精装修不达标可否解除预售合同

    记者：如何定义“精装修”?如果交付的精装修房与开发商报价标准不符,开发商是否属于欺诈?

    杨勤法（华东政法大学房地产政策法律研究所所长）:“精装修”房是相对于毛坯房而言的,并没有法定说法。一般,“装修房”指房地产开发企业统一完成商品房建设、装修程序,在房屋交钥匙前,所有功能空间的固顶面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风、照明供电以及智能化系统等基本安装到位,厨房与卫生间的基本设备全部安装完成,达到基本使用标准的商品住房。

    如果在双方的装修合同中约定价格,实际交付不达约定标准,开发商没有隐瞒价格差距的,一般应承担违约责任；如果开发商实际交付标准没有达到报价标准,又故意隐瞒不达标准的事实,告知购房人已经达到报价标准,这应属于欺诈。

    胡功群（北京市人大常委会立法咨询专家）:消费者购买精装修房时,开发商都会向消费者展示样板间,根据《商品房销售管理办法》第31条规定,“房地产开发企业在销售商品房时,应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致,未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致”。

    记者:业主与开发商就精装修质量存争议，可否推翻预售合同?

    杨勤法:是否可以推翻商品房预售合同,主要看合同对装修的约定。现在的商品房预售合同,大都以原住建部和国家工商管理总局联合制作的《商品房买卖合同(预售)示范文本》为准。合同内容基本上把装修作为开发商的辅助义务,开发商没有按合同约定的装修标准交房的,一般仅承担修复、补偿责任,或者购房人可以要求开发商承担没有达到装修标准的违约责任,但无法以开发商没有达到装修标准为由解除商品房预售合同。

    如果开发商出售的商品房其装修标准很高,装修成本大,购房人与开发商将装修不达标准约定为根本性违约,或将装修作为合同的主要内容,则开发商没有按约定装修标准交房时,购房人可以要求解除商品房预售合同。

    胡功群:因装修部分存在质量问题严重影响商品房质量,无法正常居住使用,使合同目的不能实现时,买房人有权请求解除商品房买卖合同和装修合同并要求开发商赔偿损失；当装修存在质量瑕疵,但不影响买受人正常使用的,买受人无权拒收房屋,不能推翻商品房预售合同。

    （《法制日报》4.3 王阳）