开启新一轮住房体制改革

    纵观过去十年，房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记，但对于调控政策的效果则颇有争议：有人认为房地产调控取得了一定成效，有效发挥了缓冲器的作用；有人则认为房价调控加剧而非化解了问题，一线城市房价“越调越高”，三、四线城市则库存大量积累、难以恢复。

    房地产调控的效果和问题都不宜被过分夸大——“调控”本来就是针对周期性波动所采取的临时措施，而中国房地产市场存在的问题则是结构性的。要解决房地产市场的问题，根本之策并不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革，加强供给侧市场建设。

    一是国家层面。要深入研判经济结构演化和人口区域流动的动态格局，明确大中小不同类型城市的定位，调整建设用地指标，优化资源配置，避免人口向东流、建设用地向西批的错配。

    二是城市层面。一、二线城市要根据需求情况有效增加住房供给。特大城市和大城市要合理规划、优化布局城市内部工作区和生活区，提高空间使用效率，同时要着力提高公共服务能力和社会治理能力。

    三是市场层面。要发展租售并举的多层次住房市场。特别是一、二线城市，要通过政府、企业和金融机构的共同合作，建设形成活跃度高、稳定性强、规范的租房市场。另外，应探索“先租后买”“租售结合”“倒按揭”“共有产权”“过渡性产权”等多种形式灵活的产权制度，在防范风险的前提下，向试点要经验，多管齐下实现住有所居、确保住房成本与经济发展水平相适应。

    四是分配层面。要深化财税体制改革，理顺中央地方财权事权关系，降低地方政府对于土地财政的依赖；同时要建立合理的“外部性收益”分享机制，研究制定房产税征收和使用制度规则，择机推出。

    （《清华金融评论》2016年第12期 冯明）