博弈谁是赢家

    已经好多年没有见到这样的情景了——楼市“金九银十”黯然退场，传统销售旺季反创成交新低，国内100多个城市均价连跌两月。10月份北京、上海、杭州等10大城市的住宅均价跌至今年3月以来最低……

    不管是权威部门发布的报告，还是身边随处可见的楼盘广告，都在昭示，房价确定开始降了。由此衍生的种种现象开始在我们生活中上演——以大型房企为代表的开发商频频降价促销，不惜以价换量来缓解资金压力。越来越多的地产中介裁员、收缩战场，甚至逃离。已经有业内人士悲观预期，未来房价最大跌幅或将超过50%。

    但是，不管是距离老百姓的心理预期，还是党中央国务院的房价调控目标，当前房价降幅还远远不够。

    虽然房企也在变着花样地促销，但9月、10月份的楼市成交量相当低迷，多数消费者依然在持币观望。在北京、上海等一线城市，市场上主流项目降幅非常有限，类似三成、四成降幅的项目还是极个别的现象，多数购房者关注的楼盘价格依然是量减价稳，房价总体还处于下拐后的初期，虽然已经加速下降，但降幅的进一步扩大还有待时间的验证。

    国务院总理温家宝也在日前表示，当前房价总的形势还处于僵持阶段。他特别强调，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。

    人们最想知道，这轮房价调整究竟是短期调整还是长期转向？一般来说，房价调整周期长短取决于三点：一是房企降价幅度，眼下这个幅度显然还不具备诱惑力；二是货币政策的松紧度，只要政策依然从紧，降价预期就会存在；三是限购及贷款门槛的高低，无资格或高成本都会限制购房者入市。

    市场总是捉摸不定，结果也常常出人意料，还不可避免地受到外在经济走势的影响。更多的人将房价走势归结为多方博弈：开发商与购房者的博弈，开发商与地方政府的博弈。也不乏有类似“地方政府一旦抗不过去，政策就会放松”之说。事实上，我们也看到，个别城市出现过房地产调控政策松动，以及一旦政策松绑，成交很快回暖等情况，可见，房价上涨的压力依然存在。

    在北京，最近三个月的二手房市场成交量已接近2008年下半年市场最低迷时期的水平。有人不免拿今天的情况与三年前金融危机时做比较。但是，应该看到，此轮调整与2008年房地产市场因遭遇猝不及防的国际金融危机而陷入低迷不同。2008年房价可谓泥沙俱下，而当下的房价调整并不均衡。以北京为例，10月份四环以内的楼盘价格多数不但没有下降，反而出现了上涨。更为重要的是，此轮调控是我国政府主动为之的行动。鉴于中央对当前经济形势的分析和掌控游刃有余，因此在目前情况下，即使部分开发商因房价下跌而陷入困境，也不会动摇政府继续推进房地产调控的决心。温家宝总理也一再重申，对房地产的一系列调控措施，决不可能有丝毫动摇。

    笔者认为，地产调控不能动摇，也不该动摇，尤其在国内房地产去泡沫化初见成效之际，调控政策措施必须毫不放松、毫不犹豫地持续下去，直到保障房建设达到预期规模，直到房价回归到合理价格。

    何谓合理？银监会曾表示，即使房地产价格下跌40%，我国银行业的风险覆盖率仍然高于国际通行水平，中国的房地产贷款风险总体可控。姑且将之作为合理价格的一种参考吧。