左顾右盼的房价

    动辄二三万元一平方米的楼盘是如何定价的?对于这一敏感话题，开发商要不以这是商业机密为由闭口不谈，要不就冠冕堂皇地说,房子的定价机制很复杂,包括地价、设计费、建设成本、税费等。知情人士说,这样的解释你不要信。其实,定价的原理很简单，那就是“傻子过年看邻居”,在房地产市场红火时，新楼盘的价格就是在周围小区现房价格的基础上，上调10%甚至更多。新楼盘不停地在上调,由此带动楼市上涨也就不足为奇了。

    房价上涨时视邻居的房价而定，房价下跌时同样也要左顾右盼。最近,北京通州某地王项目遭“五折甩卖”，从拟售均价2.5万元／平方米，降到现在的起价1.3万元/平方米。同在通州的华业东方玫瑰、京贸国际城等楼盘也在变相降价,让人们不禁感受到开发商终于扛不住了。

    尽管销售人员以“我们这不叫降价,叫特价”等各种理由掩饰,但是他们的解释也反映出盯住邻居的心理：“我们当然希望卖得越贵越好，但周边的楼盘纷纷降价，我们不降价,就成了这一地区的最高价了。”变相降价的背后反映出各楼盘围绕有限而有效的购买力在激烈竞争。

    房价“腰斩”会不会赔钱呢？有人算了这样一笔账：这一地王项目2009年9月以15.3亿元获得土地使用权，折成楼面价为6746元/平方米，楼盘项目的税费和管理运营成本差不多在每平方米3000元左右，加上北京一般项目的建安费用大约为3000元/平方米，以此粗略推算该项目的成本应略低于1.3万元/平方米。换句话说，卖这个价没赔钱。

    相当于五折的促销力度不算小，既反映出在严厉的调控氛围中，开发商所承受的外部融资受阻和销售业绩下滑双重压力之大，也反映出原来定价中存在着极大的泡沫。但大多数开发商仍在左顾右盼，使得高高在上的房价远远超出了购房者的心理预期和支付能力。

    为什么降价的遮羞布尚未扯掉，原因就在于开发商今年缺的还不是生存的钱，而是发展的钱。一旦降价的通道打开，就如同多米诺骨牌倒掉一样一发不可收拾，而没有哪个开发商愿意成为“领头羊”。因此，降价举措如“羞答答的玫瑰”一般“静悄悄地开”。

    房价无论是上涨还是下降，都会是“几家欢喜几家愁”。没买房的人，希望房价降得越低越好；买过房的人，则希望房价最好还是上涨。对于刚买了房就降价的人来说，更恨不得退掉房子重买。

    华业东方的业主小徐刚买了房没几天，开发商就推出了优惠促销8.1折的特价房，新房瞬间贬值几十万元。而就在签购房协议时，售楼处工作人员还信誓旦旦地说不可能降价。有业主计算过，如果把自己此前购买的退掉，即使赔上10%的违约金，也够买更大的特价房了。于是，老业主提出了要么补差价要么退房的要求。

    从国家房地产调控的目的来看，并不是希望其大起大落，而是在温和下调，自然回到均衡价格水平。而在这场“涨价—调控—观望—降价”的博弈中，希望房地产市场回归理性发展轨道，让更多百姓买得起房。

    （新闻观察员 郭丽君）