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    光明日报 2013年05月27日 星期一

    扣押预售证,不如公开商品房成本

    作者:周俊生 《光明日报》( 2013年05月27日 02版)

        房地产市场调控让各地政府纠结不已。北京市政府为了落实新版“国五条”,拿走了开发商的商品房定价权,规定开发商必须得到分管副市长签字才能拿到商品房预售证。这可不是说着玩的,5月24日媒体报道称,因为项目定价过高,北京市住建委目前已扣押了将近40个项目的预售证,其中包括万科、保利等知名房企的项目。

        扣押开发商的预售证,证明了北京市对执行新“国五条”动真格,坚决要把房价控制住的决心。北京作为首都,对全国就业人口特别是高端就业人口具有非常大的吸引力,住房需求领先于全国,市民对高房价也具有较强的承受力。实现将高房价压下去的目标,相比其他城市,北京面临的难度更大。从这一点说,北京市政府在近期推出更严厉手段尤其是直接扣押开发商的预售证,似乎可以理解。

        但是这种做法,实际上是把制造高房价的责任全部推给了开发商。应该说,在房地产行业,开发商得到的利益确实不少,但是这种局面之所以形成,与商品房的定价机制存在混乱有很大关系。一般地说,商品价格的组成部分,可以分为成本和利润两块,而就商品房的成本来说,它通常由土地、建安和政府收取的税费组成。而在商品房的成本构成中,政府的收益占了很大比例,2011年7月,杭州一家开发商在新推楼盘时,曾经向售房者公布了成本构成,在当时每平方米27500元的售价中,政府通过土地出让和收取税费的收益达到13078元,而开发商的利润则为6525元,虽然也不算低,但收益远远不及政府。

        在目前的房地产市场调控中,地方政府扮演的实际上是双重角色,它既要满足自己的利益需求,又要负责将房价控制在合理水平,在这种两难的选择中,地方政府倾向于哪方是不言自明的。即使在调控风声很紧的当下,地方政府仍然能够不断通过土地拍卖制造“地王”,其土地收益雷打不动。5月23日,广州在本月举行的第三次土地拍卖上,诞生了月内第三个“地王”,最贵一幅地的楼板价就达到每平方米3万元,将来的商品房价格高到什么程度可想而知。令人遗憾的是,对这种疯狂的土地拍卖,调控政策并没有触及。

        以扣押商品房预售证的措施来给开发商压力,肯定不是最有效的做法。不妨要求开发商在推出楼盘时,将项目的成本、利润明细向社会公开,让民众一目了然地看到,到底是什么原因在推高房价。将一切放在阳光下,商品房定价的“猫腻”就失去了存身之地,政府对房地产市场调控的权力行使也会具备更强的公信力。

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