缘何买不起也租不起

    全国房租连涨43个月。北京连涨53个月，上海连涨38个月，广州连涨46个月，深圳连涨49个月……国家统计局数据显示，7月份居民消费价格指数中，居住类价格的涨幅已经稳定地成为继食品价格之外涨幅最为明显的价格因素，其中租金的上涨是最重要的支撑。

    房价继续走高，房租连续上涨，京沪“地王”再现。对于绝大多数租房者而言，每月要将收入的一部分用来支付不断攀升的房租，收入却没有以同比例的速度上涨。越来越多的在一线城市打拼的租房者发现，房子正演变成“买不起也租不起”。

    据估算，目前北京、上海等一线城市部分城区房租与收入比高达40%，南京等二线城市局部地区的房租收入比也已高达30%以上。而据测算，房租收入比在25%以内是合理的，25%至30%是居民可承受范围，超过30%就表明房租压力过大。而北京、上海等一线城市，房租收入比高达2/5，已经远远高于合理界限。

    为何在房地产调控不放松的情况下，住房租金还保持着上升的势头？从租房市场本身的特征来看，它和其他商品差异较大，影响因素也较复杂。一方面，租房市场不完全受供需关系的调控，尤其是对房价的预期，会大大影响实际价格。另一方面，住房租金会受到房价的直接影响。据国家统计局8月份公布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况来看，房价还处于持续上涨的趋势。

    而从更深层次的因素来看，无论是房租的上涨还是房价攀升，都与城市大小以及城乡资源配置上的巨大差异分不开。数据显示，今年选择留在北京的毕业生数量又再创新高。目前，一、二线城市普遍都受到了大规模外来人口压力，使得住房的刚性需求提升，不仅加重了大城市的负担，也在很大程度上推高了房价。

    今年，政府出台了严格的政策来调控房价，但收效并不是很大。地方财政对房地产的依赖度不减反升，土地价格的上涨直接将压力传导至房屋交易市场上。9月4日，融创中国以21亿元外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件夺得农展馆地块，这一价格又将中国房地产的土地单价推至史无前例的高度。

    此外，部分投机性购房者因没有资金压力无意把闲置的房屋出租，结果使得需求增长大于供给增长，与此同时，房产税预期也进一步加大了房租上涨的压力。

    事实上，除去房屋租赁中介一些不规范的操作因素，目前房屋租赁市场已较为开放，竞争也较为充分。但由于政府在房地产调控政策上缺乏稳定性和连续性，以及在已有政策上的执行不力，导致房地产市场的预期呈现波动性。这种不稳定性让买卖双方都观望，加剧了房租上涨。

    房租暴涨比房价暴涨问题更紧迫，对普通人的影响更大。房地产调控的效率对房价的抑制作用，存在一定的滞后效应，房地产调控事关国计民生，如果朝令夕改，必然影响老百姓对政策持续性的信心，因此政府必须沿着既往的调控路线坚定地走下去。

    从短期来看，在现行的经济体制下，政府首先应该维持房地产调控的稳定性和连续性以及执行力，让市场恢复稳定预期。但从根本上而言，房租上涨是果，房价上涨才是因，建立房地产调控长效机制尤为关键。在长效机制下，市场机制将发挥主要作用，而行政手段将逐步居于次要地位。

    首先房地产调控长效机制应当从土地、财税、金融等多个方面进行改革。要采用更市场化的手段，例如征收房产税；减少财政对土地的依赖；改变土地供给机制，打破政府对于土地供应的垄断；以及扩充其他投资渠道等等。

    其次是住房保障机制的建立。一方面是实物保障，即通过经适房、公租房等保障房形式，满足社会上不同人群的住房需求。一方面则是政策保障，政府可以通过对低收入人群降低首付比率、延长贷款期、减免税费等方式，为低收入阶层提供政策上的优惠。

    最后，新的机制在实施过程中总会出现意想不到的情况。例如房产税在还没有查清房源的情况下没办法产生有效作用。因此，长效机制建立之前，需要做好房屋普查等基础工作，处理好各方利益关系，然后再逐步展开改革。就一个城市来讲，要先对城市的大体收入水平、消费能力等进行详细调研，然后将不同阶层的住房需求细分，进而建立相应的保障体制。（新闻观察员 邱 玥）