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【权威访谈】
住房问题关系民生福祉。中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”列为经济工作八大重点之一。从化解房地产库存，到坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；从发展住房租赁市场，到完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制；从完善住房市场体系和住房保障体系，到做好城镇老旧小区改造……这些关键表述，释放出哪些信号？围绕相关热点问题，记者专访了浙江工业大学副校长、教授虞晓芬。
坚决遏制投资投机炒房行为，让住房回归居住属性
记者：中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。您如何评价房地产市场运行现状？
虞晓芬：在各方共同努力下，我国房地产市场总体保持了平稳健康发展态势，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。国家统计局公布的2020年12月70个城市的新房和二手房价指数平均涨幅分别为3.7%和2.1%，处于近几年历史低位，70个城市新建商品住房价格同比涨幅均在15%以下，其中同比涨幅在10%~15%的只有3个城市，0~10%的有57个城市，负增长的有10个城市。但也必须清醒地看到，市场分化进一步加剧，少数大城市房地产市场存在明显过热现象，地价屡创新高、供需关系紧张、房价上涨压力大，必须引起高度重视。
记者：2021年应采取哪些措施促进房地产市场平稳健康发展？
虞晓芬：在加快构建双循环新发展格局背景下，保持房地产市场平稳健康发展对释放内需潜力、增进民生福祉、防范金融风险等具有十分重要的意义。鉴于当前房地产市场分化加剧这一基本特征，2021年仍要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，主要措施有：一是进一步压实城市主体责任。城市应真正确立以人民为中心的城市发展思想，善于运用各类调控工具对房地产市场进行及时调控，确保“稳地价稳房价稳预期”目标实现。国家和省级政府要完善城市房地产市场监测机制，加大对城市的考核力度，对调控不力的城市及时问责追责。二是强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理。包括加强对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测，尽快执行“三条红线”政策，引导房地产企业优化资本结构、降负债。严查各类资金违规进入房地产领域。加快建立居民债务收入比监测体系，严格执行差别化房贷政策，严防居民过度负债。三是加大住宅用地有效供给，优化供给结构。我国少数大城市房价过高、房价上涨过快，与住宅用地供需矛盾有密切关系。大城市要切实提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，切实扩大普通商品住房用地供应规模，增加租赁住房用地供应和保障性用地供给。四是建立房价地价联控机制，打击投资投机行为。通过建立“限房价、竞地价”“限房价、竞保障性住房”等机制，防止高地价推动高房价。严格禁止国有企业高价拿地。通过优先保障无房户购房、限购、限售等措施，让住房回归居住属性，优先配置给自住型购房的居民家庭。严查信用贷等违规资金购房，坚决遏制投资投机炒房行为。
解决好大城市住房突出问题，让新市民在城市安居乐业
记者：中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突出问题”。您认为目前大城市住房存在哪些突出问题？应如何解决？
虞晓芬：大城市住房突出问题主要包括供给量偏少，房价收入比过高，住房消费压力过大，租赁市场供应不足、供给结构不合理、市场不规范、租赁关系不稳定等，造成新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题突出。
对此，一是加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加大住房保障力度。经过多年努力，我国已建成世界最大住房保障体系。但限于政府财政与管理压力，公租房无法完全覆盖广大新市民，需要在现行公租房基础上，重点发展政策性租赁住房。通过政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供给，这类住房租金低于周边同品质租赁住房租金水平，能够满足与新市民经济能力相适配的“一张床”“一间房”或“一小套房”需求。住房保障体系的顶层设计已经确定，即构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中，公租房主要面向城镇住房和收入“双困”家庭，政策性租赁住房主要面向无房新市民。现在主要的问题是要根据中央经济工作会议提出的在用地、税收等方面给予倾斜和支持，抓紧细化配套政策，引导各地政府重点发展政策性租赁住房。
二是加快完善住房市场体系，补齐租赁住房短板。大城市已形成庞大的租赁市场，租房已成为居民住房消费重要方式。2019年上海租赁人群约占常住人口的42％；杭州租房人口占常住人口的45%。但长期以来，租赁市场方面，法律不完善、租赁关系不稳定、缺少品牌化机构化租赁服务。政府要加快出台《住房租赁条例》，明确参与各方的责权利，规范市场行为；积极培育品牌化专业从事租赁业务机构；加强市场监管，推广租赁监管平台，实施租赁房网格化管理，建立租赁资金监管制度；积极推进公共服务租购共享等，改变“重售轻租”和市场发展不规范的现状。
三是落实好一城一策，着力稳地价稳房价稳预期。若商品住房价格继续过快上涨，必定进一步增大住房问题解决的难度。应该通过增大住宅用地供给，完善土地出让方式，改革土地收益分配机制，以及建立房地产金融、房地产税收长效管理制度等，抑制地方政府高价卖地冲动、打击开发商高价盲目拿地、遏制投资投机性购房需求，真正实现稳地价稳房价稳预期目标，为解决好大城市住房问题营造良好生态环境。
降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序
记者：2019年底，全国13个城市开展重点发展政策性租赁住房试点工作，推进中发现有何障碍？
虞晓芬：2019年底以来，住建部在13个城市开展完善住房保障体系试点工作，重点发展政策性租赁住房。2020年，推动建设银行三年内提供约3000亿元贷款，引导部分房地产开发企业参与发展政策性租赁住房。经过一年多的实践，试点城市初步探索出可持续商业运作模式，政府给政策、银行给支持、市场主体积极参与发展政策性租赁住房。但同时也发现，利用存量土地和房屋建设政策性租赁住房，面临土地、规划、审批等方面的困难，也无法享受税费优惠和民用水电气价格政策，急需国家层面出台文件予以支持。
记者：下一步如何大力支持政策性租赁住房发展？
虞晓芬：这次中央经济工作会议强调“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”预计国家将进一步出台支持政策性租赁住房发展的细化政策，各地特别是人口流入的大城市在“十四五”期间把发展政策性租赁住房作为重中之重项目。为此，建议：一是加大用地支持，包括提高住宅用地中租赁住房用地供应比例，政策性租赁住房用地在土地出让计划中单列，优先安排；鼓励集体建设用地、产业园区配套生活设施用地、企事业存量土地等新建政策性租赁住房，鼓励闲置和低效利用的非住宅存量房屋在不违反规划原则下改建政策性租赁住房等。二是降低项目开发成本和运营成本，出让价款可分期或分年收取，降低经营环节房产税和增值税，用水、用电、用气价格按照居民标准执行等；三是简化审批程序，建立快速审批流程，提高项目审批效率；四是进一步加大金融支持，鼓励金融机构提供长期贷款、支持企业发行债券、支持保险资金和住房公积金结余资金参与或支持政策性租赁住房建设；五是积极推进租住政策性租赁住房居民享受与户籍居民趋同化基本公共服务。同时，政府对得到政策支持的政策性租赁住房项目实行严格监管，规范租赁市场，引导市场合理定价。
以城镇老旧小区改造为抓手推进实施城市更新行动
记者：如何理解实施城市更新行动的内涵要义？推进实施城市更新行动，2021年应当从哪些方面着力？
虞晓芬：实施城市更新行动的内涵是通过城市结构再优化、功能再完善和品质再提升，提高城市可持续发展能力，提升城市发展质量，增强居民生活舒适感和幸福感，也为扩大内需、推动经济发展方式加快转变、构建新发展格局提供有力支持。
城市更新是项系统工程、动态工程，大到城市空间体系的优化、小到防洪排涝系统建设，不同时间段的主要矛盾不同、重点也不同。这次中央经济工作会议将实施城市更新行动和推进城镇老旧小区改造并列，实质上已经明确城镇老旧小区改造是2021年实施城市更新行动的重点和抓手。按照要求，到2022年，我国要基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。由此可见，2021年老旧小区改造工作任务很重，关键是要加快形成多方积极参与的工作机制。一是加强部门间统筹协同，各地应建立由住建、卫健、民政、教育等跨部门的合作协调机制，及时决策、处理相应问题。二是健全居民广泛参与机制。老旧小区改造与居民的生活和业主的权益息息相关，以满足人民群众对生活更便利、更安全、更宜居、更丰富的需求为出发点，遵照“大家事大家议大家担”的理念，强化“共谋、共担、共建、共治、共享”，只有让居民参与其中，大家才会更珍惜来之不易的社区环境，确保改造事项更精准，幸福感、获得感更显著。三是推动社会力量积极参与机制。通过政策让利、老旧小区资源整合、政府购买服务、提供低成本融资等方式吸引社会力量积极参与建设、改造和管理。探索国有资产、社会资本、公共资源“三资融合”的城镇老旧小区改造模式，培育规模化实施运营主体，作为项目建设方组织实施老旧小区改造工作，工程改造完成后，继续组织物业服务、社区商业、社区养老、幼托早教、社区医疗等相关运营服务。四是建立“规、建、管、治”四位一体机制。在前期规划阶段就需要系统策划建设管理、物业管理、社区治理一体化，实施环节更要统筹好建、管、治，从而保障改造的系统性、时效性。加快建成一大批生活配套更完善、人居环境更美好、邻里更和谐、服务更有保障、更充满活力的完整社区。
（本报记者 邱玥）
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