房价松动：痛还是快乐？

    11月8日，立冬时节。

    “我们的生意现在跟这个冬天一样冷。”北京21世纪不动产远洋一方店副经理朱岩在接受记者采访时说：“这几个月，成交量少得可怜。”

    其实，据了解，现在北京五环外的部分楼盘价格降幅明显，而四环内的价格并没有太大变化，想买房的人很多还在观望。朱岩坦言：“这一轮降价与2008年不一样，这次主要是限购、限贷等调控政策在起作用。”在许多开发商和地产中介看来，今年的“金九银十”变成了“铁九铜十”。而另一方面，许多工薪族仍感到，目前的房价距离他们的心理价位还有不小的差距。

    近郊的房价下跌是否预示着新一轮的降价潮将拉开大幕？因价格因素引发的“退房潮”已频频出现在上海、北京等大城市。对此，应如何看？“住有所居”的梦想是否真的近了？

    1 退房热潮：房价“拐点”到了吗

    11月8日，记者来到北京通州京贸国际城。

    这里的销售大厅略显冷清，接待记者的工作人员高鹏指着面前的沙盘介绍说，这里近期开盘的三期楼盘均价在每平方米14600元。而沙盘旁的“4号楼销控”板上，则清楚地标明，去年11月这里开盘的二期均价则为每平方米26000元。

    “前不久，曾有近百名购房者来到这里的售楼处，要求退房，并与工作人员发生纠纷。”附近链家地产的一位负责人向记者透露，“原因当然是房价的下降。”

    退房现象不只在北京。

    当记者拨通深圳程先生的电话时，他的情绪有些激动——“不到一年，50多万元没了！我们坚决要求退房！”去年9月份，程先生购入深圳关外某社区三期的一套房产，“那时就是眼睁睁看着深圳房价不断往上涨，而自己又需要有套房子住，所以最后还是一咬牙买了。”

    房子拿到手没多久，深圳新房市场的政策调整便拉开了序幕。程先生说，引发业主维权的导火索，是自今年2月开始的“半夜售房”。

    “我们曾白天打电话去售楼处查询，得到的答复是，既没有打折也没有特价房。”程先生说，“而营销商却暗地里半夜带人看房。”随着“半夜售房”的日渐公开，降价开始浮出水面，房子的售价从开盘时的每平方米13000元直线下降至每平方米8800元。

    记者了解到，上海有的楼盘甚至打了对折，一些购买期房的业主大呼不公，有的业主自称不到一年，损失高达60万元。在南京，不少老业主的退房要求没有得到开发商的正面回应，纷纷抗议开发商的“欺诈”行为。

    据业内人士分析，随着“国八条”、“限购”、“限贷”等严厉的楼市调控政策出台，部分地区房价回落。已签订合同的购房者心理上不能接受下跌而希望获得弥补；而一些已交纳定金的购房者担心房价进一步下跌，宁愿损失定金而退房。

    一位不愿意透露姓名的深圳房地产企业负责人告诉记者：“‘银根’收紧，给房企生存带来很大压力。即使是大型房企，现在向银行贷款都很难，更别说我们小企业了！如果不采取措施迅速消化存量，资金就收不回来了。”

    “大型房企现金流充裕，中小房企尽管只占到20%的比例，却更容易出现资金问题。”北京大学宏观经济中心教授黄益平表示，“从目前来看，‘银根’收紧及限购政策还会一直持续下去，预计明年房价还要下降10%到20%。”

    2 房价松动：“观望”为啥难行动

    11月2日，中国指数研究院发布数据显示，10月全国100个城市住宅平均价格为每平方米8856元，与9月相比下降0.23%，其中北京、上海、杭州等十大城市的住宅平均价格为每平方米15720元，跌至今年3月来最低。

    在邻近北京东五环的远洋一方小区，记者遇到刚下班的业主陈先生。他说：“2009年，他以13000元的均价买了90平米的房子，去年下半年，这里开盘的二期房价曾经达到每平米25000元，如今，这里房子的均价又跌至每平米18000元左右，短短三年间，价格的波动还是很明显的。”

    “近郊房价的下跌是合理的回落，前两年涨得太离谱，现在是回归合理的价位。而从五环内的房价看，并没有明显下降。”朱岩透露。

    记者来到位于北京南三环附近新开发的方恒偶寓精装修住宅楼盘，售楼人员介绍说，自开盘至今均价一直维持在每平方米28000元。每天都有不少人来看房，但是成交量并不大，看房的还是以观望者居多。

    同在该楼盘售楼处看房的张女士对记者说，她的女儿到了适婚年龄，需要房子。“男方和我们竭尽全力,也就筹了100万元房款。按现在的房价,每月的贷款就要占去孩子工资的40%,负担太重。”她无奈地说，“房地产商搞优惠、降价，也就是每平米少一两百块，只能再等等了。”

    与房价松动相伴的是持续低迷的成交量。

    中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产每周交易数据情报》显示，进入10月，全国楼市成交量持续走低。在监测的35个城市中，28个城市楼市成交量同比下降，8个城市成交量跌幅超过50%，其中长沙同比跌幅最大，达76.43%，深圳成交量跌幅达65.03%，广州、成都和上海同比降幅亦超过50%。

    中国房地产学会副会长陈国强认为，在楼市调控不放松的情况下，房价仍将继续下行，预计将会有更多的开发商加入到降价潮中，房价下行趋势也将逐步由一二线城市向三四线城市蔓延，从而导致全国层面的“降价潮”。

    3 价格倒挂：背后有何“玄机”

    在北京通州区远洋一方小区门口，链家地产置业顾问刘延辉在公司的房源牌前踱来踱去。与过去不同的是，小刘房源牌上的信息不再以二手房买卖为主，而更多的是租赁信息。“限购令下，买房子的人越来越少。”他说。

    记者注意到，刘延辉面前的房源牌上，远洋一方一期某110平方米的三居室总价标为209万，均价每平方米19000元。

    令人不解的是，当记者来到远洋一方售楼处，置业顾问李英豪说：“近期新开盘的三期楼盘均价在17000元。”显然，较一期，二手房价格每平方米低了2000元。

    “如今，二手房的价格比新房还贵。”朱岩说，“9月份，我们附近几家中介代理的远洋一方房源一共才成交了6套，比去年同期下降了一半。”朱岩说，由于一二手房的定价主体——开发商和业主，对目前市场的反应大相径庭，前者急于回笼资金，而后者全无资金压力，才造成了这种“倒挂”局面。

    据了解，2008年就在全国房价明显回落前，也出现了奇怪的“新房”不如“二手房”的价格“倒挂”。

    “两次‘倒挂’大不一样！”在中介行业工作了十余年的朱岩肯定地说，“现在‘限购’、‘限贷’对这个行业影响很大。另外，物价跟当时比高了很多。连蔬菜、猪肉价格都一直在涨，而我们因为没有多少成交量，很多职员没有提成，只能靠每月一千多元的底薪维持生活，难啊！”

    千氏房地产经纪有限公司店经理谭方燕给记者讲述了她的亲历——

    去年11月，她参加了通州京贸国际城新房预售摇号。“当时的房价在每平方米23000元左右，很多人排着长队买那里的房子，我没有摇上号，当时很失落。没想到后来那里的房价跌到了1万多元。前不久，我在四周找了不错的小区，以均价18000元的价格买了二手房，这样的价格还是比周边新房15000元左右的均价要高不少。”

    据了解，在新建商品住宅销售处于艰难的市况下，开发商拿地亦趋谨慎。有迹象表明，房价下降的影响或已传导至土地市场，价格“倒挂”或许也是楼市回调的一个重要“信号”。

    据中国指数研究院的统计数据显示，今年前三季度，130个城市住宅类土地成交楼面均价同比下跌11%。地价的下跌，意味着房地产开发成本的降低，这或为房价进一步下降腾出空间。相关房地产网站统计数据显示，北京、上海、南京三地今年前9个月的土地出让金收入，分别同比下降7.35%、21.33%、35.32%。

    4 宏观调控：怎样顶住压力

    国务院总理温家宝10月21日在广西南宁考察时强调，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。10月29日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，强调要坚定不移地搞好房地产调控。11月6日，温家宝总理再次表示，下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝总理强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。我们的目标是促使房价回归到合理价格。”

    陈国强表示，这对于近期泛滥的各种杂音无异于当头棒喝，限购限贷等政策并不会退出，必将加速房价的下降趋势。

    业内人士表示，上述表态决不意味着调控整体放松。然而地方是否严格执行却要打个问号。前有佛山“放宽限购”朝令夕改，后有南京明确个人住房公积金最高可贷款额度由20万元恢复至30万元，对公积金二次贷款予以一定松绑，这些都加深了外界对于楼市调控走向的猜想。

    中国指数研究院副院长陈晟说，现在只能说调控整体方向不会变。一是要去杠杆化，避免投资过度，二是要保护首套房需求以及刚需，增加居民可支付性住房的选择。

    据了解，由于楼市量跌价松，全国土地市场也逐步趋冷，卖地难导致一些地方在调控上犹豫不决。陈国强指出，其实10月29日的国务院常务会议还有一个亮点，即强调要增加商品住房用地，促进房价合理调整，以往很少单独提到这一点，这更加体现出调控的针对性，即对一些地方捂地等行为予以警示。

    有专家提醒，目前宏观调控已进入关键阶段，此时松动将使多年调控成果毁于一旦，渐入理性的楼市也将故态复萌，广大购房者又将继续饱受高房价之苦。楼市宏观调控需要顶住压力，坚定推进。

    本报记者 冯 蕾 李 慧 邱 玥