降息能否左右楼市走向

    “终于降息了，奔走相告吧！”SOHO中国董事长潘石屹听闻央行下调金融机构人民币存贷款基准利率后，第一时间在其微博中发出了这样的感叹。

    可见，在目前房地产市场整体资金链比较紧张的大环境下，对于房地产商而言，降息大有“久旱逢甘霖”的意味。同时，降息也似乎缓解了开发商与购房者之间紧张的博弈——在调控政策下，房地产开发商不敢直接降价，一降价就有人砸售楼处；而这次降息相当于帮助开发商整体降价，从而使购房者间接受益。

    据测算，此次利率调整后，对贷款买房的人来说，按照贷款100万元、20年等额本息还款法，降息后如果按照基准利率，月供将减少150元,20年可节省利息35912元；如果按照首套房实行8折利率优惠计算，降息后将比此前享受8.5折利率节省利息7万多元，购房者的负担将进一步减轻。

    今年4、5月份，有关楼市的“好消息”扑面而来，不少地方政府微调楼市调控政策，使得楼市成交量出现明显反弹迹象。尤其是5月份，北京市商品房交易量达到了8400多套，达到实施限购政策以来的最高水平。

    在楼市回暖背景下，此次降息引发房地产商的乐观反映，让人不禁产生错觉，似乎房地产调控政策已经“到头”了，房价已阶段性“见底”，持币待购者可以“出手”了。

    应该说，今年信贷政策比2011年有了明显的松动，但放松银根是为了稳增长，并不是要救楼市。宏观政策的利好将在下半年继续刺激刚性需求的释放，但房价全面反弹的可能性基本不存在。

    业内普遍认为，下半年利好将集中体现，市场不会出现恐慌性购房。再加上限购等行政手段的调控政策执行力度依然很大，且开发商的库存量依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。

    而对于5月份北京市商品房交易量出现的井喷现象，北京市房协认为这是刚需入市的结果，目前购房者当中，有九成比例为刚性购房需求。

    实际上，刚性需求并不是大家惯常理解的“年轻人、结婚、首套房”的概念，而是包括了首次置业需求和改善性购买需求。也就是说，如果卖掉家里的一套小房子，再买一套大的，这种改善性需求也被称为刚需。 

    应该说，刚性需求入市，是楼市调控的理想状态：购房者为了自住，而不是炒房，不会推高房价；另外，刚性需求的释放，可以缓解冰冻的市场，为饥渴的房地产商和政府财政缓解资金压力。

    但是，刚需难以拯救中国楼市过度泡沫化的危局,高房价依然是我们经济社会中的一颗定时炸弹。尽管美国次贷危机的爆发有金融衍生品推波助澜的因素，但根本原因还在于无力购房者被引诱去贷款买房，终至房地产泡沫的破灭。西班牙当前面临着经济危机，其中的重要原因同样是全球金融危机对其虚高房价泡沫的刺破。

    因此，越是楼市回暖，越是应该坚持对楼市的调控不动摇。

    当前，楼市调控正处于关键时期。一方面，宏观经济下行压力很大，国务院提出将稳增长放在更重要的位置。然而，当前宏观经济中存在的需求萎靡的问题短期内难以缓解，地方政府急于求助房地产市场来恢复地方经济。

    另一方面，购房者的资金累计已经很大，经过两年多的调控，很多中产家庭累积了很多货币资金，有的是因为限购问题，有的是因为观望房价。

    总之，当前是考验房地产调控政策执行力的关键时刻。在长期畸形繁荣的楼市中，高房价、高地价使得地方政府的利益得到了最大化实现，使得以往每当中央提出紧缩房地产政策时，地方政府总是拖着，或者半推半就；而每次流动性放松、房地产市场回暖时，地方政府却总是抢先去做，而且力度比中央的大得多。如果降息后地方政府能够坚持楼市调控不动摇，严守限购条件，将投资性购房需求挡在门外，就会为宏观经济调整和房地产市场调控创造条件和提供空间。