调整期，亦是改革期

    在多种因素作用下，3月以来国内主要城市房价指标降温，楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭，有不少观点认为楼市现“拐点”，房价“大跳水”，甚至会“崩盘式”全面回落。

    价格有涨有跌，这是市场经济的正常规律，上述认识似乎过于极端化和悲观。从历史趋势来看，房地产市场大起大落的一幕很难重演。一方面，曾经的部分城市的房价虚高，一定程度上是流动性过剩的结果，如今宏观经济仍在合理区间，货币政策保持定力，加之简政放权的深入，社会资本投资渠道拓宽，不再盲目涌向楼市，这些都在弱化房价盲目上涨的趋势。另一方面，伴随保障房建设、棚户区改造的积极推进，房地产行业健康稳定发展的环境和预期，都在不断优化。

    尽管如此，我们对于个别地方政府可能的“救市冲动”，也要保持警惕。住房问题既是民生问题也是发展问题。从“国五条”到“建立长效调控机制”，再到“分类调控”，政策内涵不是趋于模糊而是更加明确。其指向正是从治标到治本，总的方向是“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”，更好实现宏观大局与地方利益的平衡。

    这就要求，地方政府应与宏观经济大局保持应有的协调性。既要坚持市场化改革方向，增加住房供给，保障好群众的居住权，还要保持房地产关联行业的合理景气，这就是宏观大局。楼价企稳，是房价回归合理区间的必经阶段，需要正确对待。而近年来中央持续加大保障房建设、棚户区改造的力度，也为相关上下游产业的景气奠定了基础。对于中央的既定政策，地方应继续坚决落实，而非另辟蹊径、随性救市。

    诚然，在全面深化改革大背景下，限购等行政措施的淡出是必然趋势。个中缘由，既有中央层面已下定决心通过全面深化改革推动经济升级、结构调整的原因，也有城市之间市场发生分化、供求关系发生变化的原因。因此，当前的房地产市场既是运行变化的调整期，也是推进全面改革的窗口期。

    对于市场变化的调整期，应更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用，遵循市场规律让供求自发寻求平衡。这一过程中，部分前期盲目囤地融资的开发企业可能资金链紧张甚至断裂，前期激进放贷分享收益的金融机构可能遭遇风险，大举借债“以地生财”的地方政府可能叫苦不迭，舆论的进一步发酵可能加剧悲观预期，使市场调整的时间和深度存在较大不确定性。但是，这是价格回归理性、市场回归健康的必经之路，也是一些地方、企业和金融机构在游泳中学会游泳的过程。

    目前，在房地产宏观调控层面正在实行“双轨统筹”框架，一个是保障轨，一个是市场轨。政府要做的是，首先要托住“廉租房”与“公租房”合二为一这个底；其次，要积极发展更高一层的“共有产权房”；第三，是在有相应房源的地方辖区内，适时把“补砖头”（出资支持新建保障房）转为“补人头”（政府采购式供应公租房，补贴付给特定保障对象的房东）提高绩效水平。

    而对于行业改革的窗口期，则是要立足于经济社会发展的时代背景和房地产行业健康发展的目标要求。住房制度改革以来，房地产业在显著改善城镇居民居住条件和有效拉动经济增长的同时，也暴露出住房保障短腿、住房金融政策不完善、土地市场“二元化”等问题。这些问题造成了巨大的资源错配，迫使住房政策在民生属性和经济功能之间摇摆不定，在日趋敏感脆弱的市场环境中进退两难。这些累积的问题在客观上已经迫使房地产行业进入改革的窗口期。

    加快房地产税立法，以经济手段置换行政调控，力求提高房地产市场的健康度，应是楼市分化之后政府和各方抓住改革契机、顺应客观规律的重要抉择。与此同时，也要从根本上改变土地财政过度依赖，深化财税体制改革，实现地方财权和事权的匹配。

    因地制宜、“分类调控”，提高政策效力、推进体制改革，较之救市更有价值。分类调控，就意味着地方需要树立主动摆脱土地财政束缚的意识，通过发展特色经济，打通更加多元的发展路径。