以法治思维破续期难题

    “20年产权住宅土地使用权到期须按房价1/3续期”，温州的一则新闻近来引发轩然大波。为何引发高度关注？

    这背后有两个重要因素。一是对“自动续期”尚无标准的法律解释，造成理解的偏差。“按房价1/3续期”的温州做法引发了人们对未来房产土地使用权续期的猜想与忐忑。《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但只规定了“自动续期”，究竟如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准尚未明确。二是房产在中国家庭财富中的特殊地位决定了对“续期”代价的担忧。据西南财经大学的调查，我国中等收入家庭平均财富约81万元，2015年中国家庭平均资产比2013年增长两成，其中房产占比高达69.2%，比美国的两倍还多。能不能低成本的“自然续期”？这直接关系百姓的最大利益。

    温州相关部门负责人坦言，“到目前，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。立法的滞后，使得基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便”。如何尽早绸缪，对“自然续期”的细则进一步作出制度安排，这也关系着《物权法》的权威，更关系着国家与政府的信用。

    如何才能给百姓一颗“定心丸”？笔者以为，有三个关系需要从法律层面厘清。

    一是住房所有权与其土地使用权的“两权”关系。房屋产权由“两权”组成，所有权期限为永久，而土地使用权期限则20年、30年、50年、70年不等。那么，土地使用权到期了，住房所有权却还是保留，这对矛盾如何破解？免费续期、让利于民是办法之一。也有专家提出，随着时机成熟，应该“两权合一”，并形成制度安排，让百姓真正拥有“恒产”。而环顾发达国家，相比收费，更青睐于“税收”的作用。以向国家缴纳税金的方式，取得永久性住建设用地使用权，值得思考与探索。从目前看，我国房产税的试点刚刚起步，如何推进改革尚需在实践中不断探索，形成公平的改革路径。

    二是中央与地方的财权关系。自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府。很长一个时期以来，土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%。在“房产税”改革未全面推开的情况下，地方财政仍难找到大宗的相对稳定的税源，“土地财政”的痼疾仍无法从根本消除。由于建设用地使用权由政府出让给开发商，高昂的土地价格致使“地王”频出，开发商售出商品房，高昂的土地价格也随之转嫁给了房主。如果土地使用权70年到期之后再另收续期的高额出让金，并且保留政府收回土地的可能性，这无疑会加重百姓负担，带来不稳定预期，引发新的社会矛盾。如何加快财税体制改革的立法，建立现代财税体制，科学平衡各个主体的利益关系，这又是一道考题。

    三是法律的稳定性与适应性的关系。经济社会的健康发展要求法律具有稳定性，而社会的不断发展变化也要求法律制度随之调整，以适应社会发展及百姓所需。当初，《物权法》关于“自动续期”的规定，是得民心的，也是《物权法》获得高票通过的重要原因之一。其中，对“自动续期”没有详细的法律解释，一个重要原因是涉及的各方利益、情况复杂，不作明确规定也意在留待将来“摸着石头过河”，根据实际情况再进行研究确定。深圳是最早一批通过行政划拨方式取得经营性用地的城市，如今20年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。青岛、重庆也有类似情况。而在补交方式上各地正在探索，并未出现让百姓不堪重负的情况。未来，更需要在总结各地案例的教训与经验中形成更合理的制度安排，从法律层面研究妥善的解决办法，或做出立法解释，尽早加以规范。

    近日，习近平总书记在主持中央深改组第23次会议时强调，“改革既要往有利于增添发展新动力方向前进，也要往有利于维护社会公平正义方向前进”。这“两个”方向成为未来改革实践的重要指针。如何用多予少取、放活普惠的办法推进改革？如何把以人民为中心的发展思想体现在经济社会发展各个环节？这都需要广泛汇集民意，在实践中不断探索、深化改革。比如“房权地权不一致”的问题，不只是城市有，农村同样面临农房所有权与宅基地使用权的不一致难题，这些都应在坚持社会主义公有制基础上，大胆解放思想，稳慎推进改革，以法治思维保障改革的公平与正义。

     (新闻观察员 冯蕾)