不要误读“房贷利率降低”

    最近多地房贷利率降了，但许多人对于“怎么降的、哪些城市降了、将产生何种影响”，都是雾里看花。正因此，部分房地产中介、营销机构利用购房者的信息不对称劣势，刻意夸大房贷利率降低对于楼市价格的影响，散布非理性购房之声，对此要予以警惕并厘清事实逻辑。

    “房贷利率降低”有三层逻辑。第一，看清楚是首套房利率降了，还是二套房利率降了，这分别主要对应刚性住房需求、改善性住房需求。第二，弄明白房贷利率的定价机制，是“政策下限”降了，还是“附加基点”降了，这分别对应全国政策下限、各城市政策下限。第三，考察好不同城市的执行情况，住房信贷政策因地制宜，并非“一降全降”。

    本次房贷利率降低，主要针对二套房，改善性住房需求被进一步释放，“房住不炒”的原则前提没有变。从8月31日发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》来看，首套房利率政策下限依然是“5年期以上LPR-20个基点”，即4.0%，二套房利率政策下限由“5年期以上LPR+60个基点”降至“5年期以上LPR+20个基点”，由4.8%降至4.4%。

    本次房贷利率降低，是全国政策下限降低，不是所有城市的房贷利率“一刀切”降至全国政策下限。房贷利率定价具体分为三步走。首先，全国划定政策下限；其次，各城市根据自身市场供求关系，在全国划定政策下限的基础上加基点或不加，确定该城市的政策下限；最后，同一城市的不同银行，在该城市政策下限的基础上加基点或不加，确定该银行的实际执行利率。也就是说，虽然全国首套房利率政策下限是4.0%，但各城市的实际执行利率却差别较大。例如，部分城市符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件，其首套房利率早已低于4.0%；部分城市购房需求旺盛，其首套房利率仍保持在4.7%左右的较高水平。以北京地区为例，首套房、二套房利率仍为“5年期以上LPR+55个基点”“5年期以上LPR+105个基点”，即利率为4.75%、5.25%。

    由此可见，分析“房贷利率降低”问题，既要结合不同区域，也要关注差异化住房需求，既要看到普遍性，也要看清差异性，切莫人云亦云、知其然不知其所以然，更不可被促销、抢购等声音绑架，陷入恐慌情绪，做出非理性决策。接下来，各地要坚持“房住不炒”定位，因地制宜、实施好差别化住房信贷政策，更好满足刚性、改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

    （《经济日报》9.8 郭子源）