合理房价 还有多远？

    核心提示

    ▲ 房价相当于年收入的6-8倍是较合理的区间，但北京、上海、深圳房价收入比高达23.0、16.3、16.9，与国际平均水平相距甚远。

    ▲ 房子造价平均每平方米只需2000多元，但土地价格和地产商利润把房价推到一个惊人的高位。

    ▲ 房价合理回归的途径除了房价和供需本身的调整，也可以通过居民收入的增加来实现。

    3月14日，国务院总理温家宝在两会记者会上表示，“一些地方房价还远远没有回到合理价位。”根据国家统计局3月18日公布的数据，70个大中城市中，2月份价格同比下降的城市仅有27个，其中除了温州等极个别城市外，降幅均不到1%。数据再次说明，在“史上最严厉”的调控政策之下，房价仍只是初步遏制了“过快上涨”的势头，但离“合理回归”的目标还有较远的距离。

    近日，2012北京春季房地产展示交易会上，在近50个北京本地的楼盘中，有十几家给出了不同程度的折扣，但这些打折楼盘大多是在五环以外，而且折扣一般在1%到2%，对于络绎不绝来观展的购房者来说，这样的折扣度和比例还是显得太小。

    据统计，2011年北京城镇居民人均可支配收入为32903元。有关专家表示，按照国际上公认的合理房价与收入比约为6：1、家庭平均人口为3人进行粗略估算(合理房价=城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米)，北京的合理房价为6580.6元/平方米。显然，这距离现实还有不小的差距。

    降价潮真的来了吗

    自2011年三季度之后，楼市调控的效果逐步显现，全国平均房价自去年8月份达到高点之后，至今一直持续缓慢下滑。

    北京市房协近日发布消息称，今年一季度北京新建普通住房成交均价12326元/平方米，同比降幅更是高达20.7%。降价潮真的到来了么？

    其实，对于12326元/平方米和20.7%降幅这两个数据，需要理性看待。这个价格是成交的价格，和整体楼市的价格仍有区别，之所以比去年同期降幅如此之大，很大程度上是因为这些成交的房源多分布在远郊，拉低了一季度的平均成交价格。从一季度北京成交的新建普通住房主要购买人群看，总共成交1.6万套，其中9成是首次置业。北京房地产业协会秘书长陈志表示，这些成交量多是由刚需推动，投资投机性需求仍然得到抑制。

    从一季度的情况来看，房地产开发企业“降价换量”项目增多、力度也有所加大，促使刚需释放，楼市有回暖的迹象。数据显示，3月份被监测的40个城市中，33个城市成交面积环比上涨，10个重点城市成交量环比均大幅上涨。记者在采访中也发现，刚需购房者对于房地产开发企业“降价换量”的行为比较认可，纷纷表示如果价格继续下降，很可能在今年下半年入手。

    在房价已连续下行半年多的情况下，刚需逐渐被激活，全国楼市呈现回暖迹象，价格还会继续下降么？陈志表示，当前房地产开发企业资金压力、偿债压力仍然较大，各房地产开发企业被迫选择低价入市、降价换量。

    而且，一季度全国楼市显示回暖只是从环比来看的，同比的话其实并不乐观。对比今年与去年的成交数据可以发现，三大一线城市的楼市成交仍处于低位。数据显示，北京一季度成交套数同比下降12.8%，上海一季度的成交面积同比下降13.5%，深圳一季度的成交套数更是同比下跌30%。

    分析人士指出，目前楼市调控政策仍旧从紧，投资性、投机性需求虽然旺盛，但是无法“入场”。在全国楼市调控政策依旧从紧的背景下，楼市“以价换量”、低量低价仍将持续，后市降价求量仍是基调。

    房价降到多少才合理

    房价相当于年收入的6-8倍应该是一个比较合理的区间。但北京、上海、深圳，房价收入比高达23.0、16.3、16.9。

    虽然全国平均房价自去年8月达到高点之后开始缓慢下滑，但整体而言房价下跌仍然有限。搜房百城数据显示，平均房价从去年8月至今年2月下跌约1.3%，国家发改委的数据显示，36城市平均房价从去年8月至今年1月下跌约3%。以数据来看，目前的房价仍然远远高出2009年底调控初期的水平。

    2012年2月中国指数研究院的一次调查显示，对于房价合理回归，一线城市购房者认为应下调20%-30%的占比最高，超过四成；二三线城市购房者认为应下调30%-50%的占比最高，接近三成。以这个调查结果来看，多数购房者认为，近半年多以来的降价，仍显远远不够。

    27岁的刘杰在北京的金融机构工作，收入相当不错，但对于买房，他仍然不是很乐观。他认为合理房价是能回到2008年的水平，但他对此并不奢望。“我目前只考虑五环附近的房源，单价不超过1万五，总价不超过140万元。”刘杰说，因为马上就要结婚，他计划下半年就入手，但也要看手头资金是否够首付、房价是否降到自己可以接受的水平。

    房价降到多少才合理呢？国务院总理温家宝在两会记者会上强调，合理的房价应该与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。

    对此，摩根大通首席中国经济学家和大中华区经济研究主管朱海斌表示，房价收入比是比较合理的指标。从国际经验和中国现实情况来看，房价相当于年收入的6-8倍应该是一个比较合理的区间。但根据国家发改委公布的房价数据，2010年底36城市的平均房价为每平方米9100元，家庭平均年收入为77000元，这意味着一套90平方米的住房价格大约是家庭平均年收入的10.6倍。尤其在一线城市，如北京、上海、深圳，房价收入比高达23.0、16.3、16.9，这远远超出了普通居民可以承受的能力。

    同样，房价也应当与投入和合理的利润相匹配。房子的造价平均每平方米只需2000多元，要使房价趋于合理，土地成本和地产商利润仍有进一步压缩的空间。近日公布的100多家地产商2011年年报显示，企业薄利多销的空间仍然比较大。在2011年房价下跌的情况下，仍有大约70%的房企实现了业绩增长，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况。另外，降低居民住房的土地成本，也是房价走向合理的一个方向，政府在此方面也可以有所作为。

    对于北京现在的房价情况，刘杰对市区房价不降表示理解，他只希望五环附近的房价能再降一降，最好能降15%-20%。但以现在的价格和降幅来看，离他的期望还有较大差距，尤其现在房价连续下行半年多后，刚需被激活，成交量回升，接下来房价下跌趋势可能会变缓，房价距离老百姓心目中的合理位置，还显得比较遥远。 

    房价回归需有治本之策

    应抓紧出台治本之策，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善制度体系。

    近日，杭州金星房地产开发有限公司向法院申请破产引发社会关注。资金压力下，缺乏竞争力的房企面临越来越严峻的挑战。

    有关专家表示，在今后一段时间内，随着国家经济转型升级战略的进一步实施，伴随着房地产在GDP中比重的逐渐下降以及保障房的大量推进，房价应该逐年下降。这也意味着，在这个过程中，房地产行业必须经受住阵痛的考验，必然伴随一些竞争力相对较弱的房地产公司关门倒闭，才能挤出其中的泡沫。要使房价走向合理，10%-15%的降幅是一个关键点。目前来看，虽然说现在全国多数城市房地产市场都在降价，但整体降幅远没达到10%-15%。房价“合理回归”存在政策层面、地方政府、市场需求等多方面的阻力。

    今年两会记者会上，温家宝总理再次强调，调控不能放松，如果放松将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。

    中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示，2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应抓住目前房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系。

    房价合理回归的途径除了房价和供需本身的调整，也可以通过居民收入的增加来实现。朱海斌表示，对于中国这么一个高增长的国家，提高居民收入尤为重要。以2011年为例，虽然房价仍上涨了3%-4%，但因为收入上升了12%-13%，全国房价收入比大约回落至9.8左右。如果2012年可以实现房价平均下跌5%-10%，而收入保持同样的增幅，则年底房价收入比可以下降到8左右，基本接近可接受的水平。

    然而，房价的合理化并不是说让每个人都能买得起房，地区之间有差异，就一线城市如北京、上海、深圳而言，房价回归合理仍然任重道远。居民收入也有差异，对中低收入家庭来说，房价在相当一段时期内仍然会高不可攀。所以，要继续在各地尤其是一线城市推进保障房建设，切实解决中低收入家庭住房困难，这同样是一种“合理的回归”——让住房回归到“住有所居”的本原上来。（本报记者 陈 恒 通讯员 田晨夕）