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核心提示 中央经济工作会议要求，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。当前，部分城市房价环比上涨的情况引起社会关注。住建部部长姜伟新表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。对放松调控措施而导致房价过快上涨的城市，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。
国家统计局上周公布的数据显示，11月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有53个，较10月份增加18个；二手房价格上涨城市有35个，较10月份增加3个。房价环比上涨透露出什么信息？
年末“翘尾”现象明显
12月21日，冬至。北京的大街小巷正经历着十年来最低气温，然而在东三环的链家地产农光东里店里，却是另一番热闹景象——
四五十平方米的空间里正拥挤着二三十个咨询买房的客户。
“最近二手房销量不错，我们店本月已经销售了一百多套房子了，比去年同期增长了约40%。”链家地产农光东里店客户经理邢春燕向记者介绍说，虽然12月份二手房的单价环比上涨了1000-2000元，但客户的购买热情依然不减。
不只北京，一个月来，一线城市商品住房的成交总价和单价纪录不断被刷新。国家统计局最新公布的数据显示，11月份一线城市房价呈现上升态势，其中，北京环比上涨最多，为0.8个百分点。上海、广州和深圳也都呈现出不同程度的上涨，且涨幅全部高于10月份水平。
“我们本月销售量比上月增加5%-8%，‘翘尾’现象格外明显。”21世纪不动产资深客户经理左旺生说。据中原地产研究中心提供的统计数据显示，截至12月16日，全国54个城市合计新房签约套数为148235套，大部分城市均出现了年底“翘尾”现象。
与价格微涨相伴的是被持续推高的购房者预期。央行日前发布的2012年第四季度储户问卷调查报告显示，对下季房价，预期“上涨”的居民比例为29%，较年初提高11.3个百分点，高于去年同期10个百分点。未来3个月内，准备出手购房的居民占比为15.4%，较年初和去年同期分别提高1.4和1.5个百分点。
“去年这个时候是最低点，觉得还能降，就继续观望，没想到一年来不但没降反而涨了，我觉得以后还会再涨，就咬咬牙准备买了。”购房者肖明哲告诉记者，自己最后悔的就是去年没有及时出手，现在不能再等了，春节前最大的事情就是买房。
观望之后的刚需释放
国家统计局公布的数据显示，11月虽然有53个城市新房价格环比上涨，但涨幅均未超过1%。70个大中城市中，同比价格下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市有25个。11月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2%，涨幅比10月份回落的城市有1个。
“目前整体价格继续微涨已经基本成为定论，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。”中原地产市场研究总监张大伟认为，今后一段时间内，整体市场价格将依然维持平稳微涨的趋势。
对于现阶段楼市的价量齐升，业内人士认为是刚需拉动和结构性调整的表现。
“此前大家的观望情绪明显，积累了相当数量的刚性需求，”左旺生坦言，“目前随着国家房地产调控政策的逐渐明朗，居民的刚需得到充分释放，小户型房源销售紧俏。”他认为，通过连续的楼市调控，大部分购房者已经没有楼市大幅下滑的预期，而近期整个市场的回暖，使得购房者追涨心态也开始复苏，年底的楼市翘尾迹象比较明显。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，两年多的房地产调控，挤掉了相当数量的投机需求，一线城市房价快速上涨的趋势初步得到遏制。但各地调控政策普遍将于年底到期，从目前到明年三月份实际处于政策“空档期”，一些开发商开始跃跃欲试，试图小幅提价试探市场。
此外，业内人士分析指出，部分城市商品住宅成交量有所回升，很多开发商开始借此炒作“调控放松”和“楼市回暖”概念，以期吸引刚需置业者加速入市。但业内人士普遍认为，房地产调控的主基调没有改变，“楼市回暖”的可持续性较差。
保障房供应减轻市场压力
“尽管今年二三季度国内一些重点城市出现了交易量回暖、房价小幅回调的现象，但从国内房地产市场全年的大趋势来看，房地产开发企业的销售速度明显放缓，一些城市房价过快上涨的势头也得到了有效抑制。”中国房地产研究会副会长顾云昌分析，目前房地产市场调控政策毫不动摇的环境下，国内楼市正在向买方市场过渡。
2012年，北京实现新开工建设、收购各类保障房23万套，超额完成全年20万套任务，创历史新高，竣工量也达到10万套，比去年翻一番。
有专家指出，最近几年保障房在新房成交量中的占比正逐步上升，楼市结构正在发生变化。随着竣工量上升，保障房对住房需求的影响会更加明显，在一定程度上减轻商品房市场压力。
中国指数研究院院长莫天全则认为，在未来的10-15年间，房地产仍然会是中国的朝阳产业。中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在房企资金链有所好转的背景下，稳健的货币环境将继续为房地产行业带来利好。
“2013年，中国经济将更加重视‘质量’和‘效益’，在楼市调控继续和成交量持续回升的市场背景下，房地产市场的发展将更加理性、健康，房价将保持相对稳定，大稳定中有小震荡。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
调控“组合拳”不能放松
记者采访发现，由于房地产调控政策“边际效应”减弱，一些开发商开始跃跃欲试，试图小幅提价试探市场。经历了两年多的房地产调控，一线城市房价快速上涨的趋势初步得到了遏制，但仍然面临严峻挑战。
“中国房地产市场已经进入了调控常态化的政策周期，黄金时代已不复返。”中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆表示。
面对逐步回暖的房市，12月15日至16日在京举行的中央经济工作会议再次明确提出，要坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。
业内人士普遍认为，调控的下一步关键在于完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素，形成一套政策“组合拳”。
中国房地产协会副会长朱中一认为，中央经济工作会议仍然从住房保障和房地产市场调控两手并重来定调住房政策，说明近几年坚持的住房政策方向是正确的。但是，房价上涨的压力仍然客观存在，房地产调控仍处于关键时期，相关政策短期内不会松动。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，从政策层面看，明年的房地产调控政策将继续管好供需两端。即必须一如既往地抑制投资投机性需求，要坚持调控方向不动摇；同时对于合理的改善型需求，也应该给予支持和鼓励。并认为，明年房地产市场的走势主要取决于三个方面：城镇化与调控政策，以及最重要的因素——货币政策。
本月召开的中央经济工作会议要求，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。此外，会议还提出，要降低实体经济的融资成本。“这也是针对房地产的调控，让更多低成本的资金流向实体经济领域，也就是要控制流向房地产领域的资金。”中国社科院经济研究所研究员袁钢明指出。（本报记者 杨 君 邱 玥）
●我说几句
住房是农民市民化的难点
中国人民大学教授郑风田：我国目前名义上的城镇化率为51%，其实有城镇户籍居民不足35%，也就是说有2.6亿人在城镇工作，基本上属打工者，有房者的比例低于1%。这部分人如果真正留在城市置业，假定一半需要房子，则需要城市提供1.3亿套房子。如果我国要达到世界城镇化的平均发展水平（一般在70%以上），还需再增加1.3亿套房子，这才是解决农民工市民化的难点。如何破除目前的困局，实行新型城镇化？其一是打破目前城镇化的征地土地垄断，其二是尽快出台房产税。
城镇化要求房价回归合理
中国社会科学院金融研究所研究员易宪容：有观点认为，未来10年新增城镇人口将达到4亿左右，据预测，农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，也能够增加40万亿元的固定资产投资需求。因此，房地产仍然是支柱产业。要让农民进城成为市民，首先要做的就是对现有房地产政策进行科学调整，让当前以投资投机为主导的住房市场转变为以消费为主导的住房市场，让住房的价格回到合理水平，去除住房赚钱功能。可以说，这是当前新政府提出的有质量的城镇化最为核心的政策所在。
房地产调控要“加减乘除”
中国房地产协会副会长、北京大学教授陈国强：目前的市场调控可以用“加减乘除”来形容。“加”是指在“十二五”期间，预计将建成3000万套保障房，仅在今年就计划建成700万套，国家对保障房的投入力度空前加强。“减”是指抑制房价的过快增长，抑制市场的投机需求。“乘”则是去杠杆化，以限制两套房购房条件和银行利率这样的方式，用信贷调整的手段去除财务杠杆。“除”是指去除和抑制不合理的购房需求，让市场回归合理化。（陈恒整理）
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