四问疯狂地王

    近期，一线城市“地王”频出，房地产市场再次上演一场盛宴。9月4日，融创中国以“超出市场想象力”的价格夺下北京农展馆北路8号地块，凭借7.3万元/平方米的楼面地价，创下北京土地出让历史上的单价最高“地王”纪录；紧随其后，上海、杭州、苏州三地一天再现三个“地王”，总成交价达到400亿元。

 

    当前，“地王”缘何会频现？频繁上涨的地价给购房者带来怎样的压力？“地王”出现是否会让宏观调控政策再加码，会对宏观政策产生怎样的影响？如何治标又治本，让“地王”成为历史？

 

一问 “地王”频现，“底气”在哪？

 

    “很高兴，没多大压力。”在高价拿下北京农展馆地块后，融创中国公司负责人愉快地表示，农展馆地块属于东三环CBD区域绝版地块，地块邻近农展馆内湖面，可以打造为面向全球的顶级住宅，未来销售前景良好。

 

    同样，经过40余轮竞价，最终以40.4亿元的总价将朝阳区豆各庄地块收入旗下的恒大集团对未来市场也充满信心。

 

    9月以来，北京“地王”频现，而在全国范围内，地块高价成交更是如火如荼。9月2日，天津宅地单价“地王”出现，9月5日，上海更是拍出总成交价高达217.7亿元的徐家汇地块。同日，杭州、苏州也分别拍出了总价和单价“地王”。

 

    上海易居房地产研究院统计数据显示，今年8月，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市土地出让金收入811.6亿元，土地成交均价为每平方米3259元，同比增幅分别达到149.3%和151.4%。同时，部分省会城市的土地市场也热闹非凡。

 

    人们不禁质疑，近期，“地王”缘何会出现集中井喷？

 

    联系现实，可以看到，今年龙头房企在销售向好的过程中收益颇丰，销售额同比增长30%-50%，资金实力大大加强。

 

    与此同时，各地房价也出现持续上涨势头。8月18日，国家统计局公布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，69个城市的新建商品住宅价格（不含保障房）同比上涨，平均涨幅达到7.11%，其中有10个城市涨幅超过10%。

 

    敢于高价竞拍地块，缘于不少开发商坚信“房价只涨不跌”。“价格在我们的预期内。”以7.3万元/平方米“天价”拿下北京农展馆地块后，融创中国董事长孙宏斌在其个人微博上称。

 

    在楼市持续升温的形势下，关于中国房价的各种论断此起彼伏。业内人士表示，各地高价“地王”和购房者的入市积极性都将对开发商定价产生传递影响。

 

    有关专家表示，按以往的经验，“地王”频出的时刻，就是风险高企之时，市场将迎来调整，“地王”无疑也将极大考验开发商的资金链水平和营销能力。

 

    “‘地王’诞生，只是一个楼盘运作的开始。对开发商来说，今年下半年还面临诸多不确定性。对目前房地产市场应该持谨慎态度，避免土地回收、资金吃紧的风险。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。

 

二问 谁为高地价埋单？

 

    这几天，在北京一家咨询类外企工作的白领加梦奕，正在为房租上涨而发愁。加梦奕在北京潘家园的松榆里社区租了50平方米的一室一厅，今年租金每月3000元，比去年涨了700元。

 

    为了减轻租房压力，加梦奕最近开始在北京地铁八通线的通州果园站附近找房，准备搬家。“现在住得虽然离公司比较近，但实在太贵了。住得远一些，会便宜一点。”加梦奕说，“如果和别人合租一套两居室，月租可以控制在2000元以内，不至于大半工资都用在房租上。只不过以后花在上下班路上的时间会比现在长了两个小时。”

 

    加梦奕的无奈并不是个例。许多“北、上、广”租房一族都和她一样面临租房价格持续上涨的压力。

 

    国家统计局公布的最新数据显示，今年7月份住房租金价格同比上涨4.4%，涨幅比6月高0.3个百分点。值得一提的是，住房租金自2010年以来一直保持持续上涨的趋势，并已经连续43个月上涨。

 

    “抛开限购政策等因素的影响，当前，一二线城市房价持续加速上涨，成为拉动租房市场价格高涨的一个重要因素。”中原地产市场研究部总监张大伟分析说。

 

    面对形势，租房者和刚需购房者心存忧虑：底气十足的“地王”，自然会制造出“高不可攀”的房价。未来，刚需购房者和租房者将会成为最终的埋单人。

 

    “当前大部分房地产企业资金充裕，降价动力不足，而高价地不断出现，又推高了未来的房价上涨预期。”中国房地产研究会副会长顾云昌预测，未来一段时间，房价也将不可避免地呈现出“稳中有升”的局面。

 

    历史经验表明，地价与房价总是相互影响。专家提醒，各地频繁出现的“地王”可能导致购房者的恐慌。当前，不少购房者出现了急于出手的心态。多个城市频繁出现的“日光盘”、“一房难求”让刚需购房者更坚定了对市场的判断。当前，高地价、高房价，最终都会增加消费者负担，加剧百姓住房难问题；地价过快上涨，又会吹大房地产泡沫，为经济社会健康协调发展埋下隐患。

 

三问 调控政策风向如何？

 

    一边是国家陆续出台房地产宏观调控政策，一边则是“地王”的纷纷涌现。无疑，“地王”频出，对楼市调控也形成了威胁。人们担忧，在各地“地王”出炉之后，房价会不会被快速推升，进而逆转民众的消费心理，并再次影响楼市调控政策效力？

 

    实际上，在“地王”现象频发的同时，旨在平抑房价的“限价地”竞拍政策也在一些城市推出，意在为住房市场提供充足的保障房。

 

    在这种调控中，北京、广州、武汉等地都出台了“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞保障房配建”等土地出让创新模式，通过让渡土地出让的超常规受益，抑制房价过快上涨。9月4日，恒大地产以40.4亿元拍下了北京首宗“限房价竞地价”地块，该地居住用的商品房销售限价为1.9万元／平方米，单套住房总价不得超过200万元，同时还得配建公租房。这是近期房地产交易市场一个不小的亮点。

 

    然而，有关专家也表示，一面是稳定房价的压力巨大，一面是土地财政的依赖难消，造成调控政策效力的损耗。

 

    业内专家指出，“地王潮”的出现，是利用了楼市调控长效机制尚未建立的空档期。而这个空档期将持续多久，中国房价走向又将如何，购房者普遍关注。

 

    “目前调控处于关键期内，土地市场交易过于火爆不是好事情，只会加速房地产周期化拐点的到来。”谢逸枫表示。

 

    “调控为末，制度为本，土地在中国的单向度流转，政府以GDP为目标的政绩竞争锦标赛，催生了土地财政，也导致‘地王’的层出不穷。”正因如此，新制度经济学的鼻祖科斯曾明确提醒，“中国应打造一个自由的土地市场”。

 

    专家指出，当前我国房地产调控思路需要转变，必须摒弃以往行政化、短视化的治理思维，要靠长效机制，才可彻底根治中国房地产问题。

 

四问 “地王”何时不再有？

 

    “地王”的出现，将直接推涨周边地区的房价，与此同时，“地王”迭出强化了房价上涨预期，加速了观望者的入市速度。

 

    近年来，各地的土地出让价格一直呈现上行态势。这其中有市场因素，但也有出让制度造就的利益格局的影响，一些地方缺乏遏制“地王”的动力。

 

    “房价太高，从短期看，与流动性过多等有关；从供需关系看，与城市建设的住宅用地供应不足有关；而从深层次看，与招拍挂体制、地方政府土地财政有关。”中央党校国际战略研究所副所长周天勇说。

 

    专家指出，在财税体制没有进行改革的情况下，地方政府难以摆脱对于土地财政的依赖。现有的政绩考核标准也决定了地方政府有着巨大的投资需求，土地价格的上涨不仅为地方政府投资提供了资金，房地产项目本身还是地方投资的重要组成部分。这些都决定了土地价格上涨有着现实的内在因素。

 

    实际上，近两年越来越多的事实表明，我国长期以来依赖“土地财政”的模式已经难以持续，“土地财政”转型面临重要拐点，地方政府的债务风险不断攀升。

 

    国家信息中心预测部世界经济研究室副主任张茉楠指出，中国“土地财政”未来何去何从关系重大，而“土地财政”的转型也不能毕其功于一役，其相关领域的改革必须进行顶层设计和通盘考虑。

 

    张茉楠建议，改变“土地财政”格局应首先逐步摆脱土地所有权的束缚，其次要改革现有中央地方财税体制，建立财政收支平衡制度；再次，要构建土地受让金管理和储备制度；最后，应健全财政转移支付制度，促进地方政府寻找替代财源。

 

    全国工商联房地产商会会长聂梅生则呼吁出台房地产长效调控机制，推动住房用地供应渠道多元化，增加供应规模，逐步形成政府供地和市场供地的双轨制；同时，要以差别化信贷政策满足市场需求，推进房地产直接融资，将民间资金有效地导入房地产领域；税收方面则应进一步推动房产税试点。

 

    “土地市场关键是要建立公平健康的、市场化的价格形成机制，只有结合财税体制改革、发挥市场自身的作用，完善土地出让制度才能治标又治本，进而维护整个房地产市场的健康发展。”聂梅生说。（本报记者 李慧   本报通讯员 张胜通）