现房销售会成为主流吗

    最近两年，我国房地产销售中现房占比越来越高，加上政策层面也在大力推动现房销售，未来几年，现房销售将会变得越来越普遍，甚至可能会成为我国楼市销售的主流。

    10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》公布，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）部长倪虹发表了题为《推动房地产高质量发展》的文章，提出“在商品房销售上，推进现房销售制，实现所见即所得，从根本上防范交付风险”。

    由此可以判断，在即将到来的“十五五”期间，推进现房销售，将是我国房地产市场的重要改革。

    事实上，最近两年已经有很多地方政府在大力推动现房销售。11月3日，湖南省平江县发布《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，对在新出让土地上新建的商品房项目，要求竣工验收之后才能启动商品房销售。这就意味着，平江县将对未来的新房销售彻底终止预售制，开始全面推行现房销售模式。

    在更早之前，2020年海南省就开始推动全省新房现房销售；2023年雄安新区也终止了预售制，全部采用现房销售模式；2025年河南省信阳市宣布全部采用现房销售。

    统计数据显示，2020年，我国现房销售占比大概为12%，截至今年年初，现房销售占比已经超过了32%。按照这样的速度，现房销售占比超过预售已经并不遥远，这将是我国房地产销售模式的一次里程碑式变革。

    我国房地产销售模式逐渐从预售制向现房销售转变，是市场自发选择和政策推动共同作用的结果。

    在我国房地产发展初期，之所以会以预售制为主，主要是为了解决住房短缺的矛盾。我国在20世纪90年代引入“卖楼花”模式，允许开发商“将正在建设中的房屋预先出售给承购人”。

    预售制相当于允许开发商以极高的资金杠杆撬动住房建设，从积极的角度来看，为解决我国的住房供应不足起到了很大的作用。但是弊端也同样明显，最常见的是楼盘质量偷工减料，达不到承诺和预期的标准，引发了很多纠纷。同时还出现了一些烂尾现象，预售制引发较大争议。

    早在2005年，中国人民银行就曾经提出过取消预售制的想法，当时中国人民银行在报告中指出，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。

    不过，住建部对此有不同意见，住建部表示，“从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益”。商品房预售制继续成为我国房地产销售的主流模式，伴随着我国房地产经历了将近20年高速发展的黄金年代。

    不过，随着我国房地产进入供过于求的下行周期，预售制的弊端开始越来越明显，最大的问题就是，部分开发商资金链断裂之后，烂尾楼开始大量出现，这成为我国房地产发展不得不直面的挑战。政策层面对于预售制的态度也开始发生变化。2023年年初，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

    除了政策层面对于预售制的态度转变，市场的自发选择，也推动现房销售越来越普遍。

    从购房者的角度来看，如果可以做出选择，肯定是更愿意买现房而不是期房。因为期房存在太多不确定性，货不对版、质量问题、烂尾风险，等等，都让购房者防不胜防。过去购房者之所以接受预售制，很大程度是因为没有选择的余地，在市场供不应求的背景下，大多数新房都是期房状态，很少有现房可供选择，也就只能是预售制占主导。

    但是随着房地产市场进入过剩状态，对于购房者而言，市场上已经有大量的新房现房可供选择，在这样的情况下，消费者自然会愿意购买现房而不是期房。当市场上库存的现房都卖不完，期房也就更加无人问津了。所以，从技术上而言，房地产市场上的高库存现状，也让现房销售成为可能。

    现在越来越多的地方政府开始推动全部现房销售，一定程度上也是为了楼市去库存，因为在高库存压力下，如果继续实施预售制，允许开发商以高杠杆模式推出更多新房，市场库存压力会越来越大。只有通过终止预售制来遏制开发商的杠杆，让开发商建房的速度慢下来，才有可能慢慢消化掉现有的库存。

    不过，这也并不意味着预售制就将全面退出市场。从长远来看，将来现房销售占比会占到多高的比例，很大程度上还是取决于楼市的供求关系和库存水平。如果楼市供求关系继续改善，高库存得到消化，将来现房销售增长的速度可能就会有所放缓。反之，如果将来楼市长期处于供过于求的状态，库存水平一直很高，那么，现房销售比例还会越来越高。

    （《三联生活周刊》2025年第46期 谢九）