商品房用地应分类出让

　　改革与完善商品房用地的出让“招拍挂”制度已刻不容缓。对此，一些城市已开始了有益的探索。

　　笔者以为，商品房用地出让“招拍挂”制度的改革与完善，关键在于其出让方式的分类运作与分类调控，不能搞“一刀切”。

　　对普通商品房用地应该“招标出让”，采取“向上竞地价、向下竞房价”的双向招标比选方式，似乎更具有可操作性。然而，“限房价、竞地价”的土地出让仅靠国土资源管理部门来实施，恐怕会有形无实。政府有关部门应“无缝”链接。在出让用地时就在合同中明确其房屋的最高限价，予以公告；同时，要严查变相超越限价的售房行为。

　　普通商品房只售给没有商品房的家庭。也就是说，一个家庭不能拥有两套以上的普通商品房。因此，政府部门应对普通商品房的土地价格作必要的控制，不是“出价高者得地”，而是“出价最优者得地”，从而使社会中等收入阶层和工薪阶层买得起普通商品房。

　　对于中高端商品房用地，尤其是别墅等高端房产的用地和高端写字楼等商业房产用地，土地出让必须采取拍卖方式，“价高者得”，地价可以完全放开，以高房价来约束高端需求。

　　对于中高端商品房，政府应放开行政管制，不能有意压低房价，以至于让“富人搭穷人的便车”。同时，政府从中高端商品房较高的“地价”、“税收”中获得的“超额收益”，就可以拿出来建公租房等保障性住房。

　　对于中高端商品房用地的出让，竞卖保证金、地价首付款上要提高“门槛”，并且要缩短出让地价全款交付的期限，从而遏制“地王”的产生。

　　（《光明日报》11.12杨继瑞）