减税与返税要体现公平

    从进入立法程序到大数据保障的提速，房地产税全面征收的一只靴子已经落地了。无论是给地方政府提供大宗稳定税源还是缩小贫富差距，征收房地产税，这个世界百余个国家的通行做法已经逼近中国。

    现在的问题已不是征或不征，而是如何征的问题。税制的设计本身至为关键。正如当年讨论个税征收的时候，很多人把目光集中在起征点（免税额）上，而忽视了九级超额累进税率的问题。而实际的情况是，税率提高或降低一个百分点，其影响面超过了起征点调整的意义。同样对于房地产税，很多人把目光放在按套征或按面积征收的讨论之上，却略去了返税的公平性。比如，超过了规定的套数或面积，需要征税，那么对于没有超过或大大低于规定套数或面积的人，是否应该对其返税？如何从全局出发、从公平考量科学制定税改政策，关乎正义。

    对于哪些情况应该减免房地产税，值得细细研究。减免政策是按家庭核算，还是按自然人核算？是按房产面积计算还是按房产总价计算？房产价值又以何种标准核定，是按购买价格还是当前市场公允价值？所有这些分歧都指向征税的公平性，需要深入研判。但无论如何设计减免政策，必然有利益得失的双方，如何减少利益群体的掣肘，保证房地产税的科学有效征收摆在面前。

    比如，闹市区与郊区的差距。同样在北京，二环内的价格与六环外的价格差距很大。在北京，二环以内一个厕所面积的价格，可能在六环附近能买一套房子。单纯按面积或套数征显然有违公平，按房屋价值征收更为合理。而如何计算房屋价格这也带来新的问题：一是房屋价值谁说了算？这需要借助大数据，并有一整套科学的测算体系和公开透明的管理体系，不同区域、不同时间、不同房型都要动态地全面考虑。二是怎么弥补欠发达地区的税源？如果按房产价值征税，发达地区的房产价值远远超过欠发达地区。从基础设施、公共服务水平和纳税意识评判，发达地区都优于欠发达地区。伴随房地产税的开征，发达地区的税源会更多。如果地方税收收入增长与公共服务、基础设施改善形成互动，势必让好的更好，而欠发达地区则可能掉入低水平均衡的陷阱。显然，这需要中央财政从一般转移支付上给予平衡，避免税源差距拉大引发的不公平。

    此外，看似合理的制度有时也会产生新的矛盾。英国政府在17世纪曾开征过“窗户税”，这个向建筑物开凿窗户而征收的税项意在调节贫富差距、增加政府税源。通常，有钱人房子大、窗户多，而穷人家的窗户少，看似简便合理的制度却引发了意想不到的问题——不少人为了减轻负担，索性将一些窗户封起。时至今日，英国到处仍可见到一些窗户被封起或者建造大量暗窗的历史建筑，在舆论压力下，“窗户税”最终在1851年获废除。面对制度改革带来的利益损伤，一些看似奇怪的避税想法在中国出现。按面积征收，有的人则考虑把并不在里面居住的亲人也算进去，以此摊小人均面积；按套数或家庭征收，有的人则选择假离婚来应对。凡此种种，并不鲜见。征税不只是要考虑制度成本、技术成本、人工成本，而且还需要考虑与此关联的社会成本。

    房地产税制度设计与权衡是一道难题。看看国外都是怎么做的。以组屋制度闻名的新加坡在解决房地产税问题上也有独到之处，它采用了“年值”管理的办法。所谓年值，是房屋的年产值，指的是新加坡税务署根据房屋每年可赚取租金的净收入，即年租金减去物业管理、家具以及维修费用得出的综合收益。值得注意的是，这里的租金估算仅仅是针对一个房间，而不是整套房屋的租金。此外，房屋的年值由税务署参考年景好坏、房屋的新旧程度、地段、配套设施等因素进行综合评估，每年更新。

    在房地产税的税率上，新加坡采取了更为灵活的做法，对自住物业采用4%的低税率，而其他用途的物业统一按照10%进行征收。因此，普通居民缴纳的房地产税是很少的。物业年值低于6000新币的，免收房地产税；物业年值为6900新币，其中6000免收，超过6000的900按照4%收取；物业年值超过24000新币，缴纳超过部分6%的房地产税。比如拥有一套使用面积为70平方米的两房一厅的房产，并假设该房产的年值为6900新币。如果业主不住在这里，不管是出租还是借给他人居住，那么房地产税都为本物业年值的10%，即900×10%=90新币，约为409元人民币；如果该物业为自住，那么房地产税为年值的4%，即900×4%=36新币，大约为163人民币。

    作为税制改革的重要一环，房地产税牵一发动全身。但需看到，它不只是一项经济政策，更是一项重要的社会政策。在开征房地产税的同时，更应加快保障房建设，有效缓解供需矛盾，更好满足中低收入者的刚性需求，让更多人实现住有所居的梦想。