“租购同权”：用法律化解租房的烦恼

    【“租购并举”，开启安居新时代】

    7月26日，住建部有关负责人表示，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

    而此前，广州市公布加快发展住房租赁市场的工作方案，对住房租赁进行大力扶持，其中最受关注的亮点在于推出了“租购同权”政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等同等权益。

    一时间，“租购同权”成为网络热词，引发舆论广泛关注。“租购同权”应如何准确理解，对于保障租房者权益有何意义，如何用立法方式加以推进？记者就此采访了相关专家。

“租购同权”可享受诸多“红利”

    “买房者取得的是住房所有权，租房者取得的是住房租赁权。在法律上，所有权是物权，具有排他性，租赁权是债权，它们是两种不同性质的权利，不可能完全同权。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强指出，“租购同权”是针对租房者享受基本公共服务而言的，并不意味着在所有方面都同权。

    “保障‘租购同权’的前提是要确保租房者的合法权益得到保障，如此人们才会有长期租房的意愿，这也是房屋租赁市场繁荣发展的基石。”北京理工大学法学院副教授孟强指出。

    事实上，很多发达国家实行的一直都是“租购同权”。如在法国，只要能够证明自己居住在学校附近，便可以就近入学。

    北京康达律师事务所律师韩骁认为，我国一直未推行“租购同权”，是与户籍、分区入学等制度有关。受教育、医疗资源分布不均、城乡二元体制等影响，不同地区的居民所能享受到的政策支持千差万别。以教育资源为例，为了让孩子能够就近入学，享受更好的教育资源，若不实行“租购同权”，那么唯一的方式便是购买“学区房”，“学区房”的价格也因此居高不下，一些名校周围的“学区房”价格甚至能达到当地平均房价的两到三倍，普通居民根本难以承受。

    “租购同权”在父母的工作和子女上学之间也找到了一个平衡点。如果没有这一制度，对于离开户籍所在地工作的人而言，除非能在工作地买房，否则孩子便很难在父母身边上学，而家庭教育一旦缺失，对孩子的成长而言将是不可弥补的遗憾。

    “‘租购同权’原则一旦通过立法确定下来，将意味着租房的人和买房的人一样，能够享受到同等的上学、就业、养老、医疗保障等权利。”韩骁表示。

“租购同权”立法应循序渐进

    根据广州市的规定，只要满足以下三项中的一项，就能享受“同权”：承租人持有人才绿卡；子女有广州户籍；符合积分入户上学的条件，且这三类人在广州都必须无房。

    “这种‘租购同权’政策并不是纯粹的同权，打了很大的折扣。”韩骁表示，从根本上看，广州的版本只是人才引进政策的“附件”，“恐怕真正能享受到的人少之又少”。

    “若要通过立法的方式将‘租购同权’落实下来，就要在结合基本国情的基础上，考虑现阶段的发展水平、房价水平，尽可能制定出一个相对纯粹的‘租购同权’法律文本，以稳定房地产市场，保持政策连续性、稳定性。”韩骁指出。

    近日，住建部会同国家发展改革委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

    成熟的住房租赁市场有助于“租购同权”政策的真正落地。首都经济贸易大学教授赵秀池认为，应通过机构租赁稳定租赁关系，鼓励长期出租。她表示，对此可建立相应的租房补贴、税费减免、融资支持政策等。此外，还应建立统一的房屋租赁交易信息平台，构建租赁信用体系，“通过该平台登记所有租赁记录，看看你是不是违约、到期有没有交租金等，良好的租赁信用记录可以成为申请居住证、办理孩子入学等的证明”。

    赵秀池认为，现在离制定统一的“租购同权”法律还有一段路要走，“可能的举措是，各地先制定一些具体的办法和实施细则，然后再制定行政规章、条例等，最后待条件成熟时制定统一的法律予以规范”。

    孟强表示，“租购同权”是大势所趋，但是改革将是一个漫长的过程，因为这涉及教育、户籍、城市管理、人口控制等方方面面，有关部门应协同解决，不可能一蹴而就。

    （作者：靳昊  李京）