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    光明日报 2011年11月10日 星期四

    博弈谁是赢家

    作者:温 源 《光明日报》( 2011年11月10日 16版)
    远洋一方沙盘前踌躇的一家。本报记者李慧摄

        已经好多年没有见到这样的情景了——楼市“金九银十”黯然退场,传统销售旺季反创成交新低,国内100多个城市均价连跌两月。10月份北京、上海、杭州等10大城市的住宅均价跌至今年3月以来最低……

        不管是权威部门发布的报告,还是身边随处可见的楼盘广告,都在昭示,房价确定开始降了。由此衍生的种种现象开始在我们生活中上演——以大型房企为代表的开发商频频降价促销,不惜以价换量来缓解资金压力。越来越多的地产中介裁员、收缩战场,甚至逃离。已经有业内人士悲观预期,未来房价最大跌幅或将超过50%。

        但是,不管是距离老百姓的心理预期,还是党中央国务院的房价调控目标,当前房价降幅还远远不够。

        虽然房企也在变着花样地促销,但9月、10月份的楼市成交量相当低迷,多数消费者依然在持币观望。在北京、上海等一线城市,市场上主流项目降幅非常有限,类似三成、四成降幅的项目还是极个别的现象,多数购房者关注的楼盘价格依然是量减价稳,房价总体还处于下拐后的初期,虽然已经加速下降,但降幅的进一步扩大还有待时间的验证。

        国务院总理温家宝也在日前表示,当前房价总的形势还处于僵持阶段。他特别强调,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。

        人们最想知道,这轮房价调整究竟是短期调整还是长期转向?一般来说,房价调整周期长短取决于三点:一是房企降价幅度,眼下这个幅度显然还不具备诱惑力;二是货币政策的松紧度,只要政策依然从紧,降价预期就会存在;三是限购及贷款门槛的高低,无资格或高成本都会限制购房者入市。

        市场总是捉摸不定,结果也常常出人意料,还不可避免地受到外在经济走势的影响。更多的人将房价走势归结为多方博弈:开发商与购房者的博弈,开发商与地方政府的博弈。也不乏有类似“地方政府一旦抗不过去,政策就会放松”之说。事实上,我们也看到,个别城市出现过房地产调控政策松动,以及一旦政策松绑,成交很快回暖等情况,可见,房价上涨的压力依然存在。

        在北京,最近三个月的二手房市场成交量已接近2008年下半年市场最低迷时期的水平。有人不免拿今天的情况与三年前金融危机时做比较。但是,应该看到,此轮调整与2008年房地产市场因遭遇猝不及防的国际金融危机而陷入低迷不同。2008年房价可谓泥沙俱下,而当下的房价调整并不均衡。以北京为例,10月份四环以内的楼盘价格多数不但没有下降,反而出现了上涨。更为重要的是,此轮调控是我国政府主动为之的行动。鉴于中央对当前经济形势的分析和掌控游刃有余,因此在目前情况下,即使部分开发商因房价下跌而陷入困境,也不会动摇政府继续推进房地产调控的决心。温家宝总理也一再重申,对房地产的一系列调控措施,决不可能有丝毫动摇。

        笔者认为,地产调控不能动摇,也不该动摇,尤其在国内房地产去泡沫化初见成效之际,调控政策措施必须毫不放松、毫不犹豫地持续下去,直到保障房建设达到预期规模,直到房价回归到合理价格。

        何谓合理?银监会曾表示,即使房地产价格下跌40%,我国银行业的风险覆盖率仍然高于国际通行水平,中国的房地产贷款风险总体可控。姑且将之作为合理价格的一种参考吧。

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