租房合同备案 不是要征“房东税”

    今年9月15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将正式施行。作为我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，《条例》受到广泛关注，并由此引发有关“房东税”话题的热议。

    《条例》明确，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。对此，有市场观点认为，这是增收“房东税”的前兆。

    专家表示，不应简单将备案和征税“画等号”。一方面，《条例》本身并不涉及税费政策的调整。另一方面，出租房屋相应的税费政策是执行了数十年的规定，并未新增税费种类。

    事实上，个人出租房屋本就需纳税。在我国的税法体系下，个人出租住宅主要涉及增值税、房产税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、城镇土地使用税等税种，外界将其打包理解为“房东税”。

    这些税种的计税依据和税率根据地区和政策有所不同，很多城市会以综合税率的口径进行征税。一般来说，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税种涉及税率较低，或被减免征收。

    上海市税务局客服工作人员表示，在上海，个人出租住宅、月租金不超过10万元的情况下，以2.5%的综合税率口径统一征收。其中，增值税被减免，2.5%的税率包含2%的房产税和0.5%的个人所得税。

    例如，如果某房东出租的一套房屋月租为5000元，年租金为6万元，每年需要缴纳的综合税费为1500元。

    专家表示，备案和征税之间的关系需要进一步厘清。“合同备案本身不能直接等同于强制征税，两者之间不存在必然关系。一方面，强制征税需要相关立法作为依据，不是以合同备案为依据，合同备案本身并不会直接成为征税依据。另一方面，征税也不必然要求合同备案。是否征税还是依据相关税法规定，看是否触发了起征点。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，目前没有看到有税务部门宣称，会主动从合同备案信息发起追税。

    业内人士表示，征税本身有成本，只有征税收益显著大于征税成本的时候，才会考虑全面强制征税。总体看，各地在是否对房东出租经营活动及收益进行强制课税，还是十分谨慎的。 

    就上海的实践来说，合同纳入备案的一大目的，就是为了规范租赁交易和确保合同有备可查，以及管理流动人员。租客有了备案合同，将更便于居住证办理和公积金提取用于租房等事项。

    “租赁合同备案的出发点主要是公平公正保障租赁双方的合法权益，同时助力政府及时了解租赁住房市场总体态势、最新动态和进行风险防控。”陈杰表示，客观地说，全面合同备案也为强化相关税收征管提供了更好的技术条件和更充分的数据基础。

    （《解放日报》8.19 戚颖璞 吴丹璐）