完善我国住房租赁法律制度的构想

    住有所居是人民群众最关心最直接最现实的利益问题之一。当前，我国有相当数量的人通过租房解决居住问题，同时，与租房相关的法律纠纷愈发频繁。妥善处理出租人与承租人的相互关系，切实保障承租人及其家人的合法权益，不仅关系到广大人民群众的安居乐业，也关系到社会的和谐与稳定。目前，我国的《合同法》、《城市房地产管理法》等法律法规涉及有关住房租赁相关问题的规定，但仍不适应我国住房租赁实践的发展，为此，需进一步对住房租赁法律制度进行完善。

    从立法体例上看，我国应对住房租赁法律关系进行专门立法

    租赁是经济生活中常见的一种合同类型。在各种类型的租赁中，由于住房租赁在当事人、租赁物、租金、租赁期限等方面存在鲜明特色，因此形成了在立法中对住房租赁予以专门规定的客观需要。国外针对住房租赁的立法形式主要有两种，一是以单行法的形式规范住房租赁，二是在民法典中以一节或一章规范住房租赁。而我国的《合同法》及相关法律并未严格区分住房租赁与其他租赁形式，导致有关规定缺乏针对性，在实践中遭遇了一系列难题。

    国外的立法经验和我国的实践困境，显示出对住房租赁进行专门立法的必要性。我国可通过单独制定《住房租赁法》或在《合同法》第十三章“租赁合同”中增加“住房租赁合同”一节的形式，对住房租赁作出系统、全面的规定：其一，关于住房租赁法律关系的概括性规定，主要包括住房租赁的立法宗旨、定义、适用范围、基本原则等。其二，关于住房租赁合同订立条件、形式与程序等方面的规定，主要包括租赁房屋应当具备的基本条件、租金的确定、押金的确定、租赁期限的确定、住房租赁合同的形式、住房租赁的登记备案及其效力等问题。其三，关于住房租赁法律关系中出租人义务的规定，主要包括出租人的用益状态提供义务、用益状态维持义务、维修义务、费用偿还义务等具体方面。其四，关于住房租赁法律关系中承租人义务的规定，主要包括承租人的支付租金义务、正当使用租赁房屋义务、妥善保管租赁房屋义务等具体方面。其五，关于租赁合同与第三人的规定，主要包括转租、“买卖不破租赁”规则、承租人的优先购买权、承租人的优先承租权等方面的规则。其六，关于住房租赁合同终止的规定，主要包括出租人的解除权、承租人的解除权、合同终止的效力等方面。

    从立法宗旨上看，住房租赁法律制度应强调对承租人利益的适度倾斜性保护

    合同的订立，应贯彻平等、自愿的原则，只要不违背法律的强制性规定和社会的公序良俗，就应充分尊重双方当事人的意思自治，法律不应作出干预。但在住房租赁中，由于双方当事人在经济实力、市场地位、合同利益等方面具有明显的不对等性，因此在客观上需要法律对承租人的利益给予适度倾斜性保护。

    第一，住房租赁关系中双方当事人的经济实力、市场地位不对等，需要对承租人利益进行适度倾斜性保护。一方面，就普遍情形而言，出租人通常较承租人经济实力强；另一方面，租赁住房尤其是中低端租赁住房短缺的问题在不少地方客观存在，这就导致住房租赁市场在总体上属于卖方市场，出租人居于有利的市场地位。由于出租人与承租人在经济实力、市场地位这两个方面的不对等，使得此时若固守绝对的合同自由原则，出租人很可能会滥用其优势地位，以损害承租人的利益为代价而实现自身利益的最大化。因此，在住房租赁领域应与劳动者保护、消费者保护等领域一样，为承租人提供具有针对性的、特别的法律保护，以矫正出租人与承租人之间力量对比不平衡的状况，从而实现实质正义。

    第二，住房租赁关系中双方当事人的合同利益不对等，需要对承租人利益进行适度倾斜性保护。对于出租人而言，租赁房屋可能仅仅是其投资获利的一项工具；但对于承租人而言，租赁房屋却是其赖以生活的基本物质条件，租赁合同的存续和履行是承租人获得适宜、安定的居住环境的基本保障。就此而言，在住房租赁关系中，承租人的利益（居住利益和生存利益）要比出租人的利益（财产利益和投资利益）更为紧要，前者应得到法律适度的倾斜性保护。

    从制度建构上看，可从“宜居”、“易居”和“安居”三个方面着手具体制度设计

    “宜居”侧重于居住条件，“易居”侧重于居住成本，“安居”则侧重于居住时间。以这三个方面设计相关制度，可以更为周全地保护住房承租人的利益。

    第一，宜居。是指租赁住房应适合人们居住，在安全、卫生等方面符合相关法律法规的要求。作为一项基本要求，租赁住房的结构及其附属设施应当安全、牢固，并具备供水、供电等必要的生活条件，凡是违法建筑、危险房屋、不符合工程建设强制标准的房屋皆不得用以出租。考虑到有些城市“群租”现象比较严重，立法中还可对最小出租单位、最低人均承租面积等事项作出规定。此外，出租人应确保整个租赁期间该房屋都能满足宜居的要求。

    第二，易居。是指承租人的租房成本应尽量维持在一个合理范围之内，以免因租房成本过高而影响其基本生活。采取一些合理的法律措施适当降低承租人的租房成本，或防范承租人负担过高的租房成本，显得十分必要。例如，明确租赁期间调整租金的适用条件和操作机制、明确租赁期间支付物业费以及公用事业费用的义务人、限制押金的数额并规范押金的返还、限制中介机构转租牟利等。

    第三，安居。是指应尽量维系租赁关系的稳定，保障租赁关系的存续，以减少承租人及其家人非自愿性的搬迁。租赁关系的存续是承租人及其家人获取安定的居住环境的基本保障。立法应采取适当的措施维护租赁关系的稳定，保障租赁关系的延续。例如，规定诸如限制出租人解除租赁合同的权利、保护承租人的续租请求、明确“买卖不破租赁”规则、保护承租人的优先购买权、规范承租人的优先承租权等。（作者单位：华东政法大学经济法学院）