中国历史上的房产税

    中华四千年数十个王朝，只有一个王朝将房产税作为正赋，后被其后的王朝废除。还有几个短命的割据政权曾征收“屋税”，被当时人抨击为“伪命”。

 

    一、夏商周秦汉魏晋南北朝隋：没有房产税

 

    从4000年前中国第一个王朝夏建立直到隋朝，约2700年间的各个王朝，没有征收过房产税。

 

    有人认为，周的“廛布”之征、秦汉的市肆之征、和魏晋南北朝隋的房舍之征，带有房产税的成分。

 

    《周礼·地官·司徒》记载，周朝有管理市场的官员“廛人”。廛，是官府建的商用店房；廛布，是对买卖、存储货物的店房的税收。

 

    税收的规则，据《礼记正义》郑玄注：“廛，市物邸舍，税其舍不税其物。”

 

    因此“廛布”只是使用官府所建市场店房的租金或摊位费，含有营业税成分，并不是房产税，更不涉及民用住房。

 

    秦汉魏晋南北朝隋各朝基本沿袭周朝的做法——“市肆之征”，对商业用房征税，只是进一步明确征税对象：包括官有和私有的商业用房（《汉书·食货志》）。

 

    魏晋南北朝隋在此基础上细化了征税标准，将商用房舍划分等级征税。《魏书·食货志》记载，北魏孝昌二年（526），“店舍又为五等，收税有差”。

 

    因此这些朝代的“市肆之征”，是官有商用房的租金+营业税，私有商用房的营业税（有学者认为含有商业土地占用费），不涉及民用住房，也不是房产税。

 

    曾有统治者打过房产税的主意。

 

    春秋时期，管仲辅佐齐桓公，军政合一农兵合一，设盐官和铁官发展制盐和冶铁工业，设“轻重九府”调控粮食和盐铁等重要物资的价格，使齐国富强，建立了霸业。

 

    齐桓公想增加税收：“寡人欲藉于室屋。”管仲认为藏富于民，才是强国之道；征房产税会毁坏所取得的成就，于是劝阻了齐桓公（《管子》）。

 

    二、唐和五代：首征房产税

 

    唐政权建立于公元618年，初期励精图治，轻赋薄役与民休息（没有房产税），成为中国历史上最强盛的王朝之一。

 

    安史之乱（公元755－763年）后藩镇割据，唐政权衰落，财政窘迫，于公元783年开征房产税——“间架税”，大城市的每间房屋，上等的收二千文钱，中等的收一千文钱，下等的收五百文钱（《旧唐书·食货下》）。

 

    这项措施一推出，就被当时人抨击为“苛政”，还引发了民变和兵变——“民愁兵怨而成乱”（《唐鉴》），只推行了不到一年就废止了。

 

    唐之后史称“五代”时期。割据北方的五个政权，史载曾征收过房产税——“屋税”。《旧五代史·食货志》记，后唐同光三年（925），“城内店宅圆囿，比来无税，顷因伪命，遂有配征。”

 

    这五个朝代都是短命的军阀政权，总共只存在了53年，横征暴敛不得民心，是它们短命的重要原因。征收屋税的政策被时人和后世抨击为无道的“伪命”。

 

    三、宋：城郭之赋

 

    公元960年赵匡胤陈桥兵变，从后周世宗的孤儿寡母手里夺取政权，建立宋朝，继承了五代时期的一些财税制度，如房产税，而且作为五种正赋之一——城郭之赋（其余四种是公田、民田、丁口和杂变之赋）。

 

    自唐到北宋，城市有了长足的发展，商业和消费中心的作用日渐突出，与乡村的差异也日渐显著。专制王朝自然要把发展中的城市经济视为新的税源，制定相应的管理制度。

 

    宋朝“城郭之赋”的具体法规，未见文献记载。据马端临《文献通考·田赋》，城郭之赋包括宅税和地税。但日本学者曹野靖的研究结果，认为城郭之赋只有屋税一个税目（《宋の屋税·地税に就ぃて》，史学杂志，第68编，1959）。

 

    《续资治通鉴长编》卷二七七记载，熙宁九年（公元1076年），应天府所纳“屋税五千余贯”。

 

    应天府是赵官家发迹之地，治所为南京（今河南商丘），从开国到熙宁九年经过一百多年的和平发展，成为北宋十分繁华的四京之一，还下辖七个县。但应天府一年对上百万居民征收的屋税（包括勾栏瓦舍、酒楼店铺等商用房地），还不及一名高级官员的年俸多（宋朝节度使的薪俸为四千八百贯，和一万贯的公用钱，外加禄米、织物等）。

 

    由此推断，北宋的城郭之赋或屋税的税率很低。

 

    南宋苟安于江南半壁江山，赋税比北宋时增加了许多。

 

    包伟民先生找到一条南宋严州建德县的赋税资料《景定严州续志》（《宋代城市税制再议》）。

 

    《景定严州续志》记载，开庆元年（公元1259年），建德县有农田合404,283亩，赋税共计770,448贯，每亩合1.9贯；城郭基地564.4亩，赋税共计31,172贯，每亩合55.2贯。

 

    城郭之赋是农田之赋的近30倍（还是一个县城），表明城市土地的经济价值已远远高于乡村。

 

    公元1259年已临近南宋政权灭亡（亡于1279年），从一个建德县征收的城郭之赋，竟是北宋繁荣时期应天府一京七县的6倍！

 

    北宋的城郭之赋，应属必要的城市管理税收，并非攫利于民。而南宋临覆灭时的城郭之赋比北宋增加了许多倍，暴敛于民，也可以说是覆灭前兆了。

 

    四、明清：废除房产税

 

    明朝废除了宋朝的“城郭之赋”即房产税。

 

    明朝征收的“官店钱”，是类似周朝“廛布”的租金+营业税。官府在城中区划出市场，修建供商人买卖存储货物的“塌房”，收取货款1/20的“官店钱”，不久又放宽到1/30。

 

    明朝的“门面税”则是对城中私有店铺征收，类似营业税。

 

    清初与民休息，正赋只有田赋和丁赋。清中后期增加了不少税费名目，但没打过房产税的主意。直到清朝临灭亡时（1898年），财政窘迫，要开办警察却缺少经费，准备征收“房捐”。

 

    “房捐”并非房产税，而是对城镇的商铺征税：商铺如是租赁的，拟按租金10%征收，房主和租户各承担一半；商铺如是私有，拟比照同等店房租金的10%向店主征收。当时被称作“警察捐”，因为全国上下一片反对声，没有能实行。

 

    中国历史上各个王朝，特别是王朝建立初期，大都懂得与民休息、民富国强的道理，避免过度与民逐利，避免社会财富的分配过度向官府倾斜，这是一些王朝能够强盛、或某一时期达成“盛世”的重要因素。

 

    从周朝的“廛”到明朝的“塌房”，都是官府发展工商业的措施，类似今日建商城和市场，征收的是租金和营业税，并不是房产税，也不涉及民用住房。

 

    只有五代时北方的五个军阀割据政权征收房产税，但都是横征暴敛的短命政权，平均存活都只有十来年的寿数。

 

    中国历史上只有宋朝将房产税（城郭之赋）作为正赋。从现有文献来看，北宋对城市民居房屋的税收很低（应天府全府的城郭之赋，仅为应天府尹薪俸的约三分之一），应属于合理的管理收费，但仍被后世批评。