小产权房能转正升值吗

    北京的小产权房市场出现了这边拆、那边建的矛盾局面。而放眼全国，小产权房的在建数量和已建数量也非常庞大。因此，即便有少部分小产权房被拆除，在十八届三中全会的背景之下，还是有不少人陷入了一场赌局，他们认为小产权房未来会转正、升值，并争先以投资心态进入这一领域。

    一

    11月8日，北京市昌平区阳坊镇东贯市村。围栏围起的一大片由钢筋和水泥块组成的废墟，在几天前还是该村的13栋小产权楼。当天，距东贯市村仅20公里左右的宏福苑小区,同样是小产权房，机械轰鸣声中，新一轮的小产权房建设工程正在火热进行。从事房屋中介的郑勇（化名）说，这里全部是小产权房，很多人抢着购买，目前新房价格已经达到了16000元/平方米，“未来肯定还会再涨价”。

    “深圳市的小产权房价格最近又涨了约10%左右。”深圳房地产律师刘子孺表示，在国务院发展研究中心课题组提出的“383”改革方案报告(以下简称“383”方案)的影响下，很多人都在赌——十八届三中全会以后，小产权房肯定会转正、升值。

    二

    根据全国工商联调研数据，从1995年到2010年，全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。而非官方的数据更惊人，目前全国小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于全国有7000万套的小产权房。在郑勇看来，“383”方案就是一个信号，未来小产权房即使不被“扶正”，也不可能受到打压，继续升值是必然的。

    “383”方案指出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

    “由于这一机构的特殊性，很多人都认为国务院有可能会出台相关政策，对小产权房有条件地放开、转正，确实很多人都在赌这个政策的出台。”刘子孺说道。

    许多人抱着法不责众的态度，认为小产权房能够最终落实下来的话，获利肯定是比较大的；即使最终没有变成真正的商品房，也不会亏，房子毕竟还在那里。

    三

    专攻房地产领域的北京律师王国章认为，所谓小产权房并不是一个法律概念，它是民间长期对由乡政府、村委会颁发产权证或对无任何审批手续在集体土地上建设的房屋的习惯性称谓。在集体土地(例如个人宅基地)上盖房子可能并没有问题，但若上市交易,肯定是不受法律保护的。

    王国章表示，小产权房“小”就小在其没有经过县级以上人民政府颁发土地使用权证和房屋所有权证，没有取得县级以上地方人民政府土地房产管理部门和同级人民政府对土地和房屋法定程序的登记发证备案。

    “这也就意味着，无论怎样，小产权房事实上是一种没有缴纳土地出让金、没有土地使用证和预售许可证的房子，即使有购房合同，国土部门和房管部门也不会对房屋进行备案。”王国章说。

    十八届三中全会后，小产权房完全转正是不可能的，因为这既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背。“如果要实现小产权房的真正转正，必须修改现有土地管理法等法律制度，打破集体建设用地流转的限定性，实现法定有序的土地流转制度，既能放得出，又能守得住，既保证土地所有权性质的真正不改变，同时又能实现城乡统一的有形土地市场。”王国章认为。

    （《法治周末》11.14 蔡长春）