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    文摘报 2016年03月10日 星期四

    世界大城市房价的涨涨跌跌

    《 文摘报 》( 2016年03月10日   08 版)

      我们的房子究竟是多了还是少了?房价究竟是高还是低?

      《每日经济新闻》2016年2月28日发文称,多地楼市“发烧”,上海甚至有人裹被子连夜排队购房。次日,新华社发出《警惕一线城市房价非理性上涨》一稿,称某些开发商营销作秀和房产中介哄抬炒作,人为制造出抢房假象,导致购房者“恐慌性”入市,一线城市房价飙涨,也使得大量投资客返场,深圳楼市中的投资客比例已超过30%。

        房价的下跌取决于城市人口规模下降

      考察世界发达国家城市化进程就会发现,城市人口不会永无止境地增加,而是增加到一定规模后,给居民生活和工作带来诸多不便,加上产业调整等因素,就会导致一些市民外迁,人口下降。

      19世纪初,英国利物浦港口贸易量占世界贸易总量的40%,其财富总值超过伦敦。但从20世纪30年代开始,利物浦市民持续迁离,利物浦居民数从1931年的846101人降到2011年的466400人,人口下降了将近一半。人口下降,空置住房增多,房价自然就要下跌。

      德国莱比锡人口1930年为70万人,现在仅剩下54万人,这个曾经的“繁荣之都”变成了“鬼城”,市区到处是空置建筑,一片萧条。

      另外,人的生活习惯和生活方式会不断变化。过去人们视穿化纤衣服为时髦,现在则返璞归真,又喜欢起棉麻天然织物来。现在人们向往城市生活,过些年后就会又喜欢起农村的安宁来。所以,不要想当然地认定城市人口会不断增加,当发展到一定规模或遇到行业危机或政府政策变动时,人口减少是很自然的事情。

      中国也不例外,上海市统计局最新发布的统计公报显示,2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人,相比2014年末减少10.41万人,这是新世纪以来,上海市常住人口首次出现负增长,同比降幅为0.4%。城市人口减少让房价下跌成大概率事件。

        美国20座大都市房价没有只涨不跌的

      标准普尔定期发布美国20座大都市(相当于中国的一线城市)的综合房价指数,该房价指数把2000年1月定为基期值100。2001年后的6年期间是美国房地产的牛市阶段,房价基本上呈上涨趋势,至2006年7月房价指数涨到峰值的206.52。接着,美国大都市房地产进入熊市阶段,房价一路下跌,至2012年3月房价指数跌到134.07。在这之后,房地产市场开始回暖,至2015年12月房价指数涨到182.75。目前,美国20座大都市的房价相当于2005年3月的水平。

      美国首都华盛顿1987年1月房价指数为64.11,至1990年4月涨到93.22。从此,房价开始下跌,至1992年2月房价指数跌到87.75。在这之后的75个月里房价基本稳定,房价指数一直在88~90之间窄幅调整。

      纽约1980年1月房价指数为35.26,至1981年3月跌到30.1。从此,纽约房价指数缓慢上升到1988年9月的85.54。接着,纽约房价开始下跌,至1991年4月房价指数跌到72.29。

        伦敦房价大起大落

      根据哈利法克斯房价指数,把1983年英国全国的房价指数定为基期值100,1983年至1990年房价缓慢上涨,房价指数至1990年涨为223.2。接着,英国房地产进入熊市阶段,至1995年房价指数跌到199.6。在这之后是房地产的泡沫期,至2007年房价指数涨到635.9。紧跟其后的就是房地产萧条期,至2012年房价指数跌到522.1。英国房地产从2013年开始复苏,2015年房价指数为684.4。

      目前,英国房价相当于2007年的水平,普通英国居民用4.2年的工资可购买一套中等价位的住房。

      英国首都伦敦的房价指数走势与全国走势基本保持一致,1983年为100,至1989年涨到251.1。接着,伦敦的房地产市场进入熊市时期,至1995年房价指数跌到194.9。在这之后是个牛市,至2007年房价指数涨到777.6。紧接着是两年的房地产萧条期,至2009房价指数跌到622.0。再接着就是最近一轮的房地产牛市,2015年房价指数为995.1。

      目前,伦敦房价处于历史最高价位,在伦敦市中心地段房价为每平方米19008英镑,普通居民要用34.3年的收入才能购买一套中等价位的住房。

        东京房地产泡沫破裂,接盘侠损失惨重

      日本在20世纪80年代炒出了一个巨大无比的房地产泡沫。当时,银行不断降低利率刺激了人们对房地产的投机炒作,银行利率在1985年为5.5%,至1987年降到2.5%。这期间,企业所得税税率也从42%降到30%;个税最高边际税率由70%降到40%。所有这些刺激房地产市场的财税金融政策给房地产市场火上浇油,当时媒体流行一个说法,日本皇宫的价格相当于美国加利福利州所有房地产价格总和。

      泡沫总是要破裂的。1989年12月,房地产市场再也找不到信贷支持,房地产泡沫破裂,仅用9个月时间,日本首都东京房价拦腰斩。很多按揭购房者无力还贷,银行收回大量断供且巨幅贬值了的房地产,金融危机爆发。不少在房地产泡沫时期接盘的日本居民,至今仍未解套。

      此外,日本保有住房成本高昂,除了物业费用外,每年还要交5%左右的房地产税。业主为砸在手里的房子支出不菲的费用,正是“偷鸡不成蚀把米”。

      东京房价在1974年至1978年是下跌的,1978年至1988年房价涨了4倍。房地产泡沫破裂后至2004年,房价跌去7成,又回到了24年前的水平。东京房价在泡沫期间,基本上只由地价构成,房子的建筑成本甚至可以忽略不计。例如,在1989年东京中心地段的房价中,地价占98.5%,建筑等其他成本仅占1.5%。

        中国房价涨幅已极大,消费者要冷静和理性面对

      最近一些年,中国房价涨幅惊人,出现这种情况的主要原因是,我们谁也不清楚中国究竟有多少住房,有多少空置住房,因为现在很多城市周边地区是一片一片的所谓“小产权房”,而这些房子没有合法手续,没有“户口”,不在统计之列。

      2016年3月3日,住建部专家委员会成员张鸿铭接受记者采访时说,中国库存规模约为66.72亿平方米,需要5.19年的消化周期;库存占用资金40万亿元,其中1/3是房地产开发商的自有资金,另外2/3为债务。

      其实,房市和股市一样,只要有炒作就有周期性,就有牛市、熊市的周而复始,根本不存在“只涨不跌”的市场。因此,楼市政策不应鼓励炒房、囤房,而是要让真正需要住房的人买得起房,不然,投机成分越大,对经济的杀伤力越大。居民更要冷静、理性判断市场,盲目购房被套会比炒股损失更惨。

      (《羊城晚报》3.5 刘植荣)

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