伦敦西区是如何形成的

    说起英国的17世纪，中国读者最先想到的是内战和革命，其实英国城市的现代化也发轫于此。

    内战前的西区

    1625年查理一世继位，内政、外交上的困顿之外，还有一桩烦心事：如何改善这个脏兮兮、乱糟糟的伦敦。他构想了“独断”的城市规划方案，但缺乏财力，难以效仿亨利四世对巴黎的大改造。御世之初，他就成立了一个建筑委员会（琼斯任工程总监），强制推行有关城市发展范围以及建筑技术标准的法规，但遭到了抵制。囊中羞涩的查理一世不得不仰仗那些富可敌国的贵族。贝德福伯爵四世，也就是弗朗西斯·罗素，最先开发了考文特花园，算得上是英国城市现代化的第一个里程碑。

    当时保皇党人的核心圈子里，阿伦德尔公爵讲究排场，彭布罗克伯爵炫耀诗才，年轻的白金汉公爵则专事铺张。贝德福伯爵和他们迥然有别。中国读者但凡了解英国内战，都会知道皮姆这个人，而对皮姆的恩主贝德福伯爵知之甚少。此爵爷每年的进项，不下15000英镑，这都得益于自家的地产，而考文特花园仅仅是若干地产之一。“考文特”（Covent）的原名是“女修道院（Convent）”，在中世纪晚期，专门为王室提供新鲜的蔬菜瓜果和各种花卉。名字里删去一个字母（n），无非是掩饰它不算光彩的前身：“宗教改革”时，亨利八世将掠夺来的修道院土地馈赠给了贝德福伯爵一世。第二代伯爵富有清教激情和理想，将自己的清教热情，连带着产业，一并遗传给了后人。伯爵四世与“爱国者”（反对派）结盟，把皮姆安置在身边，伯爵自然也是“权利请愿书”的支持者。当然，他并不想颠覆教会或政府。大名鼎鼎的克拉伦登勋爵有言：“他【伯爵四世】富可敌国，岂可为之。”财富、教会和政府的勾连，一望而知。伯爵曾答应担任查理一世的财务大臣，不过他所期盼的，可是一个乖乖向议会寻求建议的国王。伯爵俨然一个不折不扣的清教徒，同时也和劳德大主教一起宴饮。他沉默寡言，举止有度，但有时容易冲动。在凡·戴克的画像中，他衣着朴素，表情严肃，目光直率。

    特别值得一提的是，贝德福伯爵讲实际，善经商。公众服务和个人谋利的动机，往往是交织在一起的。为了高效地抽干沼泽，他费尽心力从荷兰招揽专家能手，结果10万英镑的投资为他赚来每年6万英镑的丰厚收入。早在1620年代，这位伯爵就准备开发位于泰晤士河畔大道（Strand）自家宅邸北面的一片闲地。这并不是件容易的事。且不说资金问题，上面提到的建筑委员会早已颁布了各种禁令，而且当时的王室颇有偏见，反对伦敦的过度扩张。考文特地产上现有的房舍，或多或少都是“非法”的，而企图修建更多的楼宇，就必须得到国王的“特许”。1631年2月，伯爵为此支付了2000英镑。考文特花园的开发，规模大，效益高，不仅是首都的西向延伸，还为伦敦日后开发提供了一种典范。伯爵在此处的实际地租，从每年500英镑涨到了1000英镑。

    考文特花园上兴建的，是一个长方形的“广场”，南面由一线低矮的露台与伯爵的宅邸隔开。北面和东面均建有规整、气派的楼宇，共计17座，每座楼房都可以从正面拱廊的前门进入。每栋豪宅均为四层结构，其中两层建在拱廊后面，第三层是最舒适的居所。“广场”花园的尽头，设有供马车使用的“马厩”（Mew），大小车辆皆须经由辅路而入。这些“马厩”是18世纪伦敦的一个特征，即便如今，伦敦西区还有许多叫做“Mew”的小道。“广场”西面为一座教堂占据，这就是考文特花园的“圣保罗教堂”，是琼斯亲自设计的。最初设计教堂时，据说伯爵有要求，“像个谷仓，就可以了”，而琼斯并没有领会其义，答道：“阁下将拥有全英格兰最漂亮的谷仓。”这座教堂犹在，看去朴实无华，在当时却是一座尊贵的托斯卡纳式建筑，造价不菲。琼斯设计的“广场”，不复存在，如今其北侧的拱廊等建筑，都是19世纪的仿制品，比原来的规模宏大一些。

    复辟后的开发：贵族

    1636年考文特地产开发时，南安普顿伯爵也在谋划自己位于布鲁姆斯伯里的地产。直到1640年，他才获得建造许可证。刚刚破土动工，内战就爆发了。内战期间，这里一度为议会征用，在此修建了防御工事。1660年王政复辟，贵族们再次把持实权，急不可耐地要开发伦敦，以增益自家的财富。自此，贪婪的贵族地主就成了耳熟能详的形象。不妨再以两位贵族为例：刚刚提及的南安普顿伯爵四世，和圣奥尔本伯爵一世，也就是亨利·杰米恩。前者打造了布鲁姆斯伯里广场，奠定了现代伦敦的样板楼房；后者建造了圣詹姆斯广场，是全伦敦最讲究、最“高大上”的楼盘。《伦敦概览》第29卷断言，杰米恩是“伦敦西区之父”，其实，这个称号更应该授予贝德福和南安普顿伯爵。

    复辟刚刚拉开帷幕，一座具有琼斯风格的豪宅就立即在布鲁姆斯伯里动工，1661年基本竣工，并于同年对外签署了首批“建筑租约”。复辟后，有些贵族资金不充裕，或者不愿意亲自投资，不想失去伦敦地产的永久所有权，还希望从中得到一笔高于普通农业地租的收入。为此，他们和投资者或者建筑商签署一个长期的租赁合同，初始的租金非常低廉，就是所谓的“地基租金”。附带条款中往往规定，一旦租期结束，投资者或者承租人在地产上建造的房屋将完全归土地主人所有。此后和新客户签约时，土地贵族就可以索要高额的租金。伦敦西区的大部分地产，都是由家族继承或由法人团体托管的。“建筑租约”应势而生，操作起来简单方便，家族地产可以不断盈利，同时又不必办理“过户”。贝德福伯爵和南安普顿伯爵，算是此一土地租赁制度的始作俑者。

    开发布鲁姆斯伯里广场时，24英尺的正面临街长度，是租赁的基本单位，它的“地基租金”约为每年6英镑。多数承租人主要是为了商业投机，而非个人或者家庭居住。萨默森（John Summerson）是20世纪英国著名建筑史学家，他在《乔治时期的伦敦》中指出，这些看似富丽堂皇的房屋，多为普通的砖结构，横向的扁带饰和沉重的木制飞檐，都是“配套生产”的。这里有一两处原初的住宅保留下来，但在维多利亚时代厚重灰泥的掩饰下，普通游客不容易辨识出来。南安普顿伯爵不仅开创了一个面向更广泛客户的样板楼房，还清晰地意识到，“广场”是一个自足社区，必须辅之以市场、马厩和主辅道路等。当时的日记作家伊夫林将布鲁姆斯伯里广场称为“一个独立小镇”；它的优点就是前所未有的统一规划。布鲁姆斯伯里广场的开发，在商业上是成功的。最初的租户之一是保皇党的大将军，贝拉西斯勋爵；安女王在位时期，这里住着四位赫赫有名的贵族。“蒙塔古”这个名字，想必中国读者不会陌生，“蒙塔古宅邸”是大英博物馆的前身。游客可能会纳闷，为何南安普顿伯爵的地产上，会出现诸如“罗素广场”或者“贝德福广场”的名字。这位伯爵总共结过三次婚，却没有一个男性继承人，他和第一位法国妻子育有两个女儿，小女儿蕾切尔嫁给了威廉·罗素，最终这一地产就归在这位罗素的长子（贝德福公爵二世）的名下。

    同一时期，圣奥尔本伯爵也不甘落后。1644年，杰米恩陪同查理一世的妻子亨丽埃塔·玛丽亚前往法国，并一直担任她的秘书。1660年，这位皇后说服儿子查理二世，封杰米恩为圣奥尔本伯爵。复辟时期，圣奥尔本担任宫务大臣。他支持英法结盟，促成查理二世和路易十四之间的秘密谅解，并筹划了1669年多佛条约的初步起草。有传言说，杰米恩已经悄悄地和查理一世的那位遗孀结婚。连严肃的史学家也相信，他至少是一位王室后裔的父亲。圣奥尔本被时人指责为“淫乱放荡”，这些在复辟年代算不上什么。赌博在当时是极为流行的消遣方式，伯爵沉迷其中，不能自拔。

    1660年代，刚刚规划圣詹姆斯广场时，这位伯爵或许想模仿巴黎的皇家广场，其规制和品位的“档次”，远超布鲁姆斯伯里广场。这也不难理解，圣詹姆斯宫就在附近，查理二世希望和雍容华丽的贵族们比邻而居。这位伯爵最初的想法是建立一座完全由豪宅组成的广场，广场每一侧最多容纳三幢宅邸。麻烦的是，这宗地产可不是他的“自业”（freehold），而是从查理二世获得的仅有60年租期的“典业”（leasehold）。没有客户愿意出巨资建造一座短命豪宅。1665年，圣奥尔本伯爵终于获得了国王恩准，成为这块地产的永久持有者，工程再度启动。

    恰在此时，大瘟疫袭击了伦敦，工期又被推迟了。紧接着，1666年伦敦大火彻底改变了住房市场的供需，“伦敦城”的贵族和富商纷纷涌向西区。圣奥尔本伯爵放弃了只吸引少数贵族的初衷，对外出租或出售的“楼盘”，陡然增加到22处之多。他的贵族朋友阿灵顿勋爵和哈里法克斯勋爵，都在这里置办了豪宅。不必说，查理二世的情人也在此寓居。剩余的地段则出租或售给纯粹的商业建筑商，而后者在这些地段上继续建造一些档次较低的楼宇，或者干脆将它们转包出去。这样看，圣奥尔本伯爵的“售楼计划”，最终与南安普顿伯爵的如出一辙，商业化而非贵族化了。这位伯爵还在附近修建了圣奥尔本斯市场，在广场的中轴线上，为修建教堂规划了专门的场地。这座皮卡迪利大街的“圣詹姆斯教堂”，是由雷恩爵士设计的，今天依然耸立于此。

    投机商人

    在上述的房地产开发中，还有一撮纯粹的投机建筑商，巴尔本（Nicholas Barebone）就是这样的大商人。他的父亲也很有名，1653年7月至12月的议会，就是因为老巴尔本而被戏称为“贫国会”，Bare⁃bone的字面意思就是“瘦骨”。老巴尔本支持激进的法律改革，反对与斯图亚特王朝和解，揭露查理二世的“道德劣迹”，曾被囚禁于伦敦塔。王政复辟的年代，小巴尔本也不受待见，二十出头时远赴异国。1664年，他毕业于荷兰乌德勒支的一所医学院，1669年回国，成为伦敦医学院的荣誉成员。不过，巴尔本并没有规规矩矩地行医谋生。他浑身都是非凡的创业精神，风风火火的冒险家，注定是他的人生选择。读者别忘了，笛福和他是同一时代的人。巴尔本不仅成为当时最大胆的投机建筑商，火灾保险的实际创始人，还是一位颇有远见的经济学家，马克思在《资本论》中数次引用其说。

    他的开发方法很简单，在给定的临街长度内，尽量增加房子或者街道的数量；或者，在价格合适的情况下，将手头的地产转包给其他建筑工头或者承包商。他堪称是以前所未有的规模开发伦敦房地产的第一人。巴尔本有言：“一个泥瓦匠能做的，不值得我去浪费时间。”他的地产开发，经常斥资高达20万英镑，在那个年代，这可是一个天文数字。标准化装修和大规模建造所带来的优势和利润，他心知肚明。房屋的内部结构，如楼梯的样式，总是千篇一律；栏杆、吊顶等，乍一看挺时髦，都是为了吸引纷纷涌入伦敦的“乡巴佬”，这些人急于在这座新兴的大都市里拥有一处自己的寓所。

    信贷更是巴尔本的拿手好戏，拖延支付、讨价还价，甚至连坑带骗，他都经常为之，当然还要费尽心机，以规避法律的追责。“流氓，无赖，该死的巴尔本”，这是当时人的称呼。那些可能阻碍建筑计划的地产或者路段，巴尔本都巧妙地或者蛮横地搞定了。比如，他购买了位于河畔大街南侧的艾塞克斯宅邸（Essex House），这里原本是一处都铎式的豪宅，几座优雅的庭院，连同精心设计的花坛，一直延伸到泰晤士河边。巴尔本费尽心思从原地产所有者的遗嘱执行人那里，买下了全部的产权。恰在此时，查理二世也决定把它作为礼物，送给某位在爱尔兰立下赫赫战功的伯爵。得知消息后，巴尔本抢先拆除了花园，推倒了屋舍；国王和枢密院也快马加鞭，使出各种手段急于回购该地产，却迟迟得不到答复。巴尔本不听劝说，不到半年，这条街上就雨后春笋般地冒出了无数廉价屋舍，当然还有“酒馆、饭店和学校”。要知道，这里曾是伯爵和主教们的乐园。

    1684年，巴尔本着手他最大的开发项目之一，红狮广场。红狮广场和那所著名的律师学院比邻而居。巴尔本的项目建设侵占了邻近的田地，工地上叮叮当当的噪音打扰了学院的安静。一百多号学生前去阻止施工，甚至和建筑工人殴打起来。巴尔本毫不示弱，召集了大量社会闲散人员，鼓动他们“闹事”，这也是他的拿手好戏，不少人领教过他的“寻衅滋事”。建筑工程继续进行。雷恩爵士曾向官方提出抗议，米德尔塞克斯法官也签发了警告书，但这些都无法阻止巴尔本的脚步。巴尔本还在1685年出版了《为建筑商而辩护》，旨在推翻时人（尤其王室）对城市扩张的偏见。他断言，城市的房地产开发不仅不会对公共福利构成威胁，而且是一种健康和必要的经济手段，它提高了市中心附近的现有土地价值，提供了新的劳动力和消费市场，还解决了城乡之间的平衡，为政府创造了大量的收入。

    1630年代的贝德福伯爵，为了建设自家的考文特花园，不得不征求国王的恩准，而到了光荣革命前夕，城市开发这类事已经由贵族和商人当家做主了。权力的重心正在发生转移，地产和资本的力量似乎要凌驾于王权和法律之上了。经过这几十年的商业开发，伦敦的地主们完全领悟到土地的商业价值了，他们和建筑商之间存在着共同的利益，这是不言而喻的。

    不妨说，伦敦“西区”是贵族和商人自发合作的产物。