未来高层住宅的形态会发生怎样的变化

    作为城市规划领域的权威专家，近年来，李晓江注重存量时代的城市发展模式转型和城市有机更新的研究，他曾连续五年主持了中国环境与发展合作委员会有关绿色低碳、安全韧性的专题政策研究，曾主持完成珠江三角洲城镇群协调发展规划、北京城市空间发展战略研究、汶川特大地震灾后重建城镇体系规划等。

    未来高层住宅的形态会发生怎样的变化？又该如何对高层住宅进行改造或拆除？记者专访了中国城市规划设计研究院原院长、全国工程勘察设计大师李晓江。

    “过高建筑与消防救援能力是不匹配的”

    记者：你一直对高层住宅的消防安全感到忧心忡忡，原因是什么？

    李晓江：我们知道，各种灾害对高层住宅造成的影响都是非常大的。高层住宅的居民其实是最大的受灾群体，因为大面积的停水停电导致他们几乎无法生活。面对传染病时，高层住宅由于居住密度高，竖井管道多，病原体传播的风险更大。

    但在众多灾害中，最令人恐惧和担心的还是火灾。在我看来，住宅高度越高，风险性越大，救援越困难。即便在大城市，消防登高救援能达到的高度大概是50米，能达到更高作业高度的消防车，是非常少的。2020年，我在海口江东新区研究建筑高度控制和消防登高问题时，和消防部门联合做过一次试验，当消防车登高达到40米时，消防云梯顶端的摆幅能达到4米。这样的高度和晃动之下，很少有消防队员能够实现拿着水枪灭火或救人。也就是说，过高的建筑本身与目前消防救援的能力是不匹配的。另外，面对火灾，国内高层住宅往往缺乏行之有效的逃生工具或途径。

    与此同时，这些年来，由燃气爆炸引发的住宅火灾事故不少，我和很多同行也在讨论，能不能在高层住宅内推行“气改电”，也就是将燃气都改成电能。一方面，电能比燃气要更安全一些，毕竟电线短路可能引发火灾，但至少不会发生爆炸；另一方面，这有利于实现绿色低碳的发展目标。当然，气改电是非常复杂的民生和工程改造问题，将影响千家万户的日常生活，政策制定需要谨慎。但我认为，为了安全，生活习惯是可以改变的。

    记者：从现在到未来很长一段时间里，高层住宅的发展还面临着哪些问题？

    李晓江：我一直说，高层住宅将会成为未来中国社会的负担之一。从建筑节能的角度来说，如果大多数高层住宅无法进行有效的保温改造，建筑能耗是非常高的。随着供暖需求不断增加，很多南方家庭也开始装地暖、水暖，高层住宅的建筑能耗仍会大量增长。

    未来高层住宅基础设施老化，设施维护和更新的费用很高。部分高层住宅本身在建造过程中遗留了很多安全隐患，随着时间推移，偷工减料的问题也逐渐暴露。这份维修基金究竟谁来出，应该怎么用，目前还缺少相应的较为清晰透明的政策和法律。

    “城市更新是多价值目标的更新”

    记者：对于既有的大量已投入使用的高层住宅建筑，如何进一步改造？

    李晓江：如今，城市更新从增量时代转向存量时代，高层住宅建筑的增量明显放缓。对于新建的高层住宅，其建筑标准规范日趋严格，其安全性能也有所提升。更需要关注的是，如何对既有的大量高层住宅改造，以提升其防火性能和节能性。

    然而，高层住宅的改造具有复杂性和面广量大的特征。尤其是20世纪八九十年代建成的高层住宅，其建筑年代早、建筑质量低，材料和内部管线的破损程度也很严重，是极大的麻烦。对于商住混用的高层住宅，楼底下的餐饮业、服务业用水、用电、用火多，可能会增加火灾风险。

    其复杂性还体现在，并不是每一层每一户的居民都能获得相同的利益。以电梯改造为例，住在高层的居民愿意出钱，但住在低层的居民本身对电梯需求程度低，不愿意出钱，这就产生了利益上的分歧。因此，从更长远角度来看，高层住宅的改造提升，既要依靠法律和行政手段的力量，也要建立起完善的协商和妥协机制。

    由于高层住宅面广量大，不可能一刀切地全都进行改造，政府没有相应的资金，老百姓也不肯这么干。要分清楚轻重缓急。首先还是要关注安全问题，对高层住宅存在的安全隐患进行综合评估。但各个城市和楼盘面对的问题不一样，目前全国各地都在推进城市体检工作，主要评估城市的资源使用、公共服务供给以及是否满足居民需求。我认为，有必要将消防防灾减灾相关的安全韧性评估和建设，有序纳入政府日常工作中。

    最后，要加大宣传教育力度，提高全民防灾减灾意识。很多老百姓存在侥幸心理，总觉得火灾不会发生在自己头上，但一旦发生，就是百分百的损失。现在的家庭都很重视装修，把屋里屋外都弄得漂漂亮亮、干干净净的，却忽略了房屋的安全性。

    记者：一些地方已陆续出台政策限制建筑的高度。未来，高层住宅的形态将会发生怎样的变化？人们的居住形式会发生什么变化？

    李晓江：这几年国家确实做了一些努力。2021年，住房城乡建设部等出台规定，新建住宅建筑高度控制最大值不超过80米，各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。

    但我认为80米仍然太高，我相信标准还会不断调整。雄安新区最终将建筑高度规定在45米及以下，大概15层。北京城市副中心划定基准高度管控区，占总面积约70%以上，基准建筑高度原则控制在36米，也就是12层。北京东西城区原则上就不允许建任何高层建筑，当然它的出发点更多是为了保护历史文化。

    我之前谈到高层住宅的迅速发展反映了土地资源配置不均衡的问题，我也期待城市对住宅用地的供给适当放宽一些，由此把建筑高度、层数和容积率降下来，也让住宅区的环境更加优美舒适。

    2017年，我组织雄安新区城市设计的国际咨询时，曾向日本团队提出一个问题：当社会富裕起来，其居住形态究竟会发生什么样的变化？是从筒子楼、成套住宅，一路住到大平层和别墅吗？他们研究后告诉我，在一个富裕的社会中，居住需求将变得多样化和个性化，更多受生活价值观和审美的影响，而非单纯地追求更大的面积和更先进的设施。那时，日本团队给出的方案，就是从审美的角度提供不同的住宅类型。喜欢热闹，楼上楼下有餐饮，就选择“城居”；喜欢滨水地区或河湖，就选择“湖居”；希望享受静谧，就选择“林居”；喜欢田园风光，就选择“田居”。当然，我们距离这一步还有一定的距离。

    城市更新是多价值目标的更新，不能简单将它理解成是将建筑环境做得更漂亮、更舒适。这固然是很重要的目标，但我们还要坚持绿色低碳，又要提升安全韧性的水平。

    （《中国新闻周刊》总第1173期 林奇欣）