商品房领域这些条款“无效”

    买房时遇到开发商变更项目、延期交付；装修时稍有不慎就被套路；入住后又碰到物业要求分摊公用费用……商品房领域已成为投诉“高发区”。上半年，全国消协组织共受理商品房投诉5787件，同比增长23.31%。中消协律师团律师表示，不少涉及商品房买卖、租赁、装修、物业等相关领域不公平格式条款，实则“无效”。

    出售方不能履约自行免责  在未签署正式预售协议前，若因出售方原因致使不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。该格式条款完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任，对购房者非常不公平。依照法律规定，收受定金的一方不履行合同约定的义务时，除应向支付方返还定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。

    宣传视为要约邀请  买受人在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。事实上，样板房等销售广告和宣传资料是对商品房及其附属设施作出说明和允诺，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。

    出卖人享有最终解释权  格式条款应当公平确定双方权利义务，且在对格式条款有不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果格式条款不合理地减轻格式条款提供方责任，排除或限制对方权利的，该条款无效。

    为延期交房免责  因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。该条款属于对不可抗力的滥用。设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，应属违约，需要承担违约责任。

    限制租户与房东直接交易  消费者通过中介机构与房屋所有人订立租赁合同，并支付报酬，中介机构的合同目的已经实现。租赁期限届满合同终止后，消费者有权自行与房屋所有人直接协商再次订立租赁合同，中介机构无权予以限制，更无权要求消费者支付报酬、违约金或赔偿损失。

    转嫁材料费  装修施工期间，消费者自购材料属于其自身财产，因经营者施工质量不合格对消费者造成的损失应由经营者一并承担。该条款减轻了经营者应承担的责任，属于不公平格式条款。

    将预付款视为定金或违约金  预付款不是法律概念上的定金，合同条款中关于若消费者解除合同，已支付预付款不退的规定并不能适用“定金罚则”。经营者单方规定消费者解除合同时，不退已支付预付款或将所交货款作为违约金赔偿给经营者，属于加重消费者责任的不公平格式条款。

    要求业主分摊公用费用  物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地，因此，物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。

    （中新网 9.21 谢艺观）