葡萄牙：
唯一享受“一人投资，三代移民”的欧洲国家

    在美国、加拿大等老牌移民国家纷纷抬高移民门槛之时，欧洲不少国家则向房产投资移民张开了怀抱。葡萄牙、西班牙、希腊、塞浦路斯等国家的买房移民政策以低投资成本、低门槛等种种利好赚足了中国人的眼球。

    购买海外房产，了解和熟悉相关的房产税费是投资者必须做的功课之一。欧洲房地产税收种类较多，为了避免重复交税、漏税，完整核算投资，中国投资者在买房之前不妨了解各国的房产税情况。《留学》对上述四国的房产税政策进行了全方位解读，或可作为投资者在选房之际的重要参考。

    西班牙

    一手房和二手房交易税有差别

    西班牙于2013年9月开始实施买房移民政策。购买50万欧元及以上的房产可获得有效期为2年的居留签证，每2年登陆西班牙更新一次，对申请人的停留时间没有限定，5年后可以申请永居。不限制房产数量，可以是任何物业类型，例如住宅、商业、厂房、仓库等不动产，房产可以自住或出租。居留许可以家庭为单位，包括夫妻双方及18周岁以下子女。

    投资西班牙需缴纳的房产税明细：

    房地产交易税（IMT-Municipal Property Transfer Tax）：在西班牙买一手楼需缴纳10%的交易税，买二手楼则需缴纳7%的交易?税。

    房屋登记费：按照总房价的1%缴纳。

    房地产税（IMI-Municipal Property Tax）：持有期每年缴交0.3%-0.4%的房产税，另外因持有不动产而按不同估值以0.2%-2.5%的税率缴交财富?税。

    租房税：在西班牙对外出租房屋时，出租房的收益需要申报，需要缴纳的租房税按当地的分税制度纳税。需要指出的是，若房屋是租给35岁以下的年轻人，则无需申报及纳?税。

    郝宏伟

    北京澳加美联国际咨询公司北京公司总经理

    虽然购买西班牙房产时，二手房和一手房的税率相差较大，仍建议投资者购买一手房，其产权更明晰。部分二手房的产权不明晰，很可能会影响投资者由临时居留签证转永久拘留签证。

    留学提示

    总体而言，西班牙和葡萄牙两个国家的买房移民政策较为类似， 适宜四类人士投资移民：一是希望移民审批时间快的人士；二是一些期望达到既能投资房产，又可以取得身份的人士；三是想要享受较为优质的生活环境的人。四是以子女教育为重的人。葡萄牙以及西班牙的欧洲及申根国家身份，能帮助投资者子女接受更为优质的教育。

    葡萄牙

    欧洲买房移民最“贵” 国   一人投资三代移民

    自2012年10月8日开始，葡萄牙“黄金居留许可计划”生效。该计划规定：“非欧盟国家公民在葡萄牙投资50万欧元，就可在葡萄牙获得居住权。获得1年的居留权后，连续续期2年，即5年之后就可以申请永久居留签证，拿到永久居留的第2年就可以申请入籍。拘留许可以家庭为单位，配偶、18岁以下子女、双方父母可随行。

    投资葡萄牙需缴纳的房产税明细：

    房地产交易税：葡萄牙的房地产交易税，是交易价值的6.5%。如果投资者购买的房产是自己居住的话，交易税税率则为6%。房地产交易税由房屋买主支付，一般在支付房款同时或者在支付房款后的第一个工作日支付，在国外进行的房产交易，必须在房产交易后的下一个月内完税，且需要一次性支?付。 

    房地产税：在葡萄牙，房地产拥有者每年应缴纳地产税，这属于地税范畴。税收基数按房地产登记注册价值核算，而非房地产的市场价格。税率方面根据房地产所在局域的不同而不同，乡村类房地产税收比例为0.8%，城镇类房地产税率在0.2%-0.5%之间。税收基数按房地产登记注册价格核算，并由地方政府进行周期性复核，税额征收核算基数通常为房地产市场价格的80%-90%。此项税费需每年支付。

    增值税（Value Added Tax，简称VAT)。若所持有的物业产生租金收益，每年按租金收入28%缴纳增值税；持有期每年缴交0.4%-0.8%的房产税。

    印花税（IS），是以经济活动中签立的各种合同、产权转移文件、营业帐簿、书册等为对象所课征的税。葡萄牙的印花税为房价的0.8%（一次性支付），征收方式有两种：一是固定税率，如支票、商业簿册、遗嘱、不动产登记等，取费金额从5分到25欧元不等；另一种方式是按合同总金额一定比例收取，税率从0.04%-25%不等，此类合同包括不动产买卖、捐赠、保函、抵押、保险单等。

    此外还会产生的费用有：购房律师费，为房款的1% ；房产物业费，一般为2-3欧/平米/月；城市建设管理费，两房以下单位缴纳1,200欧元，三房以上缴纳1,500欧元。

    周琳

    北京梧桐出入境服务有限公司总裁

    投资者需要注意，除了一次性缴纳的税费外，还有每年需要缴纳的后期维护费用、物业费等。以葡萄牙为例，投资者在拿到永久绿卡的5年之内，部分移民公司会为投资者提供免费的代租服务，直到投资者拿到绿卡，移民公司履行完职责之后，如果需要继续享受代租服务后，投资者还需要向中介支付一定的费用。

    另外，有一个投资者容易忽略的租房风险：当租客失业没钱付房租时，业主仍无权赶走他。这点在葡萄牙租房时体现的较为明显。如果出现这种情况，欠租风险需要业主本人承担。

    留学提示

    2015年3月12日，葡萄牙“黄金居留”修订案获国会审核多票通过。新增政策指出：如果是投资购买不动产的话，需要提交该不动产的产权证明，以便将房产交易额与地税登记额对比，防止税务欺诈葡萄牙在税法制度比较完善。

    欧洲买房移民最“贵”的当属葡萄牙，但贵有贵的理由：葡萄牙是唯一一个可享受一人投资全家三代移民的国家；其法律制度完善；允许在当地工作并享受社保福利。单单最后一点就是其他国家所无法比拟的。

    希腊

    总房产税率较高

    2013年4月中旬，希腊国会批准一项购房移民法案：购买25万欧元希腊房产（可以是多套房产组合），希腊获得的移民身份为每5年续签的居留许可签证，条件是：房产继续存在。只要房产保有不卖，即可一直续签。

    投资希腊需缴纳的房产税明细：

    房地产税：房产税税率为0.1%，200平方米以下且价值30万欧元以下的自住房免税。 

    增值税：希腊境内普遍的增值税税率为：23%，有些岛屿的则为16%。选房过程中，需要明确开发商提供具体房产价格是否含增值税的信息。2005年12月31日后获得建筑许可的项目或房产，需缴纳增值税，免付过户费；2005年12月31日前获得建筑许可的项目或房产，不需付增值税，但是需要付过户费。

    过户费 (Property Transfer Fee)：该费用在签署合同时，一次性缴纳给当地税务局。过户费税率视所购房产所在地区不同而有差异。分城区和郊区两种类别：房屋价值（净值）在少于15万欧元以内的城区房产税率为5%，郊区房产税率为7%；房屋价值（净值）高于15万欧元的房产，城区房产税率为11%，郊区房产税率为?9%。 

    年度产权税：根据房产所在地区的平均房价，房产的年数及建筑面积来决定。税率为估定房产价值的0.3%-0.8%。例如，一栋净值25万欧元的房产，年度产权税大约为750-2,000欧元不等。

    资金收益税：该税费在房产出售时，房产过户前一次性全部缴纳；资金收益税与房产过户时间成反比，房产持有年限越长，资金收益税越低；卖方持有房产年数少于5年，资金收益税税率为20%；在5-15年之间，税率为10%；在15-25年之间，税率为5%；多于25年的，则不需要缴纳资金受益?税。

    房产租赁税：该项分两部分缴纳：第一部分为年租赁净收益的1.5%。如房产面积超过300平方米，或是用于特殊租赁目的，税率增加至3%；第二部分为：年收益小于10欧元时，税率为10%，年收益大于10欧元时，税率为30%。

    周琳

    北京梧桐出入境服务有限公司总裁

    在买房时，如果有出租意向，需要考虑购房地段。一般来说，靠中心地点和旅游城市的出租率较高，例如希腊的圣托里尼，在旅游旺季，房屋出租走势十分好。

    欧洲国家房屋出租分淡季、旺季、平季。一般来说，淡季和旺季均持续3个月左右，平季持续3个月。这三个租房季节的实际租金有所差异。在缴纳租赁税时，以平均租房价格核算。

    留学提示

    相比与其他买房移民的国家，希腊购置房产时需要一次性缴纳的税费较多。因为希腊税收种类较多，在购房时，部分开发商为交易方便推出一口价政策，部分税费包含在了房价内。买家在购房时，需要明确交易房价是否已包含了部分费用。

    希腊相关法案明确规定，“投资者所取得的居留年份不能算入申请国籍时所要求的居住时间内”，这也意味着投资者在未来不能凭借此居留许可申请加入希腊国籍。另外，持有此类居留许可的人士“不能在希腊工作”，投资者不能申请希腊社会保障基金(IKA)，以及享受社保规定的福利。对于想要通过投资房产拿到的希腊国籍的中国人来说，希腊并非是投资移民的上选。

    塞浦路斯

    移民塞浦路斯拿欧盟护照

    塞浦路斯于2012年放开移民政策，允许对在塞浦路斯购置房地产累计金额超过30万欧元的外国申请人优先考虑发放移民许可（F类），即非欧盟国家居民在塞购置至少30万欧元的房产，无资金来源、经商背景、语言学历要求，每两年入境一次即可获得永久居留签证。在申请递交前1年完全居住在塞浦路斯，8年内住满5年或者累计住满7年，可以申请入籍。

    投资塞浦路斯房产需缴纳的房产税明细：

    房地产税：持有期每年缴纳的房产税按房屋价值来收，43万欧元以下的房产税率为0.25%；43万-85万欧元为0.35%；85万欧元以上为0.4%。此项需每年支付。

    增值税：一般为18%。但购买30万欧元以上的房屋，可以获得13%的退税额，即实际只需支付5%的增值税。此项要求一次性付?清。

    印花税：在塞浦路斯，购买房地产需要一次性缴纳印花税。印花税率根据购房合同的价值不同而不一样，房产价值高于170,860欧元时，税率为0.20%，房产价值在170,860欧元以内时，税率为0.15% ，印花税需要在合同签订之日起30天内缴纳。

    过户费：购房者对于所购房产需缴纳过户费。当房产在土地登记部门被登记在购房者名下时，购房者需根据所购房产在购房当天的市场价格缴纳过户费。房产价值少于85,430欧元，过户费率为3% ；房产家长85,430-170,860欧元，过户费率为5%；房产总价值大于170,860欧元，费率为8%。

    需要注意的是：在2012年底前过户的房子，一手房可免交过户费，二手房则可以减?半。

    此外，投资者还需要缴纳地方政府税、公摊费用、房屋保险，该类税费根据房产大小、房产所在区域、业主购买保险险种的不同而有所区别。

    郝宏伟

    北京澳加美联国际咨询公司北京公司总经理

    塞浦路斯是最早推出买房移民政策的欧洲国家之一，目前适合中国投资者的现房已经不多。投资者需要购买2-3年期?房。

    2014年4月，塞浦路斯为吸引投资出台了一步到位投资入籍政策：用250万欧元购买塞浦路斯独立别墅或组合别墅，3个月全家就能获得塞浦路斯公民身份，拿到欧盟护照，可在近40个欧盟成员国及部分欧洲地区自由工作、学习和居住。

    留学提示

    由于塞浦路斯曾是英国殖民地,其税法属于英国税法。境内所有房屋的税率要按照1980年的市价来计算，金额较少的税一年算下来大概为100欧元左右。投资人从购置房屋开始到拥有房屋，需要缴纳增值税、印花税、过户费、不动产税、地方政府税等。

    需要明确的是，拿到塞国永久居留签证的投资者不可在当地就业，也不可享受当地的社保福利(如养老等)。且塞浦路斯暂时非申根国家。

    注：欧洲各国的房产税率变动较大，有意者请随时关注各国最新出台的移民法案。