防止房价泡沫化风险

    2015年以来中国房地产市场逐渐回暖，并在近期迅速升温。国家统计局数据显示，从2014年12月底到2016年1月底，北上广深等一线城市的新建商品住宅与二手住宅价格涨幅都达到10%以上，深圳房价涨幅甚至超过50%。越来越多二线城市的房价重拾上涨态势，南京、杭州和厦门等城市新建商品住宅价格已上涨了8%左右。而且，本轮房价上涨的推动因素与以往明显不同。“房改”以来中国经历了多轮房价上涨周期，主要是由适龄购房人群的强劲刚性需求以及中国高速经济增长阶段家庭购买力持续提升等因素所推动。目前，中国适龄购房人口数量已开始减少、经济增长速度连续五年放缓，因此上述因素不再是本轮房价上涨的主要推动力。

    本轮房价上涨更多是由投机性资金所驱动，并因此呈现出泡沫化特征。为了应对经济下行压力和“债务—通缩”风险，央行采取了多轮降准和降息操作（2015年以来已降准6次、降息5次），释放了大量流动性。由于实体经济缺乏新的增长点，货币政策操作所释放的流动性并没有很好地流入实体经济，不少资金“脱实向虚”。这些资金具有明显的投机性特点，造成了各类资产泡沫相继出现的局面。当前房地产市场的投机氛围也是越来越浓重。据统计，在目前房价涨幅最大的深圳，购房者中投机者所占比重超过了三成，利用“自买自卖转按揭”和“众筹”等手段进行房地产投机的现象较为常见，房地产市场表现出明显的泡沫化特征。

    房价泡沫在加剧家庭财产不平等程度的同时还会引发无房家庭的不满情绪，不利于社会稳定。房价泡沫对不同家庭的财富影响存在显著差异。能够从房价泡沫中获益的主要是拥有多套住房可供出售的家庭以及一些富裕家庭。只拥有一套住房的家庭虽然可以实现名义上的财富增长，但很少有家庭会出售唯一的住房将该部分收益变现，没有住房的家庭则无法从房价泡沫中获益。除此之外，房产不仅具有类似于股票、债券的投资属性，而且是居民生活的必需品，对素有“居者有其屋”文化传统的中国人来讲，拥有一套住房是普通家庭一代人甚至几代人追求的目标。面对房价泡沫，富裕家庭只要购买房产之后便可坐享其成；而无房家庭却在与房价赛跑，积攒存款的速度远远赶不上房价上涨的速度。由此，无房家庭很可能产生心理落差，进而影响社会稳定。

    房价泡沫一旦破裂将会加剧中国陷入“债务—通缩”困境的风险。理论与经验均表明，伴随着资产泡沫的不断膨胀，投资者的乐观预期将出现动摇并且会在某一时点演化为市场恐慌，最终引发资产价格的暴跌。房产不仅是中国家庭财富最主要的组成部分，而且被广泛用于抵押贷款。央行数据显示，目前房地产贷款占总贷款余额的22.4%。如果将非房地产企业的房地产抵押贷款以及影子银行等表外业务的相关贷款考虑在内，房地产相关贷款比重更高。据估计，目前银行贷款中多达50%~60%与房地产相关。房价泡沫一旦破裂，企业所抵押房地产的价值将大幅缩水，导致债务清偿和资产廉价抛售的恶性循环，这极有可能将本已出现“债务—通缩”迹象的中国经济进一步推入“债务—通缩”陷阱之中。事实上，日本20世纪90年代以来的“大衰退”和美国2008年次贷危机等“债务—通缩”典型案例都是由房价泡沫破裂引发的。

    基于上述考虑，我国目前需要高度防控房价泡沫。而且，政府部门应依靠宏观审慎政策而非紧缩的货币政策来防控房价泡沫。这是因为，面对当前的经济下行压力和“债务—通缩”风险，货币政策仍需要适度宽松，从而达到降低企业融资成本和稳定通胀预期的效果。而宏观审慎政策则可以通过限制融资杠杆率、执行审慎的抵押品政策以及监控流动性风险等方式，防止金融体系的过度风险承担，从而有效抑制目前由信贷资金驱动的房价泡沫。

    （陈彦斌，作者系中国人民大学经济学院副院长、中国特色社会主义经济建设协同创新中心研究员）