养老地产须防“假养老 真卖房”

　　目前，介入养老地产领域的企业逐年增加，然而盈利模式仍是困扰企业的一道难题。

　　缺乏盈利模式导致养老地产领域乱象多：一些养老地产“不养老”，适老化设施、服务跟不上，难以满足老人需求；投资主体鱼龙混杂，行业发展“低小散”，没有成熟商业模式。不少根本没从事过养老、房地产开发的企业也纷纷上马养老地产项目，导致整个行业刚起步便进入“低小散”发展困局。

　　一些养老地产“假养老真卖房”，借地方扶持养老产业发展的优惠政策，以“养老”之名行房地产开发之实。对于习惯“卖房子”的开发商来说，往往把养老地产业也当成卖房子、租房子，而忽视后面的服务、运营。

　　相比其他地产，养老地产投入高、回报低、回收慢、经营难。在养老地产中，地产开发只是开始，之后的服务运营更为重要。要从管理物转变到服务人。以前80%的工作是对物的管理，20%是对人的服务，现在倒过来了，80%应该放在对人的服务上。养老服务不是“一锤子买卖”，而是“建立一种关系”。

　　国外养老服务的管理模式值得借鉴，发达国家的养老服务具有一套完整标准，首先要对老年人进行评估，确定具体的护理级别，提供有针对性的服务，服务人员需要经过培训、学习和考核。

　　对养老项目的规划设计、空间布局、交通路线等，应站在运营的角度予以指导，而不是完全由设计院决定。目前国内大专院校培养的养老服务人才流失严重，将制约养老服务业的发展。未来养老产业竞争的核心是人才，与其跑马圈地，不如跨界圈人。

　　（《半月谈·内部版》2015年第1期 陈晓破 王政）