住宅用地“触限”立法如何跟进？

    ■ 专家建议，随着时机成熟，住宅所有权和土地使用权可探索“两权合一”

    ■ 《物权法》明确了“自动续期”，但没有落实细则，应从立法层面争取尽早解决

    有媒体报道，近期温州部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期，又要花几十万元“延期”。尽管温州方面对“几十万元”的内容进行了澄清，但有关延期续费的消息依然引发社会广泛热议和关注。报道称，这些市民前不久正常购买了一批二手房，却发现无法完成交易，原因竟然是这批房子的土地使用权只有20年，且已经到期。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

    住宅用地到期后如何处理，牵动着有房族的敏感神经。我国《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。那么，住宅用地到期，到底该不该再缴费呢？

1.“房”还在，“地”到期了咋办

    根据媒体的报道，温州市民王先生今年3月初买了一套二手房。当时他拿到了房产证和契证，房子过户成功。但是4月7日，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。温州市鹿城区行政审批窗口的工作人员告诉王先生，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，进行续费。

    王先生的经历并非个案。事实上，据统计，温州市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多套，在2019年底到期的预计有1700多套。而改革开放最早的深圳已经面临了大量物业到达年限或即将到达年限。

    根据我国《物权法》第149条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而具体怎么操作，目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。如何给到期的房产续期？续期缴费的标准又如何划定？无疑是业主们最关心的问题。

    虽然是否需要交纳土地出让金以及交纳标准尚未明确，但在实际操作过程中，到期房产续期的相关规定已经实行多年。以青岛阿里山小区为例，310户业主的房屋土地使用权在2009年6月底到期。当时青岛政府提出的续期方案是土地期满应有偿续期，出让金需要续交。以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000元，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万元。

    而早在2004年4月，深圳市就颁发了《深圳到期房产续期若干规定》称，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。补交地价依照的标准为，在国家规定的最长使用年期减去已使用年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正，一次性支付；土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。

2.有偿续期，是否有法理依据

    在我国，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。

    原中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者采访时指出，温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。

    温州市在处理已届20年期间的住宅建设用地使用权，同意自动续期，但是对房屋及土地使用权的价值进行评估，再令业主补交较高数额的出让金。正是这样的做法，“一石激起千层浪”。据某门户网站调查发现，86.4%的受访网友认为“不应该缴纳土地出让金”，78.5%的受访网友认为，土地使用权到期后，比较合适的做法是“自动无偿延长土地使用权期限”。

    “在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清坦言。

    这一做法是否符合《物权法》第149条规定的原则？对此，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新表示，住宅建设用地使用权的期间届满，必须自动续期，“任何人、任何机关包括各级人民政府都不得违背这一规定强制要求业主必须经过申请才能够给予续期。同时，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年”。

    对于没有达到70年最高期间续期至70年的，是否应当补交出让金？杨立新表示，应当考虑到以下几方面因素：一是70年的使用期间与20年等不足70年的期间不同，出让金的数额应当是不一样的；二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受到损失；三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。

    “对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。”杨立新指出。

    杨立新也表示，应当注意的问题是，在政府出让土地使用权的时候，确定20年的期间与70年的期间之间的价格，并非按照一年一年计算。因此，实际上20年的期间与70年的期间并非一年一年的计算，确定差额。应当按照当地当年出让70年土地使用权与20年使用权的差额计算，更为准确。超过当年出让70年土地使用权的出让金价格补交出让金的，也是不正确的，是侵害了业主的合法权益。

3.使用权“触限”，立法如何推进

    未来，随着住宅用地陆续“到期”，产权问题如何处理，是涉及民生关切的重大问题，呼唤顶层制度设计。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉建议，购房者在决定购房前，一定要摸清房屋的产权状况；同时，他也呼吁国土部门，尽快出台具体方案，应对未来越来越多的住宅土地使用到期问题。

    “土地续期费用的征收应该首先具备法理基础。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为，“应当看到，《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满‘自动续期’，并没有规定任何条件。我认为既然没有规定自动续期的条件，应当理解为无条件。”

    “正所谓‘有恒产者有恒心’，我认为有恒产的前提是有恒法。”刘俊海进一步解释，所谓“恒产”，并不是指房屋等建筑物，而是指土地，土地才是真正的恒产。

    “《物权法》规定了永久性的房屋所有权，因而住宅等建筑物是准恒产，不解决住宅的土地权属的永久性问题，业主就不算有恒产，也就难说有恒心。”刘俊海认为，从体现以人为本以及物权属性的角度来看，土地权属是关系到老百姓安居乐业的基本民生问题。在我国现行的土地公有的情形下，要想解决人民群众的恒心问题，就应当使住宅建设用地使用权的期间是永久性的期间，只有永久性的期间，才能够使我国城市居民对自己的住宅有恒心，对国家的制度有恒心。

    刘俊海进一步表示，在《物权法》第149条关于“自动续期”的规定上，已经初步确立了该物权的永久性基础。因此，住宅建设用地使用权人在续期时，不应当继续缴纳土地出让金。

    “我认为应当免费将利益让给业主，也就是让给人民。”刘俊海强调。他指出，从公平角度来讲，购房者买房时的房款里已包含消费者为取得国有土地使用权而付出的公平合理部分，即获得了相当于永久性使用权。如果将来追加费用，势必导致现有商品房价格的不确定性，影响房地产交易的稳定性。“从尊重商品房的商品属性来看，稳定物权既是各国的通行做法，也是以民为本、造福群众的体现，同时也避免了因实际操作困难而助长新的不公。”

    杨立新认为，现在发生的20年住宅建设用地使用权的续期问题，将《物权法》第149条规定遗留的问题提前暴露出来，促使立法者面对这个问题，争取尽早解决，以增强人民群众对国家物权制度的信心。“在把《物权法》进行整合、修订，编入民法典分则作为物权法编时，可以对这个问题进行讨论，提出具体的解决办法，可以使这个问题一劳永逸地予以解决。”他说。

美国房产税及房产“两证”情况

    美国是私有财产制，买家在买房的同时也买下了相应的土地。但每年的产权有持有成本，要付房产税和房屋保险。金额是根据房屋的市值计算。

    ▶房产税大约1%。德州、纽约、加州要高一点，基本1.2-2%。房产税是政府进行估价计算的。比如估价100万美元，每年缴纳1万美元。

    ▶遗产税，如果房产传给下一代，需要缴纳遗产税。

    ▶美国商品房买卖中有土地证和房产证。房屋建筑产权设置了归属年限，按建筑类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

土地使用权和房屋所有权有啥区别？

    根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅、地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商用建筑用地最高为40年。

    房屋所有权属于个人产权。根据《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）第64条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永久的。

    土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权是永久的，没有期限限制；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。

    (本报记者 邱玥、邱玥整理)