楼市政策持续接力后价格会否持续走高

    “十一”黄金周前，央行和银监会发布通知，非限购城市首套房商贷首付比例最低降至25％。住建部、财政部和央行联合发布通知，提出全面推行公积金异地贷款业务，并将于10月8日起执行。此时，恰逢2014年“930”楼市政策出台一周年，以及今年“330”楼市政策出台半年。

    在楼市政策持续接力的情况下，房地产市场回暖明显，分化加剧。记者“十一”期间在多个城市房地产市场采访发现，三、四线城市楼市仍然“惨淡经营”；一线楼市成交量趋缓，价格上涨明显，部分房企开始捂盘惜售，有楼盘“待价而沽”。

一线楼市房企底气十足“捂盘惜售”，三四线楼市“惨淡经营”

    “由于房源紧张，国庆期间几乎是五六个客户抢一套房。”北京一家大型房企的销售人员告诉记者。

    在北京，开发商对提升楼盘“热度”底气十足，部分开发商“捂盘惜售”。在今年频出区域地王的北京朝阳区孙河地块和东坝地块，“首开琅樾”“利锦府”等热门项目均以一座楼为单位分期开盘。在朝阳区临近望京的一个现房项目，新开盘的一栋楼只卖两个单元。据了解，该项目加推的房源较年初开盘均价涨幅超过10％。

    在素有长三角楼市风向标之称的上海“十一”房展会上，人气异常火爆。开幕不到两个小时，观展人数就已破千。由于成交持续火爆，“拒绝让利”和“待价而沽”成为开发商的关键词。多数参展商明确表示，楼盘没有任何折扣，甚至大部分楼盘连定价都没有。

    浙江一家大型房企表示，“9月份以来我们的房源十分紧俏，大家对新推项目的售价很有信心，所以不会让利。”金地集团的销售人员说，“最近房价波动较大，楼盘虽说马上就推，但具体价格还是要开盘前才能定。”

    二手房市场上，房价预期反转迹象更为明显。与去年市场遇冷、龙头房产中介带头缩店裁员截然相反，4月以来中介实体门店数量骤增。记者发现，在北京、上海住宅较为密集区域，每条街几乎都会增加2至3家门店。链家地产在上海仅半年时间，门店就从200余家迅速扩张至800余家。

    与房企在一线城市的底气十足相比，三四线城市的房地产市场却不容乐观。记者假期在安徽芜湖走访发现，芜湖市的多数楼盘均启动了大力度促销，如中建地产旗下的“中建500米”项目推出“5000元抵2万元”活动。尽管如此，多数售楼中心“惨淡经营”。位于芜湖汽车南站附近的“新亚特花园”、市中心的“锦天天和苑”等楼盘售楼中心均门可罗雀。芜湖市中心区域的房产中介更是所剩无几，有的店面甚至仅剩招牌、等待转让。

一线城市热度不减，量跌价升

    虽然“十一”期间一线城市房地产市场热度不减，但与此前预期相比，表现出量跌价升的趋势。

    某研究机构的统计显示，今年9月份，上海、广州新建商品住宅的销售面积和销售额较8月份环比增长均不到10％；而北京9月份新建商品住宅面积和销售额较8月份环比下降两成左右。根据北京市住建委公布的数据，“十一”前六天，北京新建商品住宅网签套数仅为353套，较去年同期下降了四分之一。

    与此同时，一线楼市价格却继续走高。中国指数研究院10月1日发布的《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5％、11.27％和5.63％。

    在量跌价升的背后，一线楼市呈现出刚需盘销售单价的上升和新盘高端化、豪宅化的趋势。

    专家认为，一方面，新盘特别是中低价位刚需盘供应减少，进一步刺激了一线楼市的涨价预期。据网易房产数据中心的统计，今年年中以来，北京门头沟、大兴和石景山等原先刚需盘集中的区域，新建住宅的平均单价都已经突破3万元。

    记者在北京、上海走访发现，目前即使新盘入市，高价盘的占比也越来越大。截至9月中旬，北京单价超过10万元的豪宅签约套数创下历史新高。

    另一方面，住宅类土地供应稀缺，房企在一线城市不惜高价拿地，土地价格飙升，带动新建住宅价格继续抬头，并通过价格传导效应向外围扩散。今年以来，一线城市频出区域地王，八九月间，北京、上海、福州、苏州、成都等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超过50％的土地出让。

    业内人士认为，为追求更高利润，势必会出现一些高端项目，同时拉动周边价格的上涨，但是这种状态能否延续下去有待市场检验。

不少城市去库存压力有待释放

    中国房地产行业协会原副会长朱中一认为，“930”和“330”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求，促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后，住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。

    虽然同享优惠政策，但一二三四线城市楼市分化却在加剧。绝大多数三四线城市的房价水平仍不及一年之前。上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授认为，在新政策下发后压力释放有限。

    专家认为，在当前房地产市场总体弱复苏的背景下，城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。

    ——贷款资源高度集中于重点城市。从各地贷款数据上看，“930”和“330”政策并非全国普惠。一位银行监管部门官员介绍，“目前房地产信贷资源高度集中，全国六大城市的贷款余额约占全国整体水平的30％左右。”

    ——购房人口持续导入重点城市。易居中国执行总裁丁祖昱认为，目前大量三线城市人口处于流出状态，一二线城市人口持续流入。“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二线城市的房地产市场发展则根据供求情况明显分化；三四线城市整体房地产市场普遍较为暗淡，排名靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市。”

    ——开发性资金向一二线城市集聚。中原地产首席分析师张大伟认为，为规避三四线城市库存过剩的风险，众多房企聚集一二线城市拿地，房地产投资资金快速转向一二线城市市场。

    专家认为，不同的政策导向显示出未来房地产市场调控的差异化将成常态。9月30日，央行再度发文调整非限购城市的首付款比例，以及推行公积金异地贷款，也意在降低非限购城市的去库存压力。

    中国人民大学研究称，从长期来看，三四线城市过高的库存未来主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地产调控政策正改变当前简单宽松的导向，针对不同区域采取不同的治理：一线城市适度控制，防止价格过度上涨，同时给予三四线城市住房消费政策扶持。

    （据新华社北京10月7日电 记者郑钧天、杨毅沉、罗政）