韩国“免费租房制”拖垮楼市

    房价全球第二高的韩国，在经历持续疯狂上涨之后，正面临楼市崩盘的危险。韩国财长秋庆镐近日表示，今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%。韩国独一无二的免费租房制度，可能是房价下跌的助推器。

    在韩国，民众如果想要租房，可以有两种选择，一是全球普遍采用的月租制，租客按月向房东支付租金，二是韩国独有的全租制。

    在全租制模式下，租客一次性向房东支付一大笔资金作为保证金，通常相当于房屋总价的60%~80%，然后签订一个相对较长的租约，比如两年。在收到租客的大笔保证金后，房东将房子免费提供给租客居住，租约到期之后，如果不续约，房东就将当初租客缴纳的全部保证金退还给租客。在整个租约期间，租客只需要缴纳水电气等基本开支，而不需要缴纳房屋租金，看上去就像租客在房东屋子里免费住了几年。

    当然，对于租客而言，全租制并不是真的免费。因为租客将一大笔资金交给房东，相当于免费借贷给房东，虽然免了租金，但真实成本是这笔资金的利息收入。房东拿到这笔资金，两年时间里可以随意使用，或者存进银行吃利息，或者去炒股，更多的还是拿这笔钱去买房。所以，很多炒房者利用租客的保证金去买房，然后继续出租获取更多资金，然后继续买房，由此无限循环滚动，将炒房杠杆运用到极致，有人通过这种模式，购买了高达上千套房子。韩国房价持续大涨，一定程度上也是因为这些韩国房东们加杠杆的推动。

    但是，2022年3月，美联储开启了一轮史上罕见的加息周期，为了避免外资大规模外流以及韩元大幅贬值，韩国不得不跟随美元的加息步伐。大规模加息迅速终结了韩国的资产泡沫，韩国股市大跌，楼市也迅速转冷。

    对于租客而言，将一大笔资金一次性交给房东，以此换取免费租金，这种做法是否合算，租客的主要考量就在于利息收入和租金支出孰高孰低。由于韩国长期实行低利率，对于很多全租的租客甚至提供低利率的贷款，所以，很多租客愿意选择全租制。但是，随着韩国持续大幅加息，对于租客而言，如果手上有大笔资金，存在银行的利息收入可能比租金还高，租客当然不会选择全租。

    对于房东而言，短时间内就要将大笔资金退还给租客，很多高杠杆的房东就只能将手上的房屋抛售套现，给本已摇摇欲坠的韩国楼市增添了下跌的动力，还有很多无力偿还租客保证金的房东，干脆选择了跑路。

    （《三联生活周刊》5.11 谢九）