临海小城的房产开发乱象

    买房团，是国内房地产常见的一种营销方式。地产商或中介公司以看房为由头，组织有一定经济基础的中老年人，低价或免费乘大巴去某地售楼处看房、游玩，包餐费、包住宿费、包车费。购房者看似占了便宜，也容易走入买房团陷阱。

    2019年4月，李梦母亲跟着买房团到达山东乳山，次日在翔海房产工作人员的带领下参观了小区。翔海房产工作人员表示，当地配套完善，后续会有协和医院分院在小区后方落地，有跨海隧道可通大连、韩国。李梦母亲被承诺吸引，交了7万元定金，定下了一套50.7平方米的房子。

    回家后，李梦详细查看了认购书以及定购收据，发现宣传手册以及位置信息写的是长城文华苑，而母亲实际定下的房产为长城文华花苑，收款方也不是翔海房产。她带父母到翔海地产核实，发现了更多漏洞。比如，乳山并没有在建设北京协和医院分院的项目。而开发商所宣传的海底隧道，是2008年韩国方面提出的中韩海底隧道构想，但也仅仅停留在构想，近十年未有任何实际进展。

    乳山位于胶东半岛东南端，银滩旅游度假区是号称“天下第一滩”的国家4A级景区。在东西延伸21.3公里的海岸线上，分布着200多个小区，花二十万元或五十万元，就能拥有一套“海边的家”，看上去是不错的选择。但现实中，海景房配套长期不完善，宣传单上的美好愿景无法被兑现，使当地难以留住度假和养老的外地人，也进一步限制了升值空间。

    乳山的房地产多主打“养老”概念，但是银滩只有一家二级医院，医疗设备不够齐全，CT等许多检查没有办法做。供暖问题也一直被购房者诟病。在200多个小区中，只有个别小区可以集中供暖。因为没有暖气，一入冬就少了人气。过了国庆节，一到晚上，海景小楼和别墅漆黑一片，临近海边的餐馆商铺都歇了业。

    乳山的尴尬，只是中国众多坐拥优质海洋资源的中小城市的缩影。“如今这些动辄几千、上万亩的大项目，夜幕降临时，只有一片没有灯光的建筑物，形如‘鬼城’。”上海大学社会学教授顾骏曾撰文指出。他认为，破坏了宝贵的海岸资源，却没有建成预期的“旅游度假胜地”，只有成片水泥钢筋森林，背后的深层次问题是海岸线开发的乱象。业内人士概括，乱象背后主要有三点原因：一是开发时机不对，过早透支了海岸线资源；二是缺乏好的规划，开发商一哄而上，造成了破坏性开发；三是没有一个核心产业支撑，没有健康的经济生态链，无法持续发展。

    更恶劣的是，2010年后，借国家强调发展海洋经济之名，一些城市明确提出“向海洋要土地”，兴起“填海造房热”。海南、广东、山东、辽宁等部分沿海城市，不少楼盘通过填海不断扩建“海景房”。时任国家海洋局海域管理处处长李文君指出，“填海造房热”的背后是暴利驱动。按照当时的法规，围填海形成的土地属于“未定性的新增土地”，无需承担耕地的开垦费用。填海成本每亩15万~20万元不等，转手拍卖给开发商就可以收入上千万，地方政府获得丰厚的土地收益，开发商再以海景房为卖点，高价卖给购房者。

    无节制的开发，给海岸线带来了不可逆的伤害。郭松海曾举例，“北方明珠”大连，由于在岛屿原脉、滨海湿地大规模填海造地进行房地产开发，现已完全陆地化，破坏了固有的生态环境，海岸动态平衡遭到破坏。

    不少滨海中小城市发展路径证明，以房地产带动地方经济的路行不通。一些业内人士指出，打着旅游地产的名义做完了地产却没有做旅游，最终会导致以人气惨淡收场的结局。

    （《中国新闻周刊》2020年第47期 杨智杰）