家庭户数变化与居民住房需求

    我们预测到2030年之前，我国总人口会保持减速上升的态势。通过预测可以看到2020年我国城镇需要竣工的住房套数至少有900万套/年，才能满足家庭规模小型化与快速城镇化带来的住房需求的扩张，这高于近几年的每年竣工套数。按预测结果看，2020—2030年我国住房需求套数会逐年减少，但也维持在600万套/年以上。我国房地产的供给受到土地供应的限制，在有限的土地资源上大规模完成住房套数的建设，需要采用旧城拆迁改造、城乡土地置换等做法，并且未来房价很可能继续面临上涨压力。

    基于这些分析，建议：

    第一，继续加大城镇住宅数量的供给力度，并优化供给结构，尤其是增加住宅套数满足家庭户数增长的需求。参考发达国家的房地产调控政策，德国能长期维持较为稳定的房价，就是因为政府以为全国家庭提供对应数量的房屋为首要住房规划目标。在我国未来的发展规划中，继续集约利用城市土地、增强小户型住房的建设与管理，满足流动人口与中低收入人口等弱势群体的住房需求，是提升社会整体福利与幸福感的重要方式。

    第二，尤其要针对东部发达地区的大城市改善供给。东部地区流动人口多，家庭户数实际增长和预期增长都快，尤其应该加强土地供应和住房套数供应，并采用恰当的税收手段、金融手段与土地跨地区置换等办法，满足家庭的基本住房需求并预防过强的投机需求。

    （《社会科学辑刊》2020年第6期 孙文凯）