二手房按揭“高估多贷”隐患多

    近日，一位房产网络交易平台的业务经理爆料称，有些城市的二手房按揭业务办理中存在高估价、多贷款现象。只要多花点钱，办二手房按揭时就能多贷款，甚至能实现“零首付”。

    高估多贷“零首付”不是梦

    爆料的业务经理告诉记者，去年有家中介机构的熟人提示他说，有套房卖方要价230万元，通过提高评估价，贷款可以做到260万元。“还上几个月按揭，一倒手就能挣钱。”

    记者暗访了多家中介机构网点，多位置业经理说，由于地方政府按片区公布了二手房交易的指导价，房子的成交价低，评估价和贷款额的操作空间才大。否则，抬升过高，会引起监管部门关注。

    “1个月左右就能办下来。”一位置业经理说，评估和贷款的相关手续由中介协助办理，事后收取评估价的2%，中介服务费和“跑关系费”都包含在内。

    审批贷款时不会被银行卡住吗？面对记者的疑问，中介表示不必担心，中介公司协调关系，而且银行办理业务时主要看评估价，一般不看签约合同上的成交价。办按揭贷款时，让买卖双方按照评估价另签两份合同备案即可。

    防范手段形同虚设

    按常理，不管二手房的装修档次多高、户型和地段多好，办理按揭贷款的评估价都不能超过成交价。业内人士表示，一些地方银监部门管理严格，有些交易平台也规定二手房的评估价不能高于成交价的95%；地方住建主管部门也要求使用统一版本的合同。

    网络交易平台为杜绝违规操作，二手房买卖的三方合同是在网上起草签署的，而且不可更改。房产网络交易平台与所在地不动产管理局、银行机构之间也是可以调阅二手房交易的签约、贷款等信息的。

    但在执行过程中，部分办理二手房按揭业务的银行自备合同，让客户和买卖双方在面签贷款合同时，按照抬高的评估价另签合同备案，成交的签约合同和成交价被抛在一边。“只要对比网络平台上签约合同的成交价和获得的贷款额，就能甄别出二手房交易中存在的‘高估多贷’现象。”上述爆料人告诉记者。

    多方结成利益链，银行成风险兜底方

    爆料人告诉记者，部分评估公司与银行有着潜在的利益联系。有些中介机构、银行网点和评估公司为争揽业务，从业人员为谋私利，暗中通过抬高评估价和办贷款时另签合同备案的方式，帮买主实现多贷款的目的。

    内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军认为，这一乱象，一是助长炒房行为，二是滋生金融风险。按照规定，一般首套房的首付比例为20%～30%，二套房的首付比例在40%左右。通过高估价、多贷款，这一政策被架空，银行的风控线被突破，使得二手房贷款业务的风险抵御能力下降。三是容易诱发金融机构从业人员腐败行为。

    对此，专家指出，银监部门需要加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，履行好金融风险“看门人”职责。监管部门应明确，银行在办理二手房按揭贷款业务时，必须调阅买卖双方的签约合同，并将其作为备案材料，不得以另签的简式合同备案。还应进一步明确，从房地产网络交易平台到中介公司、银行，办理买卖、贷款业务时供买卖双方签署的合同，必须统一采用当地住建部门提供的带文号制式合同，银行不得使用自制合同。

    （《瞭望》2021年第30期 任会斌 朱文哲）