温州房价 缘何逆市独跌？

    温州房价一度狂飙领涨全国，而后上演“高台跳水”，“跌跌”不休。如今，在全国大中城市大多涨声一片之际，温州楼市连续成为唯一下跌的市场——

    购房者丁先生一直在为自己当初冲动买房行为懊恼不已，这位被媒体解读为“不买房进班房”的购房者坦陈，自己卷入退房风波实属无奈之举。两年前他购买了浙江省温州市永嘉县城区“铂晶嘉园”一套公寓房，后因故起诉开发商要求退房败诉。后来开发商亦诉丁先生要求其履约，他再次败诉。去年12月，因拒不执行判决，他被永嘉县法院司法拘留15天。据悉，2011年开盘的“铂晶嘉园”至今仍有70多套在售房源，这些房源都是因各种原因被退回来的。

    “铂晶嘉园”退房风波只是温州楼市投机性泡沫破裂的一个缩影。2012年初以来，温州一直是全国70个大中城市中房价领跌的城市，甚至在今年5月成了唯一一个新建商品住宅（不含保障性住房）和二手住宅价格环比下降的城市。那么究竟是什么原因导致温州的楼市背离全国楼市而“跌跌”不休呢？

投机性交易助推房价飙涨

    温州是一个三线城市，其房价早于全国其他城市开始上涨。当国内诸多城市房价在2008年遭遇滑铁卢的时候，温州房价实现了58%的惊人增长。随后两年温州房价继续飙涨，一度与北京、上海等一线城市不相上下。

    温州一家房产中介的负责人秦晓云目睹了温州楼市近十年间的变迁。2004年，温州楼市炒作的现象已经十分明显。很多新开楼盘，开盘之后，即遭到爆炒。随着房价的持续上涨，越来越多的温州人将房子作为投资品，越来越多的炒作资本进入楼市。炒作的介入，进一步推高了楼价，这种效应在2009年、2010年的时候达到顶峰。据温州大学房地产研究所提供的数据表明，2006年，温州市区住宅销售均价为每平方米8000元左右，2010年已上涨为每平方米25000元，2011年上半年一路上涨至每平方米34674元。

    2009年开始，温州市区楼市一个很显著的标志，就是市区土地出让市场高潮迭起，大部分地块都要经过十几轮，甚至几十轮竞标才能取得开发权，溢价率超过100%、甚至200%以上的地块也不在少数。在土地出让市场高调表现的背后，是成规模的产业资本进入地产开发市场。如那时竞得龙湾中心区、瓯海中心区和三垟湿地板块等某些地块的开发商，其股东涉及温州多家鞋业、阀门、服装、工业电器和眼镜等企业的资金。

    温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚告诉记者，房地产原来是一个非常暴利的行业，大家都抱团进入房地产的开发，其实温州房地产走高，也由于温州工业资本的进入，不断推高了地价，导致房价连创新高，脱离了真正的需求。

温州楼市“孤独”去“泡沫化”

    随着国家对楼市的宏观调控政策紧锣密鼓地出台，从2011年下半年起，温州高端楼盘纷纷“高台跳水”。“鹿城广场”是温州标志性的豪宅项目，开盘均价每平方米4万元左右，其二手房价格曾高达每平方米8万元，而后价格又跌回了开盘时的起点。“香缇半岛”开盘后炒到每平方米5万多元，后跌到了3万元左右。

    据温州市物价局监测预警分局的监测显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价每平方米25886元，同比下降24%。

    “只有把泡沫挤出去，才会有健康的市场。温州楼市去泡沫化，表明房价向实体经济回归机制开始发挥作用。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿认为，2012年泡沫挤掉了大约是35%到40%，到了今年又挤去了10%左右的泡沫。目前温州房地产市场以刚需为主，市场成交的多为小户型、低总价的房源，而那些大面积的、特别是拼套户型的房源，则因为高昂的总价或限购政策而成了难卖的滞销货。

    温州楼市持续下跌还有一个不可忽视的因素，那就是受楼市调控影响。从2011年11月开始，温州住宅用地陷入9个月“冰封期”，土地成交价格下降幅度居全国之首。2012年温州市区出让的商品住宅建设用地仅328亩，仅为以往正常年份的十分之一，出让的地块多在温州市副中心位置，土地出让价格较往年下降了三成左右。

过度投资地产，实体经济空心化需警觉

    有关专家分析，温州楼市的大起大落，投机性交易极速推高房价，过度投资房地产造成实体经济空心化，温州的教训足以敲响警钟。

    在温州房价上涨过程中，投资、投机性住房影响巨大。21世纪初，温州民营经济发展开始面临困境，一方面是产品附加值不高，竞争激烈，盈利能力迅速下降；另一方面是技术创新不足，没有形成新的产业集群。随着企业经营难度增加，一批企业主转向房地产炒作。而房地产炒作引发的财富效应，又吸引了大量产业资本进入房地产市场，民间资本积极介入，迅速吹大了温州房地产泡沫，从而埋下了温州经济下滑和房价下跌的种子。

    温州市委党校研究员王健告诉记者：“房地产行业具有金融属性，房价运行存在虚拟成分，需要实体经济强大支撑方能保持稳定。温州楼市下跌的表现，反映出温州房价与实体经济过度背离后的自发性回归。”据他分析，温州房价回归理性一方面是楼市调控的结果，同时也与温州近年来的经济运行形势密切相关。根据统计年报，温州规模以上工业企业2012年实现主营业务收入下降4.8％，利润总额下降9.4％。其中，亏损企业444家，亏损额15.12亿元，分别上升82％和47.4％。温州市经信委所监测的15个行业中的855家重点企业，有10个行业出现了利润负增长。而中小企业比较集中的服装、制鞋、眼镜、打火机等劳动密集型行业，则因为近年来劳动力成本的持续上升，企业利润率进一步下降。

    业内人士认为，温州房价与实体经济过度背离是楼市下跌的内在动力。因为实体经济不好，这几年温州人把80%的资金都投到房产中，还有几百亿上千亿“热钱”走出去到外地炒楼。温州的高房价就是因为大量实业资本和金融资本合力催生的“怪胎”，但近两年投机性交易退出逐步使市场回归理性，温州楼市的最低谷已经过去。

    去年5月，温州出台了振兴实体经济“1+X”政策，就是要加快产业转型升级、促进实体经济发展。同时，温州市区土地供应投放量步伐加快，房地产市场供求关系走向正常化，最终通过市场供给来调节价格。

    由中共温州市委党校与中国社会科学院社会学研究所合作推出的《2013年温州经济社会形势分析与预测》提供的一组数据也显示了温州房地产投资正在降温：2012年温州完成工业投资469.29亿元，同比增长42%；基础设施投资628.65亿元，增长48.3%。而房地产开发投资687.5亿元，仅增长1%。

    事实上，从去年下半年开始，温州新建商品房市场呈现出持续回暖趋势。当地房产公司不仅请专业团队策划广告，还精心设计楼盘品质，温州各大媒体每天的重要广告版位几乎都是房产广告。温州市区新房市场实现了“红五月”，商品房销售1090套，面积约9.5万平方米。6月份继续保持旺销态势，仅仅半个月就已销售商品房1926套，总面积近20万平方米。（本报记者 陆 健）