房地产市场怎么了？

    中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，为连续第5个月缩小……

房价：同比上涨，环比下跌

    中国指数研究院5月监测的100个城市中，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，5月价格环比上涨的城市数量较上月减少18个；5月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个。

    对于众说纷纭的房地产市场情况，住建部总经济师冯俊如是评价：“总体上说，我们大多数指标都在增长，整个增速在下降，但这并不等于负增长。以前增速那么高，现在增速下降一点儿，也属于市场正常的调节。目前只有少数指标出现了负增长，比如新开工面积、销售面积、成交量。”

    对于房地产市场是不是面临转折点的问题，冯俊表示只做实证性分析，不想过多地去预测。而在另一位专家国家发展和改革委员会宏观经济研究院经济研究所副所长宋立看来，当前我国房价处于阶段性均衡状态。这意味在这个阶段房价可能会上下波动，出现阶段性调整，但不会呈趋势性长期下降，更不存在外界所说的崩盘风险。

    宋立说，我国城市化进程远远没有完成，刚需依然存在。房地产价格还没有到趋势性下降的时候。我国当前的实际城市化率只有38％－39％。“如果要达到50％－60％，还需要很长的时间。我国的城镇化会催生巨大的住房需求”。

    在国家信息中心经济预测部主任祝宝良看来，阶段性转折点可能会在今年或明年出现，但短期内不会出现暴跌。对于房价，祝宝良有自己的分析方法。他认为，中国房价上升里面40%的原因来自于刚性需求，30%源于土地价格的上升，30%的原因带有投资投机性。

    “刚需方面，中国第三轮人口高潮是从1981年到1991年，这些人要解决住房，大概需要1200多万套。但是从今年开始，随着这些人年龄进一步增长，这种刚性需求实际上是会下降的。”祝宝良说，“2011年以后，中国的货币政策回归到正常，超发的货币再去追逐房地产的还有，因为货币政策的影响往往会滞后一到两年。但是到今年，投机性的需求也不多了，再加上限购、限贷政策，都导致房价稳中有降。”

    祝宝良同时表示，由于刚性需求的存在，房价短期绝不会暴跌。他说，虽然部分城市供过于求了，但是像北京这样的一线城市，一旦房价降30%，就会引来大量购买。所以虽然短期内购房者可能受预期的影响会有观望，导致房价适当下降，但是不会导致房地产泡沫的破裂。

分类调控：追求供求平衡、市场平稳

    5月1日，铜陵，在住房公积金贷款、契税补贴等方面配套制定了一系列利好政策。5月7日，郑州，房贷可获政策性担保。5月12日，央行提出“优先满足首次购房贷款”等五项要求。5月20日扬州，恢复住房公积金“又提又贷”政策。5月23日，杭州，如果商品房实际成交价低于备案价格超过15%，将限制网签，且需重新申报备案。6月1日，海口，在海口市行政区域购买单套建筑面积120平方米以上新建商品住房，并已合同备案的本省籍购房人，可在该市申请登记户口人数总计不超过5人。在楼市观望情绪严重的情况下，不少地方政策已经开始有所微调，产业内关于取消限购的呼声更是越来越烈。

    关于是否取消限购的问题，冯俊称，目前整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求，每个地方根据自己的实际情况作出判断。“从目前得到的信息看，还没有一个地方公开说要取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。”

    “经过了十多年的高速发展，中国房地产市场进入调整阶段，这是很正常的，应当理性看待。”国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群分析，部分三四线城市由于产业支撑和人口流入有限，房价回调已持续了一段时间，这使得房地产市场预期有所变化。

    冯俊表示，现在的房地产市场确实出现了一定的分化，有些地方库存量过大，有些地方比较短缺。关于这个问题，今年政府工作报告已经提出了“分类调控”的基本原则。对那些库存量大的，供过于求的城市，要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策，目的是满足自住型的、改善性住房需求；对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求，也要增加共有产权住房的供应。

    “房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳，我们把价格作为调控目标过于狭义化。当然市场供求是否平衡、市场是否平稳，价格是重要信号。通过价格分析供求平衡、市场平稳这两个目标是不是处于正常区域。整体宏观调控的目标都是对着这个来的。”冯俊表示，我们对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。消费性需求就是通常所说的自住性需求。整个调控当中始终鼓励保护消费需求，遏制投资需求，这是我们政策的基调。

    全国房地产商会联盟执行主席顾云昌接受媒体采访时表示，现在政府考虑的不是楼市的涨跌问题，而是稳定，是楼市不要出现大幅度下降的问题——不是让它升，而是让它稳定下来。

两轮驱动：关键在于托底到位

    今年，中央财政预算安排城镇保障性安居工程补助资金1980亿元，较去年实际下达数增加250亿元。截至4月底，已开工286万套（其中各类棚户区184万套），基本建成125万套，分别占全年目标任务的40%和25%，与去年同期基本持平。1到4月份，完成保障性安居工程投资3600亿元，比去年同期多1100亿元。

    “怎么解决老百姓的住房需求，要两条腿或者两个轮子驱动。”冯俊解释说，第一条腿，发展住房市场，让尽可能多的老百姓通过自己的努力在市场上购置或者租赁住房；第二条腿，为那些没有能力住上合适住房的家庭提供住房保障。

    冯俊表示，2008年四季度以来，我国大规模实施了城镇保障性安居工程，加快租赁型和购置型的保障房建设、加快各类棚户区改造。党中央、国务院先后确定了“十二五”时期开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户）、2013年至2017年改造各类棚户区1000万户的目标。2011年至2013年底，全国城镇保障性安居工程累计开工近2500万套（其中，棚户区改造近1100万户），基本建成1500多万套。到2013年底，全国累计用实物方式解决了3400万户城镇家庭的住房困难（其中，2011年至2013年间新增解决了约1200万户）。

    财政部财科所所长贾康表示，现在政府决策层已经有了新的调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进，有效供给在未来几年内就要到位，这样，低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就托起来了。另一方面在商品房领域，市场应在小幅正常波动中优化配置，健康发展。我们现在越来越有可能接近这个境界了。

    此外，从去年底开始，共有产权房的模式再次走入公众视野，今年的政府工作报告中也加以强调。冯俊认为，在整个住房供应体系当中要解决的问题是：买商品房买不起，住公租房又不符合条件，因为他又有一定的经济能力。怎么办？通过共有产权的方式，可以使得一部分群众自己支付一部分钱解决自己住房问题。

    贾康认为，目前政府已清晰地把重点放在更努力地把保障房托底的事情做到位。保障房的有效供给在几年之内跟上来，就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用。那么，现在就没有必要特别强调在商品房、产权房这个概念上才有意义的房价调控。调控不是说不存在，而是我们现在不必刻意针对房价去强调这两个字。（本报记者 陈恒）

专家观点

    中房协名誉副会长朱中一：

    当前，市场调整期的供求关系重新平衡给限购等手段淡出留出了时间和空间，此时正是改革的关键时间节点。

    清华大学经管学院教授李稻葵：

    北上广深等一线城市仍然具有价格上涨的压力，不大可能出现房价的大幅、大面积下降。这一轮调整不能以过分牺牲交易量为代价，否则会导致整个经济活动的放缓。

    住建部政策研究中心主任秦虹：

    中国的房地产市场还没有掉头向下走回头路，还是有增长空间的。经历了十几年的快速发展，房地产市场已经不是铁板一块的市场，分化非常明显。

    国务院发展中心市场所所长任兴洲：

    针对房地产市场出现的新特征，以及市场分化的趋势，政府应更加重视调控的针对性和分类指导，这是一个大趋势。（杨亮整理）