限购令将减少房产交易纠纷

    北京市政府办公厅日前发布了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产调控工作的通知》(简称“京版国八条”),结合司法实践对该通知实施后可能对涉房合同纠纷产生的影响,笔者认为以下五类案件纠纷情况应予以关注。

    一、房产交易纠纷将减少。限购令的实施既满足了刚性需求人群的自住需求,同时也减少了投机炒房人群,将遏制房价上涨过快的势头。因此,房价增长过快时期出现的房主惜售毁约以及“一房二卖”的房产交易纠纷案件将大为减少。同时,由于房价上涨缺乏基础,因此,该类纠纷今后将集中表现为因房价下行引发购房人中途违约。此外,此次政策明确提出加快实施保障性安居工程,可以预见,随着保障性住房及公租房的大力推广,间接减少了市场中普通商品住宅及二手房的交易需求,也将促使房产交易纠纷减少。整体而言,由于购房资格的严格限定,房产交易纠纷整体上将呈现下降趋势。

    二、借贷纠纷将增多。由于“京版国八条”将二套房贷款首付提高到60%,一些资金有限的购房者为购得心仪房产,在无法足额交纳购房首付款的前提下,只得向身边亲朋或民间资本借款,然而该类借款往往需要在较短的时间内偿还本息,有别于银行房贷的长期性,且利用民间资本借款时约定的利息通常高于银行同期贷款利率数倍,易造成借款人较大的资金压力,因此,借款人一旦遭遇失业或因自身经济情况恶化无法按时偿还借款时,必然引发该类诉讼增多。

    三、银行房贷纠纷将趋于减少。此次“京版国八条”明确提出在国家统一信贷政策基础上,研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。同时更要求银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。因此,房贷门槛的提高,将促使银行对借款人的资信审查更为严格,从而保障银行信贷安全。此外,多数银行已在新版借款合同中约定,如果借款人未能按期偿还贷款,将由开发商承担连带担保责任,而购房人一旦取得房屋产权证后应进行抵押登记,银行有权行使优先受偿权。可见,伴随着首付比例的提高及银行内部风险管控的加强,银行房贷纠纷案件总体上将趋于减少。

    四、房屋租赁合同纠纷将呈现多样性。由于对于购房人资格进行了严格限制,尤其是外地人口购房需提供5年纳税证明,这将迫使一部分有购房需求,但不符合条件的外地人加入到租房大军中,促使房屋租赁市场进一步繁荣。伴随着租赁市场的旺盛需求,房屋租赁合同纠纷也将呈现多样性的特点,其中,房主擅自涨价引发的违约纠纷、房产中介的居间纠纷、租户拖欠房租的租金纠纷以及二房东转租纠纷或将呈增长态势。此外,由于严格控制房产购买资格,以租赁形式存在的小产权房屋买卖纠纷也将抬头。

    五、新型投资交易行为应予关注。此次“京版国八条”明确要求进一步有效遏制投机投资性购房。首付比例的提高及购房资格的严格限定,必然促使交易门槛提高。为规避限购政策,在一些大城市出现了股份制投资购房,即对内由多个投资者协议入股联合购房,对外以具有购房资质的个人申请买房。由于存在多人共同投资行为,因此,一旦遭遇房价动荡,房屋产权登记人和隐名投资人之间极易产生矛盾,引发纠纷,故该类投资行为应予以关注。此外,随着首付比例的提升,部分购房人会寻求民间资本借贷,因此,对于地下钱庄的高利房贷行为亦应予以关注。

    (作者为北京市海淀法院法官助理)