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限购政策刚刚公布不久，任志强就在微博上鲜明地表示了自己的观点：限购令是“让房地产市场回到计划经济，不可能让房价降下来”。而对最新出台的加息政策，任志强却大加赞赏：“比限购令好！”，“货币总量的失控是通胀的罪魁祸首。只能用货币政策的调整来解除病毒”。
究竟中国房地产市场的症结在哪里？要通过市场调控解决？微博的只言片语显然不能满足任志强的言说欲。
10月25日，他携自己的新书《任你评说》亮相人大。这本书系统地梳理了他对中国房地产市场的典型观点，其中涵盖诸多切中时弊的问题：
到底是不是地价推高房价？中国房价的暴涨是因为货币投放还是供应过少，还是炒房？中国房地产问题究竟要靠什么解决？完全市场化还是政府调控？这些问题，任志强都在书中和发布会现场做了一一解答。
为去金坛市参加一个活动，我顺便将上海的一系列活动合并作了统一安排，结果一天之中先后录了6场节目和采访，参加了两次半餐桌活动以及一个论坛活动。在金坛又与南京、常州、金坛的记者们同桌聊天，接受采访，至今我也没记住都是面对哪些电视的栏目、电视台和平面媒体。但无论是参加节目录制的年轻人、媒体的年轻人还是论坛中、餐桌上的年轻人几乎都问了大致相同的一些话题。
一、年轻人特别是刚毕业的大学生抱怨买不起房的问题。他们统一理所当然地认为，刚毕业的大学生的收入应该买得起商品房，甚至是中心城市、市中心的商品房，如果买不起就一定是开发商“太黑”、“房价太高”……
是中国的收入结构有问题，还是年轻人的观念有问题，或者是中国的传统观念让中国人的消费观念有了问题：将财富的拥有变成了市场中的再分配？
许多人认为美国的房价比中国低，许多人认为美国人的收入比中国人高，但为什么美国30岁以下的人群中购房者比例远低于5%，而中国30岁以下的人群占购房人群比例的34%，是美国的好几倍？为什么美国一个教授的购房还贷年限比中国年轻人购房的还贷周期长呢？
在纽约工作的白领大多居住在新泽西州，在华盛顿工作的白领居住在马里兰州，而中国刚毕业的大学生却都想集中于大城市的中心区。
商品房是一种财富的拥有，而绝不仅仅为了解决居住问题，一个刚毕业的学生收入如果能轻易地拥有这种象征巨额财富的商品房，那中国的资源岂不是太不值钱了？
如果中国城市的良好基础设施、公共配套的土地资源，再加上钢铁、水泥、建材、设备生产和建筑工人的劳动成果所创造的财富价值还不如一个刚毕业的大学生的劳动创造，那么只能说明这个社会的收入分配与资源价格不合理。
刚毕业的年轻人有许多种：有创业致富的年轻人，有利用股票发财的年轻人，有利用技术创新的年轻人，有靠专业技能获得高收入的年轻人，有靠知识和组织能力掌握资源而获利的年轻人等。他们的劳动创造是可以让他们拥有财产和奢侈性住房的条件的。但就社会一般而言，大学生是并没有特殊的创造才能和收入积累，只领取社会平均劳动收入的年轻人，尤其是许多并不与父母同居一个城市的年轻人。
正常的市场经济社会，年轻人生活与就业会与知识能力和财富价值创造相适应，其消费也与其收入相适应，拥有财产和财富的能力也不会超越其收入的积累。但中国的年轻人更希望涌入大城市，城里人会申请到农村去当村官，甚至支援中西部贫困地区。农村人毕业后则希望不再回家，回家会被看成是一种耻辱，父母在盼子成龙，回乡被视为无能，而不管其财富创造的能力如何，不管收入与消费的能力是否相适应。
于是进了城的大学生不管在农村是否有房，在城里都需要有个住处，反之，城里人下乡也是如此。房子似乎不再是一种资产与财富的概念，而仅仅成了解决居住的概念，但租房似乎又与安居的传统观念之间有着巨大的差别甚至失落感。于是解决居住的问题就变成了必须拥有一套私有产权的住房，就变成了必须拥有巨额的财产和财富的转换，似乎不管收入有多少，都天生应该拥有住房，不管积累有多少都将买不起的仇恨抛给了房价太高，他们甚至不能接受城市边缘地区的居住条件，而更认为有理由拥有市中心的一套住房和财富，二手房在他们的眼中似乎从未进入过选择的视线！
他们自认为，应比那些工作了几十年的工人更优越（也许他们对社会的贡献远远不如这些工人），也理所当然地不关心这些为住房生产的工人们是否能拥有这种住房的财富，只是认为他们自己应拥有这种财富，而不仅仅是居住权。
中国有长达50年的福利分房历史，这类住房占城镇住房存量的60%以上，那些年代中所有人都并不拥有住房财富，大多数人都在35~40岁才分配到住房，此前他们难道不是与父母同住吗？一直到房改购房之后才转换为住房资产。改革让更多的年轻人不但更早地解决了住房问题，而且拥有了房产的财富。但这并不意味着所有刚毕业的大学生和大多数没有高收入与财富积累的人都能拥有房产。
人从学校毕业进入社会，知识与才能都要经历从低到高的发展过程，收入也是随着年龄、知识、才能的积累而不断提高。个人住房贷款要解决的正是将未来的高收入扭转为今天的消费，弥补今天低收入现状的一种转换，但至少拥有财富的投资要先有一定的积累和分期还贷的支付能力，这要与收入和财富的价值相适应。而拥有财富和解决居住条件却并非同一个性质的问题。
与我争论年轻人买房的问题时，没有人理会我对财富与住房居住权利不同的解释。他们早就明白，他们有能力解决居住的问题，也都没人住在大街上，但他们所坚持的都是年轻人，尤其是刚毕业的大学生理应可以轻松地拥有住房这种曾被许多中老年人都认为要花一生积蓄和多年劳动努力才能获得的资产财富。
更可悲的是为支持他们的错误观点，他们将年轻人无独立的私有住房财产扩大到认为中国的几乎所有家庭都买不起住房，都未解决住房问题。他们却不知道，自住房制度改革以来商品房仅占住房总量的25%左右，而中国城镇的住房私有化率却是全世界最高的，远超过了85%。如果按国际上不分城乡计算住房的私有化率，中国的住房私有化率早已超过了95%（只是土地制度让农村的住房无法成为可变现的资产），同时城镇中还有约10%的公房租赁的存量。
他们也许认为，发达国家的社会保障比中国的更好，认为中国社会发展阶段和社会保障制度更差，却不知道发达国家中与父母共居的比例并不比中国低，住房私有化率也比中国更低。社会制度与发展阶段之差更不能成为年轻人不与父母共住、不能租房居住和非要拥有住房资产的理由。
一些毕业生以家在外地为由，认为应拥有一套住房就更不能成为理由了。也许他们早就在农村拥有了承包地、宅基地，或在其他城市中拥有住房，比他人多占用一份土地和资源的同时还理直气壮地认为应廉价分得一份财富，就更不合理了。
二、这些本就以自己的收入不具备刚毕业、刚工作就拥有住房财产条件的年轻人，不但看不上二手房，同时也根本看不上距离市中心较远的地区的新房，并且一有住房时就希望住房足够大，至少是个90平方米以上的两居室，最好是结婚生子之后都不用换房的三居。也有人希望开发商多建一些40平方米以下的小户型以作为年轻人的过渡。
中国现有的城镇住房为140多亿平方米，城镇家庭的面积中位数仅为68平方米左右，而全国城镇小于80平方米的住房超过75%，100平方米以上的住房只占15%~18%。北京市100平方米以上的住房也不超过全国的平均数，这就提出了两个问题：一是年轻人的住房面积要求凭什么应超过全国的中位数，凭什么应比工作了许多年的人拥有比中位数更高的住房资产？二是为什么不能用存量的住房中的小户型解决年轻人的过渡性居住和消费，为什么不能用租赁方式解决过渡性问题，而一定要盖大量新的小户型住房来解决过渡性消费？70年使用权的住房在解决完过渡性消费之后，又如何延长这些建筑的寿命周期呢？中国的计划生育政策已让中国的生育高峰期过去10多年了，今后也很难再形成，26岁以下人数的快速下滑，已注定不会再出现如今的年轻人所形成的居住需求高峰期了，这些小房子以后怎么办？
世界各国经济发展阶段不同，土地与人口资源的配比也差异巨大，因此住房的情况差异也巨大。
澳大利亚联邦银行于2009年底发布报告称澳大利亚的平均住宅面积已超过美国成为全球第一了。
澳大利亚的户均面积高达214.6平方米，高于美国的212平方米，是英国的3倍。丹麦的非独立住宅（别墅）之外的住房和公寓平均面积为137平方米，希腊为120平方米，英国仅为76平方米。
发达国家尚且如此，中国年轻人的消费又该如何呢？澳大利亚的户均人口从2.15升高到2.56，恰恰是更多的年轻人因为房价而延长了与父母同住的时间。中国却在因为房价而减少户均人口，年轻人反而更想拥有住房的单独财产。
如果中国存量住房的面积很大，确实应该多建一些小户型房，但传统50年的计划经济和福利分房已让中国的存量中拥有太多的小户型房了，每年新建的住房反而不应再以小户型为主了，否则就会不断地重拆重建。如今中国的住房寿命低，已在大量拆除20世纪80年代之后建设的住宅，恰恰就是因为建设标准过低而造成了消费升级中的浪费。今天的市场经济难道还要继续重复历史的错误吗？历史的错误难道仍然不能让我们今天变得更聪明一些吗？
年轻人过渡性的消费也应以原有建设中的小户型为主，同时不能发生超越收入条件的消费，市场中二手房的交易受限是个政策性的改革问题，不能因为政策的问题而要求市场去重复历史的错误！
三、几代人共同支付房款来满足年轻人过高的住房消费欲望，似乎已成为一个共性问题。这在非中国传统意识影响的国家中几乎是不存在的，尤其是有遗产税的国家。而中国传统文化中的子承父业，给子孙留下尽可能多的产业、财富的观念让父母为子女购房成为“理所当然”的惯例，成为一种责任。
但换个角度看，这不仅仅是解决居住的问题，而应被视为是多代人对财产的一种投资。如今购房的投入也许会在财产增值中、在财产性收入的增长中让“遗产”的数额加大数倍，并且可能避免了今后中国可能出台遗产税的风险。
“啃老族”在中、日、韩都已成了常闻，且数量逐年增长，这并非东方文化的特例，澳、欧、美都在重复这种现象。如果停留在非独立生活中，那么更多的父母也许更愿意共同为购房而投资以便让子女出去独立，同时让自己的住房条件也得到改善。
尤其是在中国，历史的住房建设面积较小，家庭人数较多，子女单住同时也是父母住房条件的一种改善，自然也就成为共同投资的另一个理由了，一举多得，何乐不为？
四、大多数年轻记者们都是不读书、不看报、不想了解事实真相，而只知道导演或编导让问什么就问什么，或总想故意创造点新闻。
许多人甚至不知道华远是一家上市公司，会问许多早就公告过的事、早在博客中说明了的事、早在媒体以及网络中有过大量报道的事！
当然还有对大量看不懂也不想看懂的事乱评论。比如我用北京土地供给数量的情况假定北京的房价约为每平方米7000元，真实的含义不是说房价，而是说土地的供给问题，如果增加保障性住房的用地不是挤了供商品房住宅开发的用地，而是用扩大用地总量的方式解决，那么商品房的土地供给就会增加而非减少，土地的价格就会下降，商品住宅的价格也会下降。如果用这些土地做保障对全社会公开，那么也会降低平均房价……话本已说明，却常被曲解，也许是我的文化“太低了”。
更有甚者，当我说政府对市场的管制越少，市场发展越好，取消了冶金部后中国的钢产量全球第一时，记者们会问“是否取消了国防部，国防会更强大”，我回复说，放开市场化的管制武器与设备的研制一定会更好！但真正想说的潜台词是，如果记者们连市场供给的产品生产与政府供给的公共服务之间的关系都分不清，中国又怎么会有正确的经济报道呢？
因此许多记者会不断地问我“什么时候该买房？房价是否过高让中低收入家庭买不起房？”等这一类的问题。
当我每次都说有支付能力的人早该买房了，长期看房子总会涨价，越早买越好时，总是有人反对，不愿意听，结果房子更贵了。几年过去后还问这个问题，我的说法没变，听到回答后人们的态度也没变，他们仍然不愿相信我说的事实。存在银行的钱越来越多了，但能买的房子位置越来越偏，面积越来越小了。后来我发现原来他们只想听我说“房子要跌价了，越晚买越好”，可惜他们每次都失望了。
而我说商品房是给富人盖的，没有人爱听，如今他们还在问同一个问题，遗憾的是中央与国务院文件从来都说的是高收入家庭用市场化的方式购买和租赁商品房，从来没有一个文件规定让中低收入家庭购买商品房，难道文件中所说的高收入家庭不是富人，反而是中低收入家庭应用市场中的商品房解决住房问题吗？纵观全球，又有哪个国家会用政府收取了巨额土地出让金的商品房来解决中低收入家庭的住房问题呢？哪个国家的文件中不是用国家的保障来解决低收入家庭的住房问题！
更多的记者和民众将给中低收入家庭解决住房的责任推给开发商，岂不是连中央和国务院的文件都不闻不看就将“莫须有”的罪名扣在开发商的头上吗？
当人们抱怨开发商时，却不从土地供给、社会保障的改革上找根子，不从住房供给体系上加强立法，不从国民收入分配上去改善国家与个人之间的关系。那么，这种抱怨即使变成了道德的攻击，也不能从根本上改变这种房价上涨的趋势，也无法满足刚毕业的大学生、年轻人们的消费欲望和对财富的占有欲。
从总理政府工作报告的修改中可以看出从“居者有其屋”至“居者有其所”的变化，里面已明确了解决“居住”和“拥有财产”是两种不同性质的矛盾，但社会舆论和多数年轻人仍然坚持不求“有其所”而求“有其屋”的财富拥有。那就不要抱怨市场，而应强调个人的努力奋斗，通过创造更多的社会财富，来获取应有的个人财富。
最终是否拥有住房的资产不是按年龄划分而是按能力或创造的收入划分。年龄从青年到中年到老年只是一般的收入增长过程，如果没有能力识破这一常规，就不可能在拥有财富时打破这一常规的约束！更不能用痞子文化来代替经济发展规律和市场规律。
（本文摘自《任你评说——任志强评说地产中国》，任志强著，中信出版社2010年10月第一版，定价：39.00元）
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