地方政府应该为稳定房价负责

 光明日报编辑部:

    近日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在浙江就经济运行情况进行调研时强调,住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益,关系经济健康发展、社会和谐稳定,中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

    我们注意到,光明日报4月8日发表记者来信,指出“49个不如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市开了一个不严格执行中央决策的先例”,“对这些城市若不按照有关规定实施问责,将影响国家对房地产市场调控决策的执行力,影响中央政府的公信力”。笔者认为,对上述49个城市根据有关规定和具体情况进行问责在当前房地产市场调控形势下是必要的。

    2011年1月26日,国务院办公厅下发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国八条)提出了明确的要求和问责规定。但据住房和城乡建设部汇总,截至2011年3月31日,全国657个城市中,还有49个城市没能按期完成公布调控目标。在已经按期公布调控目标的城市中,也存在房价控制目标不明确或控制目标偏高等众多问题。

    是否应对未按时公布房价控制目标的城市启动问责,该如何问责?已经按期公布房价控制目标的城市,其控制目标是否合理?未来如何对城市房价控制目标执行情况进行考核?这些问题已经引起了社会各界的广泛关注和讨论。住房和城乡建设部近日也发出通知,要求已经公布房价控制目标的城市要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况酌情调整已发布的调控目标。撇开政令执行力不谈,从经济学角度,关于当前房价控制目标的争议,实际上可以追溯到以下三个更深层次问题。

    首先,当前房价上涨到底有没有危害?有观点认为,中国住房自有率很高,房价上涨将使大多数人资产快速增值,利益受益者大于受损者。地方政府在房价上涨过程中,也可以获取更多的土地出让金,从而更好地为基础设施建设筹资。更有观点认为,房地产“泡沫”只要能一直不破,便不能算是“泡沫”。这些观点都对当前房价上涨的危害存在选择性失明。一是房价上涨本身并不会创造财富,它充其量只是一种财富分配的手段,有人获益,就必然有人利益受损。二是地方政府筹资改善公共基础设施、进而发展经济的最终目的应是普遍提高居民的生活水平,而不是制造一个又一个的“富人区”,这种发展模式本身是不可持续的。三是古今中外的历史经验也都证明,没有只涨不跌的楼市,房价暴涨暴跌将给社会经济稳定以巨大冲击。近的如美国次贷危机的爆发,以及上世纪八九十年代日本、中国香港和海南房地产泡沫事件,远的如在中国历史上的改朝换代过程中,亡国之因往往就是土地兼并。

    其次,地方政府有没有能力对房价负责?有观点认为,货币与信贷的快速扩张是造成房价飙升的主要原因。而众所周知的事实是货币政策由中央政府掌控,所以地方政府没有能力对房价上涨负责。这个观点无论从现实还是理论角度都是值得推敲的。在相同的货币环境下,为什么不同城市绝对房价及房价涨幅可以存在十倍以上的巨大差异?为什么商业地产增值缓慢而住宅价格上涨很快?为什么工业用地较为低廉而住宅用地价格高企?为什么股市在炒上6124.04点再下跌到1664.93点的同时,房价却可以岿然不动,并随后屡创新高?为什么“豆你玩”、“蒜你狠”、“苹什么”“糖高宗”、“盐王爷”之类的炒作往往玩一把就死,而住房炒作却有旺盛持久的生命力?离开了地方政府对土地供应的操控和住房市场的呵护,这些现象都难以合理解释。2008年全球性金融危机期间我国各地对房地产市场的“救市”和房地产市场随后的发展趋势已经让人们对此有充分认识。

    第三,科学合理的房价控制目标是什么?这可以根据当地的经济发展、收入、基础设施水平与环境条件等指标,通过科学估算得出。只要数据可靠,估算技术本身并不复杂。从已经公布的房价控制目标看,确实存在一些问题。一是GDP或收入增幅本身不宜直接作为房价涨幅控制目标。房价上涨和收入增长之间在特定的条件下可能存在某种数量关系,这种关系在经济学中也被称之为房价的收入弹性。但是现阶段二者之间是否应是一比一的关系,收入每增长1%,房价应增长-1%、0.5%还是2%较为合理,还没有科学的证明。直接将作为制订房价调控目标依据之一的收入增幅本身当做房价上涨控制目标,有拍脑袋决策之嫌。二是600多个城市,不同城市经济条件千差万别,合理的房价控制目标也应存在较大的区域差异,而目前已经公布的控制目标大都在10%左右。三是房价控制目标应直观,便于公众理解和考核,如以“稳中有降”为目标就比较抽象,多大的房价波动范围才叫稳,多大比例的下降才叫“稳中有降”,无法明确。

    综上所述,作为关系到国计民生和经济安全的重大问题,地方政府有能力也应当切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的重任。对未按期公布房价控制目标的城市应及时启动问责机制,如责令限期向上级政府和公众说明理由,无法给出合理理由的可按照中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于实行党政领导干部问责的暂行规定》进行问责,以稳定公众对房价和房地产市场调控的预期。对于已经公布调控目标的城市,其目标的合理性也应作评估论证。住房和城乡建设部可以考虑责令城市政府委托第三方对其调控目标进行论证,并将论证结果和论证人一并公布。考核调控目标年度执行情况时,也可以采取类似评估的办法。此外,作为问责制的一个补充,国土部还可以考虑对未按期公布房价控制目标或控制目标执行乏力的城市,以省为单位统一削减除保障房以外的建设用地指标,从源头遏制地方政府的炒地冲动。

    以上意见如有不妥,敬请批评指正。

 邹琳华

(中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室助理研究员,经济学博士。)

 2011年4月10日