农村宅基地交易趋于活跃

    自20世纪80年代就开始萌芽的农村隐形地产市场进入发育期，突出标志为农村宅基地交易趋于活跃。  

    河南省某镇政府所在村户籍住户432户，但实际住户达到1500多户，外来人口是本村人口的2倍多。村委会主任说：“这些外来住户，大部分是通过私下购买宅基地建房进来的。目前一处100平方米的宅基地，能卖10万元。”  

    与原有的宅基地私下交易主要集中在城中村、城郊村不同，目前，一些社区化新村、美丽乡村的宅基地，也在以多种形式交易。一位投资者表示，近年来浙江省大力推进美丽乡村建设，他花近百万元租赁了两块相邻的宅基地，获得30年的使用权，投资600多万元将原来的农房改造成高端民宿。

    专家指出，从城乡分割的现行土地管理制度看，农村隐形地产市场活跃化、复杂化破坏了管理秩序；但从城乡融合发展、建立全国统一的建设用地市场的改革方向看，这正是市场对农村宅基地用益物权的价值发现，应在规范引导的前提下，按同地、同价、同权原则使其显形化，从而制度性激活农民的土地财产权。    

    调查表明，农民一生中60%以上的投资是住房投资，但由于宅基地使用权难以流转，造就农村一个巨大的资金死循环。农民千辛万苦打工挣钱盖房，房屋建成之日，也是真金白银变成“死资产”之时。  

    今年中央一号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。一些人担心，如果宅基地使用权可以转让，是否会引发城市居民或工商资本大量下乡，造成农民或其他群体大范围背井离乡？  

    有专家认为，工商资本下乡的“引力”和宅基地使用权自由流转关系不大。工商资本下乡追逐的不是宅基地，而是城镇住房用地和农村宅基地制度性差距造成的巨大利差，如果打通农村宅基地和城镇住房建设用地的体制障碍，实现同地、同权、同价入市，利差就会减少甚至趋同，地价就会逐渐回归由其区位和用途所决定的本源上。 

    专家指出，宅基地制度改革还将推进城乡人财物进一步流动，会出现一部分城市人口带着资金、知识和经验上山下乡，为乡村建设注入新活力。同时，宅基地等农村集体建设用地的入市所释放的巨大价值，将更多在农村体现，大部分土地出让收益将留在农村，乡村面貌将出现翻天覆地的变化。

    （《半月谈内部版》2018年第6期 林嵬）