没有物业，小区会怎样？广州市海珠区祈乐苑，已为此求解3年多。
这个小区深嵌在狭窄拥挤的怡乐路内，看起来平常无奇。前不久，突然火了，不少媒体记者登门报道。“热烈庆祝祈乐苑小区业主自管三周年”，小区圆形拱门上的一条横幅，道出了个中缘由。业主自管？怎么管？能管好？不少人觉得新鲜，更有疑惑。
怒换物业
2013年6月，祈乐苑第一届业主委员会成立时，冼敏强就是业委会委员；前年换届，他成了业委会主任，一直干到今天，也一路见证了炒掉物业、业主自管过程中的风风雨雨。
2012年，承接祈乐苑物管业务已逾12年的祈荣物业突然贴出一张通告，宣称从当年12月开始，小区物业费正式涨价。
“其实原本就不平静！”业主邓伯至今回忆起来，还有些心绪难平，“小区卫生状况很差，绿化缺乏维护，到处是裸露的草皮。治安不好，电梯经常坏了也没人修。可以说，是这一带出了名的烂小区，连二手房房价都比周边同等楼盘低一两成。”
2013年1月，4名业主以个人名义将祈荣物业告上法庭。“如果管理得好，涨价是能够接受的。大家坚决抵制，主要是对服务不满意。”冼敏强说。
但是业主们很快就发现，以个人名义同一家公司打官司，讨不到什么便宜。于是，祈乐苑筹备业委会的行动悄然展开。2013年6月，祈乐苑业委会终于成立，包括律师、大学教授、公务员等骨干力量，此举成为后来炒掉物业直至实现自管的制胜一招。
初尝自管
新物业公司接手后，业委会给新物业公司设定了一年的试用期，试用情况并没有令业主满意。2015年2月，祈乐苑业主投票决定，再次炒掉物业，并自行组建直接隶属于业委会的物业中心，开始实施全面自管。
物业管理涉及方方面面的利益，又都是家长里短。祈乐苑业委会在教训中学习，在挫折中成长。比如对于车辆停放，业委会拟了一个车辆管理规定，经过业主大会投票通过了，但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题，对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。
不久，骂声就来了。“孩子来看一下老爸老妈，陪我们吃顿饭，停车就花掉他们几十元钱，有这样的道理吗？”老年业主们颇为子女的荷包心疼，跑来业委会“吐槽”。
业委会正视业主的意见，想出一记妙招——给业主的直系亲属发放“亲友卡”，但凡持卡进小区探亲访友的，可享受2.5元/小时的优惠收费。这下，骂声变成了掌声，皆大欢喜。
3年来，业主自管从青涩到纯熟，运营慢慢走上正轨。自管第一年，小区所有监控视频、消防设施等全部更新，算是收拾完前物业留下的烂摊子；这两年，业委会开始用结余款项对小区环境进行改造，包括大门和花园整治、两个网球场更新、卫生死角改造等。
如今，祈乐苑保安守门尽责，汽车一车一证，业主刷卡进出；小区里假山、绿化、道路、长廊错落有致，人行车走井井有条；楼体清洁白净，地面垃圾无影。
费用不涨，服务不降
业主自管后，祈乐苑的物业费一直没涨，至今还保持着10年前的水平。那么，10年来物价、人工涨了又涨，这么低的收费如何维持小区日常运转？
冼敏强给记者算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益3个部分。物业管理费每月约13万元，车位费和车辆管理费每月约15万元，其他收益则包括电梯广告收益、网球场租赁收益、小区摊位收益、房屋中介款、代收水电费等；对前物业公司的资金追讨，算下来也有数十万元。
支出部分中，最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利，每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。
“在3年的业主自管中，小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外，还结余约五六百万元。”冼敏强称。
不压缩员工工资成本，祈乐苑物管收支的盈余从哪儿来？冼敏强表示，物业费虽然没涨，但交的人多了。“过去，小区有些业主，十几年来就没交过一分钱物业费。现在业主自管了，都得老老实实交。有一个业主很顽固，一拖半年就是不交。我们不用左哄右劝，威逼利诱，理直气壮拿出《业主公约》来直接起诉到法院。最后法院判他如数补交1000多元物业费，外加1000多元滞纳金，让他懊悔不迭。”冼敏强说，“一人倒霉十人看，之后就没人敢再当‘老赖’了。”
此外很重要的，是去除了物业公司在中间的利润。过去很多共有产权的广告、租赁收益，不明不白进了物业公司腰包，现在全部“颗粒归仓”。
“适合自己的最好”
如今，祈乐苑小区成为业主自管的样本，不少小区业委会前来取经。冼敏强总结，“业主自管有三难：第一步成立业委会，难；第二步要换物业，更难；第三步要自管，难上加难！”
“业主自管看上去是很美，但一味推崇恐怕也失之客观。真要推广起来，其可复制性恐怕还得针对不同类型的小区进行具体分析。”一些专家学者的观点也相对审慎。
祈乐苑的自发探索，依然在路上。但正如一些业主所说：“自管不一定最好，适合自己小区的才最好。”
（《人民日报》5.19 贺林平）
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