楼市天平，如何平衡？

    国家统计局日前最新统计数据显示，今年7月，北京、广州、深圳、上海等一线城市房价上涨幅度惊人，同比涨幅分别高达18.3%、17.4%、17%和16.5%。一线城市房地产市场量价齐升，但一些二三线城市却趋于不振，个别城市出现“鬼城”现象。在经济增速放缓和居民住房需求之间，房地产调控政策应该如何平衡？

一线城市需求持续房价大涨

    一线城市楼市的火爆，让人唏嘘。今年前七个月，房市延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市上涨明显。究其原因，国家统计局城市司高级统计师刘建伟的判断是“受刚性需求拉动和近期地价上涨等诸多因素影响”。

    “相较于三线城市，一线城市的需求比较多。”中国指数研究院指数研究总监何田表示，2010年和2011年政府调控是抑制市场，随着2012年经济形势好转后，市场迅速恢复，需求变化幅度较大，而房产的开工和投资没有跟上去，加之土地热度加剧，所以造成了一线城市房价的巨大涨幅。

    中国房地产业协会副会长朱中一指出，现在像北京、上海、广州、深圳这些城市，之所以它的房价那么快地上涨，一个最核心的原因就是土地资源稀缺，人口在大量地涌进。

    这种矛盾之后，更深层次的是大中小城市协调发展问题。中国城乡建设经济研究所所长陈淮直言：“如果不加快二三线城市的发展，那么我们永远解决不了北、上、广、深的房价问题。因为这些有限的大城市不可能无限制地盖房子，来解决几亿人的需求。”

楼市调控陷入“松”“紧”纠结

    目前的楼市，被不少业内专家描述为“冰火两重天”。朱中一说：“一线城市供求关系紧张，而一些二三线城市的商品住房和商业地产去化压力却比较大。目前房地产市场的差异性比较明显。”

    以浙江温州为例，与去年同月相比，温州房价仍在下降。与此同时，温州企图给楼市限购政策“松绑”，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。在二三线城市楼市不振的背景下，人们不禁要问，这是各地楼市调控政策要“放松”的先兆吗？

    朱中一说，当前多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松，“其实这在国务院的有关通知和央行的通知中已有体现，扩大个人住房房产税改革试点范围也是今年的一项重要工作”。他建议，对土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划要与住房供应计划挂钩，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。否则，下一步稳定房价的难度更大。

    “在态度上，政府对房价的控制态度要明确，以免导致百姓会觉得政府不愿意调控。在技术上，关键要看长效机制如何和短期政策搭配，保证房价的平稳。”何田建议。

长效机制真能有效吗？

    一方面是行政调控手段效果日渐式微，部分城市成交量呈现淡季不淡，土地市场持续“发酵”，种种迹象表明房价上涨压力依然很大；另一方面，市场上也逐步有了对政策放松的预期。业内人士呼吁，若要标本兼治房地产市场供需失衡怪象，加速推进长效机制是关键，“已经到了必须出台长效机制的时期”。

    朱中一透露，房地产调控长效机制已形成初步草案，但推出时机尚未确定。他说，所谓房地产长效机制，既必须抓紧完善房地产市场调控政策，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。同时，还必须继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。

    “长效机制的设计、完善都有一个过程，并且也是螺旋式上升的。”陈淮表示，“我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济。但这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及到引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。”（本报记者 陈 恒  本报通讯员 王 苗）