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核心提示
■北京通州K2海棠湾，均价从去年的24000元/平方米涨到目前的35000元/平方米
■北京、上海、南京、成都、厦门诞生今年新地王，楼面价的提高影响着未来房价预期
■“双降”+地方宽松政策，让楼市升温，要实现合理的房价收入比需要系统改革的推进
A.热点板块带动，看看京郊楼盘有多热
【数据】中原地产统计数据显示，自2011年以来，北京通州区商品住宅成交均价分别为20102元/平方米、16826元/平方米、21145元/平方米、21742元/平方米。截至5月25日，通州已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米。
7月13日，入伏第一天。
楼市的温度仿佛40摄氏度的暑热。距离北京国贸CBD直线距离20公里，通州K2海棠湾小区的房屋均价从去年的24000元涨到今天的35000元。“海棠湾一期建于2009年，那时的房价才9000元，之后一直在涨。”K2海棠湾工作人员于豆豆说。
在北京大疏解和京津冀一体化的进程中，京城周边的楼市还在升温。
K2海棠湾、清水湾、东方玫瑰等楼盘距离未来政府规划用地和商业区都较近，成为通州的热门楼盘。
“不久以后，北京地铁7号线、八通线的延长线都会经过这里。北京环球影城所在的通州文化旅游区也离这里不到一公里，现在开始动工了。”于豆豆指着不远处的一片绿地告诉记者。今年以来，处于通州运河核心区域的高档社区海棠湾的房价迅速上涨。“端午节一天就成交了四套，目前，两居室只有两套了，剩下的都是LOFT，但总共也不超过10套了。”于豆豆说。
新房，一房难求。附近的二手房也水涨船高，房价涨至2.1万元/平方米。海棠湾附近链家地产销售高级经理白大伟介绍说：“我们每个人手里都有两三个靠谱的客户，只要有人出房，马上可以成交。”他说，加班是常事，昨天就与顾客谈到晚上十二点。由于业主都持观望态度，房源很少，目前二居、三居基本都只有一两套。“想要卖房子的人现在都不着急卖了，几乎一有人出房就可以很快卖掉。”他说。
距离海棠湾三公里的东方玫瑰是另一个大型楼盘——6月，华业东方玫瑰成交217套，占据全北京榜首。目前，均价在27000元，所有小户型均已售罄。“现在只剩下175平方米以上的三居了。”前来付房款的王女士说。
通州的街道上，随处可见房地产广告标语和新动工的项目。重点楼盘附近，购物中心、大型超市等配套设施已比较齐全。
通州紧邻河北燕郊。国贸半小时交通圈内的燕郊因为不受限购的约束，加之区位优势和交通便利，房价上行的态势一直没有改变。“我们小区位置并不算好，在燕郊的东面，离京城比较远。但这几年，房价的涨幅不小——2009年是一平方米2680元，现在已经到了7500元。”2009年，中国传媒大学经管学院的老师程静薇给老人在这里买了一套一居室，“如果手里有钱，当时应该买个更大面积的”。
信息的风吹草动，让房价波动不定。在程静薇看来，过去更多是炒概念，而随着北京非首都功能的疏解，已不只是概念那么简单。
7月11日,中共北京市委十一届七次全会上表决通过《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻〈京津冀协同发展规划纲要〉的意见》。下一步，要聚焦通州，深化方案论证，加快北京市行政副中心的规划建设，2017年取得明显成效。
政策的出台牵引着房价。根据中国指数研究院6月报告，从环线看，北京六环外的价格增长最高，环比上涨11.29%；从区域看，通州成交面积最大，占北京市商品住宅的19.99%。而城六区商品住宅均价是42411元/平方米，比5月仅上涨1.48%。
B.新地王频现抬高预期，看看地价孰贵
【数据】今年年初，北京丰台区白盆窑村地块以86.25亿元刷新了北京的总价地王。丰台花乡白盆窑村地块需配建163300平方米的“限价商品住房”及12万平方米的“自住型商品住房”。去除配建限价房、自住房及6880平方米的教育设施面积，可销售的商品房面积约为12.6万平方米。经计算此地块的楼面价为3.8万元/平方米，高于此地的二手房价格3万元/平方米。
梳理上半年各地楼面价，新地王的涌现提高了房价的预期——
上海——3月20日，华润华发联合体以70.52亿元夺得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼面价34870元/平方米。该地块一经推出就成为今年上海的总价地王。
南京——河西中部的地块G10起拍价高达14460元/平方米，北京北辰15亿元拿下此地块，楼面地价达21203元/平方米，成为今年南京新的单价地王。
成都——锦江区春熙路北段以东、正科甲巷以西、春熙路东段以北的地块以17073元/平方米被蓝润竞标成功，成为今年成都地王。
天津——河东区津滨大道与东兴立交桥交口东侧的河东地块以41亿元出让，起始出让价格未开拍已达到2015年单幅总价最高。挂牌起始价为4.1亿元，去除教育用地，楼面单价约9276元/平方米。
武汉——6月30日，关注度最高的两宗地块青岛路旧改地块以及二七滨江住宅地块引来4家房企巨头的激烈争夺。最终，两块刷新武汉单价纪录的地块被华发集团收入囊中，其中二七滨江住宅以楼面地价13388元/平方米成为武汉新晋单价“地王”。
厦门——今年以来厦门整体土地供应量逐步减少，多家房企面临少地，甚至无地的局面。备受关注的集美2015JP01地块被恒大地产集团福州有限公司以30.94亿竞得，成交楼面价14857.8元/平方米，此外，翔安X2015P01地块被厦门古龙房地产有限公司以3.2亿元竞得，楼面价也达到了12549元/平方米。
楼面价低于万元的地王只属于部分二线及以下城市。以青岛为例，今年年初，新都心蚌埠路11号净地走上拍卖台，海尔地产成功竞得该地块，成交楼面地价6500元/平方米，总价22.69亿元，刷新了新都心地价。
从上半年品牌房企的销售业绩表现分析，不难看出“拐点”的出现——1-5月，全国商品房销售额达24409亿元，同比增长3.1%，这是自2014年以来首次出现同比正增长。来自中国指数研究院的报告显示，截至6月30日，销售额超过50亿元的企业达到69家，比去年同期增加16家。万科上半年销售额超过千亿元，恒大、绿地、保利中海、碧桂园和万达均超过500亿元，整体表现出强劲增长态势。从房企完善年度销售目标的情况看，恒大2015年销售目标为1500套，上半年已完成54.9%；绿城全年目标为600套，目前已完成51.7%。
观察土地市场的供需关系，不难看出升温的根源。根据北京、上海、广州、南京、厦门等多地公布的2015年土地供应计划，多个城市的土地供应计划整体“瘦身”，北京、上海、广州三个一线城市的降幅均超过20%，其中北京计划供应居住用地仅1200公顷，同比下降了27.27%，创下了近几年土地供应的新低。一方面稳增长政策持续发力，刚需增长明显，另一方面土地供应趋紧，土地价格上涨，导致供求关系及房价预期的变化，这些都成为楼市升温的重要因素。
C.“双降”+地方宽松政策，看看楼市未来何处去
【数据】来自国家统计局的消息，5月末，全国商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自2012年4月以来持续长达三年之久的商品房库存上升态势首次出现转变。但值得关注的是，在待售面积下降的背后，5月末全国商品房竣工面积同比降幅均在10%以上。
上月，央行宣布定向降低存款准备金率0.5个百分点，并下调贷款和存款基准利率0.25个百分点。自6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
“双降”激发了市场活力。中国指数研究院统计显示，6月22日-28日的一周内，各线城市成交面积环比大幅上涨18.3%，其中25个城市环比上涨，占监测城市的71.4%。
各地的“公积金新政”也助推了销售面积增长——
北京住房公积金管理中心近日宣布，下调北京住房公积金存贷款利率，5年期（含）以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%；5年期以上贷款利率由3.75%下调至3.5%，这是北京公积金年内第三次降息。
上海6月29日宣布下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率由3.75%下调至3.50%；五年期以下个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3%。此外，自7月1日起调整住房公积金缴存基数的月缴存额上下限，缴存基数由2013年月平均工资调整为2014年月平均工资，调整后的住房公积金月缴存额上下限分别为2290元和254元。
武汉住房公积金管理中心6月25日宣布，放宽租房提取住房公积金条件，无房职工缴满3个月的，可提取公积金支付房租。新政策同时放宽低收入职工提取住房公积金条件。
兰州6月29日宣布，对个人首次购买普通住宅的契税降至1%，对购买144平方米以上房屋的契税给予50%优惠。而在二手房交易中，个人购买商品住房两年后再进行出售的免征营业税。
从各地的楼市新政策可以看出，稳增长仍是当前的重点。在楼市升温的同时，如何确保房价稳定，尤其降低房价上涨对中低收入者的影响，是当前的重点任务。
7月12日，北京市住建委相关负责人透露，目前北京保障房新开工数量已经达到67474套，完成全年任务计划的64%，竣工量也接近全年任务计划的七成，实现了“时间过半，任务过半”。而1至6月，北京市累计启动保障房分配2.3万套，其中租赁房源0.5万套，配售房源1.8万套。此外，河北省保障性安居工程建设也已完成年度目标任务的六成以上。
在业界专家们看来，下一步，财税体制改革将更加重视土地财政面临的问题，楼市的升温对稳增长会起到积极作用，但要使其真正实现理性发展，还需要各项改革的推进和保障房建设的加快。（本报记者 冯蕾 鲁元珍 本报通讯员 孙五岳）
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