楼市调控不能松

    近期，一些城市首套房贷利率逐步放松，一些地方相继曝出楼市微调“新政”。部分城市新建商品住宅价格出现环比上涨苗头，部分购房者开始担心房价反弹。虽然中央各部委多次重申调控力度，但是地方政府的微调依然在频繁出现。7月24日，国务院派出8个督查组赴16个省（市）开展房地产市场调控政策专项督查，再次释放调控不动摇的明确信号。

    从2011年以“国八条”为标志的本轮最严厉调控开始执行到现在，一直存在中央对楼市调控坚决执行与地方政府对调控微调的博弈。数据显示，2012年上半年，20个重点城市住宅用地流拍明显，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，缩水超4000亿元。地方财政收入大幅下降，成为此轮地方政府在调控关键期仍动作频频的重要原因。

    种种迹象表明，当前楼市情况变得日益复杂：如果现阶段放松调控，楼市泡沫势必卷土重来，我国经济将因此埋下重大隐患；而如果继续加大调控，将可能使诸多行业受到影响。因此，当务之急不是放松调控，而是要促使楼市实现“软着陆”。

    当前，房地产市场正处于调控的关键时期。一方面，尽管一线城市房价开始松动，但部分城市房价依然处于高位，同时一些未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛，调控效果还有待进一步巩固。另一方面，近期部分上市房企公布的2011年年报显现，当前房地产市场庞大的库存和高额负债并存。如何加快消化库存，有效防范和化解房地产金融风险，将是楼市调控面临的严峻考验。因此，在保证调控不放松的同时，审慎把握调控的节奏和力度显得尤为重要。

    综合来看，本轮楼市调控，核心是限购、限贷，重点是抑制投资投机需求。目前，市场上出现成交回暖、价格小幅走高等情况属于“结构性”变化,真正需警惕的依然是投机性购房。

    维系市场稳定，尤需增加供给。对拍出去的土地，要严控“批而不建”，促使开发商及时开工盖楼，尽快形成有效供给。对已盖好的房子，要严控“建而不售”，打击捂盘惜售，鼓励以价换量。对已经卖出去但长期空置的房子，要通过经济手段鼓励出租、减少空置。由于城镇化加速，城市土地有限，楼市的长期整体供求关系偏紧。加大有效供给、抑制投资需求，二者不可偏废，都要长期坚持。

    楼市现在正处于新的博弈之中：一方面部分开发商认为楼市调控还将继续，调控可能是未来一个时期房企不得不面对的现实；另一方面，一些开发商一再“造势”，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言而预期改变，并真实反映在楼市成交量上。因此，当前亟须稳定公众的预期，对“稳增长”就是“稳楼市”的传言及时予以澄清，并监督地方政府从严执行楼市调控政策，让公众对楼市调控有稳定、较长期的预期。

    现阶段正处于房地产调控关键期，推行后续新政、形成长效调控机制尤显迫切。虽然在投资、投机性泡沫被完全挤出市场之前，房地产调控不会放松，但是必须尽快推出具有同样效力的替代政策，例如能有效抑制投资投机性住房需求、稳定税收来源的房产税政策，等等。此外，还必须注意到，各地区楼市回暖速度并不一致。例如，京沪深等一线城市已有明显迹象，而中西部地区则刚有迹象。因此，在未来的楼市调控中，也应分地区、差异化地进行调控。

    楼市的症结需要跳出楼市寻求解决之道。近年来，我国改革步伐逐渐进入深水区，利益复杂。在此大背景下，调控楼市成为对政府宏观调控“智慧”的一次考验。过度依赖土地财政，以低水平、粗放式的城市化带动经济发展的模式已经走到了尽头。与此同时，片面追求GDP增长的政绩观念也将受到前所未有的质疑。摒弃土地财政，调整经济结构，转变发展方式，才是治本之策。