“法拍房”中介套路多

    自2017年以来，最高法明确司法拍卖房产应当通过网上进行，被购房者称为“捡漏”的法拍房受到热捧。中介机构闻风而动，借法拍房敛财。

    “捡漏”心态下的火热

    王庆敏从传统房产中介转到法拍房领域已经整三年。她的手机通讯录里有672个联系人，每添加一个联系人，她就将潜在顾客的购房需求一一备注。

    “有人为了买刚需房，也有人想投资炒房，无论哪种顾客，都是想来捡漏的。”王庆敏说，法拍房是众多购房者眼里，花小钱办大事的“捷径”。

    尽管通过司法拍卖购入的房产可能面临标的物被毁坏、腾退困难、带有长期租约等风险，但购房者们“入圈”的热情并未减退。

    记者发现，在几大主流拍卖平台中，普通住宅明显要比商铺、写字楼更加抢手，参拍率和成交率也更高。尤其是在北京、上海、广州等一线城市，每套房源都有不少人参与竞拍。

    57岁的黄伟兴为了改善住房环境，计划将老房子置换成面积更大的住宅，中介人员极力向他推荐法拍房。“起拍价格通常低于市场价20%~30%”“稳赚不赔”，黄伟兴听得满头雾水，但仍被实惠的价格所吸引。

    数据显示，2017年，阿里拍卖平台上线法拍房仅有9000多套，而到了2021年，数量激增到143万套，短短四年时间，法拍房数量暴增157倍。

    居间服务费较高

    在法拍房领域，中介机构针对竞拍者掌握信息有限的“痛点”，推出“兜底”服务，借机收取高额佣金。

    一般来说，普通商品房的居间服务费为总成交价的0.5%~2.5%，不得高于3%，但法拍房中介收取的居间服务费相对较高。

    42岁的中介人员周文彬也是因为看好法拍房的前景而来。“大部分助拍中介从总成交价中拿到的佣金在3%~5%不等。如果按100万元一套的住宅总房款、3%的服务费计算，中介机构就能从中赚到3万元。这比普通商品房的佣金多了不少。”

    “先在房源App中发布低价房源，等客户主动咨询时，把低价捡漏的购房途径摆上明面，再宣称自己能为顾客消灭一切风险。”在王庆敏看来，一些不法中介乱入司法拍卖行业，利用信息不透明牟利。

    但高额的居间服务费，并未换来安心。

    2020年6月，黄伟兴委托中介辅助竞拍一套位于广州市天河区的住宅，面积103平方米，起拍价为418万元。报名参与前，黄伟兴嘱咐中介机构务必到现场实地勘察，自己也曾多次前往物业打听产权及欠费情况。在缴纳25万元保证金，经过57轮的激烈竞价后，黄伟兴最终以503.3万元竞得房产，并向中介支付了3.5%的居间服务费。

    然而，在此后的过户交割期间，黄伟兴才发现，房屋的被执行人早已与第三方签订了一份长达20年的租赁合同。根据“买卖不破租赁”的原则，如果原租约没有到期，即使黄伟兴成为新的产权人，承租人也有权要求继续履行租赁合同。

    提供助拍服务的中介建议黄伟兴向原房主一次性支付十万元，用于解除租赁合同，让承租人尽快搬出房子。“找了原房主十来趟，不管提出什么解决方案，对方都不认可。”

    在这之后，中介也开始推脱。黄伟兴拿着合同找到中介，要求其根据当初约定，按市场价赔付租金。但中介告诉黄伟兴，在双方签订的合约里，并没有相关条款。

    王女士算是及时“止损”的。虽然无法直接接触到原房主，但可以通过拍卖公告中公示的联系方式，联系受理此案的法官，而法院也会定期组织有竞拍意向者统一看房。“当你熟悉这一套程序后，发现其实自己都能操作。”

    报名参拍后的第二天，王女士发现这家中介并非法院授权委托的机构。王女士感觉被忽悠了，提出终止合同，并要求退还其“尽调费”。最终，中介退还了50%的“尽调费”。

    监管正在细化

    据王庆敏介绍，一些不法中介利用流程和规则，让被执行人缴纳保证金，报名参与竞拍，并在竞价环节抬高拍卖价格。

    “哪怕最后是债务人自己拍下了房屋也没关系，悔拍就可以，保证金也会冲抵债务，等于钱从左兜到了右兜，房子也能暂时保住了。”在司法拍卖圈里，这种操作被称为“托”。

    3月6日，记者辗转联系到一家重庆“助拍”中介机构，以被执行人的身份询问是否有可行的途径阻止房产被执行。上述中介工作人员称，可以提前将被执行的房子租出去，同时制定一份租约，租期为10~20年不等。“就算被拍卖出去了，也可以照样收租金，租赁的房子法院也不能强行清退。”

    一位法官表示，在现有的司法拍卖相关法律规定中，明确对申请执行人、被执行人的竞买权做了详细的说明和解释。被执行人及特定人可以通过实名制的形式参与竞拍，并依法享有优先竞买权。但与他人恶意串通，抬高竞价等，对其他竞买者、法院造成损失的，应被判定为拍卖无效，甚至将构成违法行为。

    “中介等第三方机构出现的不合规操作，从司法角度上看是基本可控的。”上述法官认为，应由各地方开始，在拍卖过程中排查出违规进入法拍市场的第三方机构，并根据实际违规、违法行为予以相应的惩处。更重要的是，应尽快建立起可行、有效的监管制度。

    “大部分竞买者获取法拍房信息的渠道十分有限，而中介扮演着传递信息的角色。”王庆敏表示，除了腾退困难、标的物被恶意破坏等潜在风险外，通过司法拍卖购入的房产，通常还存在高额的税费。

    相较于一般商品房，司法拍卖房产的税费计算比较特殊，转让和受让两方的税费都需要由受买人承担，除此之外，还可能存在土地增值税、印花税等。“外行人不了解这些情况，一些中介为了房子能顺利成交，不会提前告知客户。相比这些税费，那些拖欠的物业费及水、电、气费用都算是小钱。”

    （《新京报》3.15 咸运祯）