尽管民法典中对业主与物业公司的民事法律关系作出了详细约定,相关司法解释也出台了。然而,有关物业与业主矛盾升级的消息或投诉依然层出不穷。不少业主认为,某些物业公司管理人员的行为并不符合其“服务”提供者的身份。
宽带:高昂服务费劝退运营商
家住北京市丰台区某小区的林武原来使用的宽带叫“联通光宽带”,但网速和稳定性并不好。一天,林武的邻居带着一本住户签名表来敲门,希望他签字。这个邻居是游戏主播,一直苦于网络掉线。起初他以为是联通网络差,可打给联通客服才知道,联通的线路一直没连接到该小区,他们办理的所谓“联通”是宽带通代理的网络。
这位邻居联系了中国联通公司的工程师和业务员,希望能将联通主网接入小区,但对方告诉他,联通与小区物业公司协商多次,都被该物业公司索要的巨额“服务费”吓退。这位邻居跟林武解释说,希望其他业主跟他一起签下“万民书”,申请让联通的网络以合理费用入驻小区。
不久,小区电梯间里贴上了“联通入驻本小区”的广告,但林武打电话一问,依旧是原先的宽带通,而他再也没见到“万民书”的后续结果。
停车:有发改委指导价,物业行为由住建部门监督
近日,“开收停车费致北京某小区拥堵”“南宁一小区有业主买了车位,还要交停车费”等话题都引起社会广泛关注。家住北京市广渠门附近的吴先生告诉记者,他所住的小区每月停车费就要1400元。那么,法律对小区车位、车库的使用和收费是如何规定的呢?
“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”北京京师律师事务所律师孟博介绍说,对于车位、车库的归属问题,民法典第二百七十五条作出了明确规定。
民法典第二百七十八条规定,对于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,由业主共同决定。业主共同决定此类事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。同时,民法典第二百八十二条规定,建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。然而,目前北京大部分小区并没有业主委员会或其他业主自治组织,民法典实施后,能公开自身收入情况的小区物业更是凤毛麟角。
业主应拿起法律武器维权
作为小区真正主人的业主在主张权利时,为何会遭到本应是服务提供者的物业公司的制约呢?
“前期物业公司一般与开发商有着关联和利益关系,甚至有些就是开发商自己的物业公司。”北京市京师律师事务所的宋竟一律师认为,长期以来,物业公司以管理者而不是服务者自居,业主的主人翁意识、法律意识淡薄,加上很多小区没有业主大会或业主委员会,不利于对物业进行监督和制约。
那么,业主想要维权,必须联合起来签“万民书”吗?根据民法典和物业管理条例,业主委员会代表全体业主意志,虽然可以解聘物业公司,但在现实中,业主委员会行使权利常会受到物业公司等既得利益者的阻碍。物业公司中也往往有人“善于钻法律空子”,使其物业公司在违法边缘的“灰色地带”游走。
“虽然维权成本高,罢免物业公司难度大,会使得其权力盲目扩张。但只要业主敢于拿起法律武器,积极维护自身合法权益,物业公司自然会回归到本职工作。”席旸律师说。
(《法治周末》11.18 吴昊)