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当房地产调控遭遇“稳增长”重任，当扩内需目标遭遇“限购”门槛，当经济下行压力遭遇楼市回暖征兆，当个别地方几度试探微调底线，房地产市场已陷入多方博弈的漩涡之中……
针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，国务院办公厅7月24日发文称，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。然而，面对楼市调控的两难选择，如何取舍？怎样平衡？
降与涨：回暖不意味着反弹
［背景］国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。
国务院“新情况、新问题”的提法被广泛解读为是针对近期全国范围内出现的楼市回暖迹象和楼价上涨预期的情况提出的。
今年以来，政策密集“给力”，房地产调控效果初显。然而，进入6月以来，不少地方楼市交易回暖，房价出现回涨苗头。国家统计局7月18日公布的6月份数据显示，时隔8个月后，70个大中城市平均房价在连续下调8个月后环比出现上涨，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量首次超过环比下降的城市数量，房地产调控走到关键节点。
于是，一些房企和中介开始急着宣告：“楼市要全面回暖了，快来买呀！”市场上甚至开始出现所谓的“地王”和“日光盘”。
房价是全面回暖还是暂时的恢复性上涨？
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，业内出现回暖说，其主要原因在于今年整个宏观经济增速下滑比较明显，国家在不到一个月时间里连续降了两次息，释放了放松货币的信号。这带来了未来房地产政策要逆转的猜测，也促使一些正在观望的购房者开始出手。
“数据显示，1-6月房地产企业的投资销售比是131.1，这个数字与2008年基本持平。从供应角度看，国家统计局公布的数据显示，我国至少还有2亿平方米的商品房没有售出，这个数据比2008年的1.8亿平方米还要高。”秦虹说。
“今年1-6月，全国房地产开发投资增速为16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地购置面积增速同比下降19.9%，全国住宅新开工面积的增速同比下降10.2%。”综上分析，秦虹指出，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹是不具备基础的。
“目前楼市成交量上升，仍是刚需所致。从住建部目前统计来看，自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重达到了70%，有些项目甚至达到了90%。”住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴判断，房地产市场正朝着调控的预期方向发展。在限购红线不松动的情况下，房价很难再暴涨。
事实上，出现“日光盘”只是少数开发商为促销搞的噱头；而“地王”也不具有标杆意义。今年上半年，房地产用地流标流拍1882宗，而去年同期为1081宗，土地市场处于下行阶段。分析人士指出，在中央坚持调控楼市以及住房供应充足的背景下，市场的周期性回暖并不足以支撑房价大幅上涨。
控与放：抑投机，也要保刚需
［背景］尽管多个部委在两个月内9次表示“不放松楼市调控”，但是在“稳增长”压力下，一些地方却按捺不住为调控松绑的冲动。据统计，近40个城市先后出台不同程度的楼市调控政策。
历次楼市调控，一旦经济增速放缓，就会出现一种“快松绑楼市救经济”的声音。理由是包括限购在内的诸多房地产政策会抑制内需，不利于经济增长。当前，这种声音再度出现。
这种观念突出表现在一些地方对房地产政策的不断微调上。从目前的形势看，各级政府之所以将应对经济下行的目光，过多地集中于救楼市的政策调整上，其重要原因之一，就是过分强调了楼市对于拉动内需的比重和潜力。
房地产作为国民经济的重要支柱性产业，其拉动经济的作用不容小觑，但是单靠楼市救经济，虽立竿见影，却非治本之策。
专家普遍认为，楼市调控与稳增长并不矛盾，“调”的目的在于稳房价、挤泡沫，对实现行业健康发展、降低经济风险意义重大。更为重要的是，稳房价与保民生息息相关。当前房价有效回落的成绩来之不易，如果放松调控，很可能形成新一轮房地产热，催生新的楼市泡沫，也将失信于百姓的期待。
认真分析不难发现，限购政策不是“一刀切”：首套与改善性购房不限，限的是投机性需求。换句话说，限的不是消费，而是带有破坏性的投资。
“从两个方面来看今年的楼市政策思路，是非常清晰的。其一坚决遏制投资、投机性需求；其二，支持自住性需求。” 赵路兴表示，对待今年以来各地微调政策，也是延续这一思路。“限购‘红线’不会松动，凡是触及的，均被叫停。相反，针对首套自住性住房的政策微调，如首套房贷款利率有所下调等，决策层是没有干涉的，有些甚至是支持的。”
毋庸置疑，稳增长需要房地产更好地发挥作用。如何既能保证房地产投资的增长，又不至于因为房地产市场的调整带来整个经济增速的下滑？
鉴于当前房地产投资下滑的态势，赵路兴认为，应切实增加普通商品住房及其用地的供应，特别是要落实好年度供地计划，同时也要积极地引导开发企业适应市场变化，增加适销对路的普通商品住房开发建设。
更大的希望寄托在保障房身上，不过据了解，各地保障房建设遭遇资金不足的问题，资金回笼难的现实更让投资者望而却步。中国房地产研究会副会长顾云昌日前就表示，保障房拉动内需的力量没有想象中的大。
不过前不久农业银行发布的《下半年宏观经济研究报告》依旧认为，保障房建设周期要一年半左右，未来房地产投资的稳定将更多依靠保障房建设。报告预测，2012年保障房竣工量和投资分别增至500万套和1.45万亿元，保障房投资增速将达20.8%，拉动房地产投资增加4.5个百分点。
近与远:立足当下，放眼长效
［背景］中国社会科学院财经战略研究院7月23日发布的《中国住房发展报告》指出，楼市回暖给下半年调控增加了复杂性。政府宏观经济调控宽松温和趋势与房地产调控从紧的政策趋势相反、地方财政吃紧支出增加、开发商资金断裂积聚房地产金融风险、需求者预期变化较快，是下半年房地产调控面临的主要问题。
在市场各方激烈的博弈中，房地产调控正处于关键时期。秦虹说：“近两年的房地产调控政策正在出现一些效果，一是将市场上投资和投机性需求大大挤出，二是房价上涨的势头得到遏制，目前的政策需要继续巩固调控效果。”他提出，应坚持对投机炒房者不提供贷款支持，“信贷杠杆去除，投资买房赚钱的可能性就会大幅度降低。”
中国房地产研究会副会长童悦仲也认为，在投资、投机性泡沫被完全挤出市场之前，房地产调控不应放松。“但是我们必须尽快推出具有同样效力的替代政策，形成房地产调控长效机制。”
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，目前的难题是如何扶正“稳增长”与“控房价”之间的天平，“过紧”或“过松”恐怕都不会出现。
不管房价未来是涨是降，有一点是肯定的，那就是限购政策会有逐步退出的那一天。
在顾云昌看来，当前房地产调控政策更多的是用行政手段。“调控本身就是调冷热的，就是冷的时候加温，热的时候要浇冷水，而不是治病的政策。”他认为，真正决定房地产市场未来的是诸多体制问题，如金融体制、税收体制、土地制度等，必须通过改革加以解决。“过去之所以房价上涨过快，与货币多发、流动性过剩有关。地方政府在土地使用上既当运动员又当裁判员的情况，也使得土地市场扭曲。”
赵路兴建议，要抓住巩固调控成果的有利时机，抓紧建立房地产调控的长效机制，包括加快城市个人住房信息系统的联网，稳步推进房产税试点等，这些都会有助于未来房地产市场的平稳健康发展。
“中国的房地产是工业化的结果。”这是国家发改委经济体制与管理研究所产业研究室主任史炜的判断。他同时指出，未来工业布局的变化，人口的迁移会使房地产发生变化，五年以后大城市的人口会开始向中小城市迁移。更重要的是，信息化的飞速发展能够穿越时空，不出门也可运筹千里之外——而这些都将给房地产业的未来留下变数。本报记者 温 源
专家观点
房产市场企稳而非回暖
重在督促既有政策执行楼市调控需恒心更需“恒行”调控不能抱侥幸心理
中国房地产学会副会长陈国强：年初特别是二季度以来，市场的“回暖”是由很复杂的多方面因素共同促成的。首先是政策的变化，表现在货币政策的微调和地方政府政策层面。其次，开发商普遍采取的“以价换量”的经营策略。第三，在经过近两年调控后，刚需群体放弃观望。综合这些因素，房地产行业应该是出现了探底的现象，市场出现了企稳的特征，但目前不能说市场出现了明显回暖。
重在督促既有政策执行
住建部政策研究中心副主任王珏林：国务院此次派多个督查组去各地“督查”，而非“调研”，说明地方政府在政策执行中有不到位的地方。因此，督查的主要目的在于督促既有政策的执行，而不是出台多少新的调控政策。如果本次督查发现问题，未来可能从供应的方面来解决。因为“限购令”作为本轮调控中最严厉的手段，对需求的抑制作用是十分明显的，很多城市大部分投机投资需求已基本被挤出。但房地产新开工面积和开发商购置土地的面积都在下滑。为促进房屋供应，此前的一些规定也会被强调。
楼市调控需恒心更需“恒行”
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立：从年初开始，不断有地方政府出台“微调”政策，但4月份之前各地的政策调整都被中央政府叫停。进入第二季度以后，在货币政策调整及一些地方的一系列政策“微调”刺激下，房地产的成交量出现了反弹。房地产政策出现反复，难免有损决策权威，增加房地产调控的政策成本，不利于房地产市场的稳定。有关部门必须对此高度重视，房地产调控政策切不可左右摇摆。
调控不能抱侥幸心理
中国社科院金融研究所研究员易宪容：目前不能抱有“希望住房市场宏观经济工具性不改变，同时又要压制投机投资需求、挤出房地产泡沫”的侥幸心理，以为可以一箭双雕，实际完全不可能。在当前住房宏观调控政策范围内，要真正防止住房市场价格反弹，就得坚决去除住房市场赚钱功能，真正压制住房投机投资的需求，而不是说说而已，只有这样才能切中住房市场宏观调控的要害，也是当前住房市场能够走上健康发展之路的关键所在。（陈恒整理）
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