小莉(化名)和丈夫小张(化名)想置换一套“学区房”,夫妻俩通过中介公司找到卖家李女士。
经协商,房屋成交价格为3870万元。为逃避200多万元税款,中介提议买卖双方可通过“婚更”办理过户手续,即小莉与小张先离婚,小张再与李女士结婚,两人在婚内办理房产过户,之后再离婚。买卖双方同意了这一提议。当日,买卖双方签订《房地产买卖合同》。合同约定购房定金为200万元,现场交付20万元,剩余180万元于合同签订后七日内补足。合同中还约定双方通过婚姻办理过户手续,并载明:如果因为乙方(小莉、小张)原因导致合同无法履行,乙方已支付的定金由甲方(李女士)没收等内容。
合同签订后第二天,小莉、小张从别处了解到,该小区上一套相同户型房子以3500万元卖出。夫妻俩故要求降低房价、延后付款期限等。协商无果后,夫妻俩未支付剩余定金。之后,李女士向小莉、小张发送了《合同解除通知函》,通知他们购房合同解除,且没收已缴纳的20万元定金。夫妻俩将李女士告上法庭,要求李女士返还定金及支付相应利息。
一审法院认定案涉房屋买卖合同系因小莉、小张违约而导致解除,驳回了小莉、小张的诉请。夫妻俩不服,上诉至上海市第一中级人民法院。
上海一中院经审理后认为,其一,双方通过婚姻办理过户手续是为了逃避缴纳税款,属于明显的偷税行为,且涉及数额巨大,违反了法律的强制规定,应当予以禁止。其二,买卖双方利用房地产登记管理漏洞,约定买卖双方通过先结婚后离婚的方式,完成案涉房地产所有权的变更,有违公序良俗。其三,合同系通过“婚更”这种非法手段实现合同目的,“婚更”条款是合同主要条款,是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。因此,该合同应认定为无效。
鉴于本案《房地产买卖合同》无效,定金条款亦属无效。上海一中院改判李女士返还小莉、小张购房定金20万元,驳回小莉、小张要求支付利息的诉请。
(《新民晚报》10.11 陈佳琳等)